房市现状：深圳惶恐 上海北京牛市正酣

　　深圳楼市：我心惶恐

　　近两个月，深圳房地产市场总体成交偏淡。虽然10月中旬出现小幅回暖，但11月份的季节性淡季和前期累积的利空因素使市场消极气氛依然存在。

　　世联行市场分析师杨璐预计，今年末到明年初，政策与市场的博弈将加剧买卖双方的观望情绪。

　　深圳楼市观望气氛持续浓重，市场参与各方的心态也在发生着有趣的变化。

　　系列调控的累积效应，首当其冲是对投资客的影响。据记者了解，不少投资客纷纷由此淡出市场，市场投资比例明显下降。

　　来自深圳中原深港研究中心的监测数据显示，10月份上半月的成交中，投资比例明显下降，由9月份的14%降至5%，降幅高达9个点，而与6月、7月超过20%的比例更是相差甚远。世华地产发布的报告也称，9月份三级市场的成交以自住客为主，比例占到了9成，这个数据在招商置业等大型公司的统计数据中也都得到了印证。

　　而记者从深圳的一些中介机构了解到，投资客的恐慌情绪正在逐渐蔓延。不少投资客已经主动将挂牌价调低了10%左右。有投资客表示，调控措施一项加一项，未来房价走势不明朗，还不如趁早获利了结，少赚一点也无妨。

　　投资客抽手，其直接结果是市场成交惨淡，房价更是出现松动的迹象。一些新楼盘变相降价的行为已经屡见不鲜，他们一般通过送装修、送家电、送管理费等方式来进行。

　　在这样的情况下，自住买家纷纷动了趁低吸纳的心思。

　　世华地产研究中心负责人认为，从7月份政策不断出台后，投资客受到较大影响逐步退出了市场，而对于自住客的影响较小，所以自住客比例在整个交易量中比例不断攀升。同时，目前二手房价存在议价空间，而未来房价走势又难以预测，加上结婚等刚性需求又急需解决，这直接促使了买家的入市。

　　但并不是所有的自住买家都能为此欣喜，因为银行贷款收紧，又将不少购房者刚刚燃起的热情“速冻”回到冰点。

　　由于个贷额度超计划，部分银行叫停了二手房贷，对于一手房贷也仅限于在该行拥有房地产开发贷款的战略合作伙伴。来自监管部门的统计数据显示，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。其中，不少支行上半年就把2007年的额度全部用光。为了兼顾2008年的贷款任务指标，这些支行都停止了住房按揭贷款业务。按照惯例，银行一般都会根据2007年的贷款发放情况，来制定2008年的贷款任务。

　　黄先生日前就经历这样一次天堂与地狱的轮回。一个月前，黄先生看好一处房子，无论是房子本身还是价格都令他感到很满意，他爽快地交了定金，只等房产过户。但不久，中介告诉黄先生，银行贷款办不下来，交易无法完成。更让黄先生郁闷的是，他交出去的2万元定金能不能要回来还是个未知数。因为对方说，银行贷款办不下来，属于黄先生违约。

　　据悉，这种情况在一、二手楼的买卖中都存在。

　　而股市的深幅调整，也让不少买家打消了近期购房的想法。自2007年10月16日上证指数创出新高6124点以后，股市就一直呈现深幅调整的态势，部分投资者今年以来的辛苦付之一炬。李先生就不得不将购房计划拖延至明年。此前，李先生看中了一套市值150万元的房子，准备首付35万买下来，但不料股市调整，没来得及抽身被套牢。“几天内就把首付款吞掉。还是先租房过日子吧。”李先生无奈地说。

　　买家不入市，地产商心里也会发毛。在市场成交持续冷清的情况下，11月深圳又有更多的新楼盘面市。据深圳中原最新发布的监控数据显示，11月份可能有24个项目开盘销售。而10月份深圳楼市推盘量创出一个小高潮时，面市项目也才有14个。业内人士指出，在目前冷清的市场环境下，更多的新盘推出，巨大的销售压力将带给深圳楼市更多的不确定因素。而事实上，一些新楼盘变相降价的行为已经屡见不鲜，日前，深圳某品牌地产商更以罕有的低价开盘，吸引了市场的广泛关注。据悉，该楼盘最便宜的几套电梯小高层单位价只有6000多元/平方米，不少高层的单位价格都为7000多元/平方米。

　　地产中介的日子亦越来越难过。部分地产中介人员已经开始走上深圳街头，高举简陋的牌子，四处吆喝所谓的“心水楼盘”。持续惨淡的成交，正无情地打压着他们的生存空间。而日前发生的中天置业老总携款潜逃的恶性事件，更是在伤口上又撒上一把盐。世华地产总经理梁文华日前在接受媒体采访时表示，市场观望气氛浓厚时，地产行业并不平静。据其了解，今年7月份地产行业有1600多人被淘汰，8月份有2800多人，9月份有将近5000多人，估计10月份有不低于6000人被淘汰。

　　上海楼市：“涨心”不死

　　房贷新政的出台冷冻了上海的成交量，进入11月以来，上海楼市的成交量一跌再跌，但这却没有浇灭购房者的热情。尽管他们在观望，但在宏观调控重压下上海楼市今年依然走出了一波疯狂行情的现实面前，他们的心里都深深地打下了“房价必涨”的烙印。这使得新政出台后，尽管量能萎缩，上海楼市的价格却仍然昂头向上。

　　从必跌论到必涨论

　　从2005年到今年，两年的时间里，许多上海的消费者经历了一个“洗脑”的过程，那就是从房价必跌的观点变成房价必涨。11月，必涨论喧嚣上海楼市。

　　小陈是其中的一个代表，他是某媒体房地产版记者。在2005年宏观调控政策出台时，他是明显的看空派，并从中外案例列举了高房价必跌的诸多理由，但就在今年的8月份，他却选择了入市。“看空久了，却对自己的感觉越来越不信任。的确无论是从供求还是从政府的实际行动来看，我真的看不到房价下跌的理由。”小陈说。

　　有意思的是，小陈买下的房子并没有用于自住，尽管这是他的第一套房子。他用租金来支付目前租赁的房子，并期望房子升值后获利。他的心态在目前的上海楼市中很普遍。今年行情的火爆让很多持币待购者觉得恐慌，将存款换成房子以避免财富缩水，并追求房屋的进一步升值收益成为他们普遍的想法。也就是说，无论是改善性需求还是首次置业的刚性需求，房价仍将上涨成为他们购买的主动力之一。

　　地价大跃进

　　消费者的必涨论在11月受到开发商的一次深度刺激。或许是为了支持消费者的信心，近期上海房地产开发商们在竞标地块时表现出了令人不可理喻的大胆。其中，新江湾地块是其中的一个典型。

　　11月8日，来自新加坡的仁恒置地以2万元/平方米的楼面价拿下了新江湾D3地块，这个价格震住了所有在场的开发商。因为，5个月前，浙江绿城拿下新江湾D1地块时楼面价不过12500元/平方米，而再往前推，去年年底，珠江合生拿下新江湾C2地块时，楼面价甚至仅6676元/平方米。在地价的刺激下，新江湾板块突然成为上海炙手可热的投资热土，从去年底不过8000元/平方米的均价，迅速蹿升至今年年初的1.1万元/平方米，直至目前的1.8万/平方米。而在最新地价出台后，不难预计，该地区的房价突破2万元/平方米只是个时间问题。

　　对于新江湾的现象，某业内人士将其斥为“造富运动”。在地块条件并没有实质性变化的情况下，新江湾的房价暴涨完全来自于开发商的推动，通过巨资竞标地价，强行拉动房价上扬，而这种上扬并没有实质性内容的支撑，购房者财富的泡沫性很大。

　　但不容否认的是，开发商们的大胆正表明了他们对楼市的态度：上海楼市上涨远未停止。而开发商的大胆正刺激着消费者的态度：上海楼市牛市正酣。

　　北京楼市：销售强劲

　　11月份是楼市传统的淡季，而北京11月新盘项目入市量也较10月份有所下降，据中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，11月北京将有35个新盘项目入市，环比10月份的46个项目下降24%。尽管如此，“房价还会上涨”的预期仍然让消费者“疯狂”。

　　昨日下午在位于东二环与三环之间的某售楼处，售楼人员告诉记者，该楼盘刚刚取得预售许可证，目前还没有正式开盘销售，只是开发商先拿出其中一百多套住房做优惠活动，正式开盘预期将在12月。

　　从11月17日推出预售活动起，短短4天时间，这座楼盘预售的100多套房现在已经只剩10多套。一位顾客想购入一套168平米的三居，尽管已经没有其青睐的朝向，但他最后还是订了一套。

　　这座东西向的塔楼的开盘均价将“至少在32000元左右”，而目前的均价是27000元。售楼人员透露，“到时候将给所有在优惠期期间购买的客户一个惊喜。”

　　这份惊喜对于自住者而言意义不大，惊喜更属于购房用作投资者。该售楼人员透露，该项目开发商的一位老客户出手“订了几十套”。由于该楼盘地处CBD，区位条件十分优越，再加上附近可供楼盘稀少，因此未来还有很大的升值潜力。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，11月以中小户型为主的项目上市量大增，其中小户型项目为14个，与10月持平，占比达到40%，创下今年以来的新高。业内专家指出，房价上涨的预期，造成了开发商“惜售”心理越来越浓，因此，新开盘项目持续减少，而小户型项目占比提高，主要在于“90平方米/70%”调控政策的逐步落实。随着中小户型供给进一步增加，北京住房市场的供应格局将得到改变。

　　中大恒基数据显示，11月开盘的小户型，均价将超过每平方米12000元。在11月入市的14个中小户型项目中，共有5个纯新盘，分别位于京城东、南、西、北的朝阳、大兴、丰台、海淀，除大兴区的小户型项目外，其余项目均价都超过了每平方米15000元。