明年元旦起房奴将消化5次加息所增负担

　　明年元旦，房贷将统一执行新利率。

　　尽管现在还有一个多月时间，但向银行申请提前还贷了现象已开始增加。昨日记者在宁波一些银行营业厅看到，许多人正在填写提前还房贷的申请单或者在咨询还房贷的事宜。截至目前，今年央行5次加息，对于“老房贷”们来说，明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的负担。

　　那么，按揭者的房贷月供究竟增加了多少呢?提前还房贷时该采取哪种方式还贷呢？

　　个案 50万元30年期月供将增三百多

　　2006年8月19日，央行将个人自营性住房贷款5年以上的利率上调至6.84%，随后又分别于今年5次加息，个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%，加息的幅度接近1%。

　　若采用等额还款方式，我们以一位去年9月初按揭了37万元20年期的“老房贷”客户丁女士为例，当房贷利率为6.84%时，丁某的房贷月供要付2833.18元；而当房贷利率升至7.83%时，其房贷月供额为3055.80元。也就是说，从明年1月1日起，这位按揭了37万元20年的老房贷客户丁某，其每月月供要增加222.62元，而其20年借款期限下来，房贷利息的总支出增加了53000多元。

　　让我们以同样的方式来计算去年9月初按揭50万元30年期的“老房贷”客户的月供增加额。当利率为7.83%时，50万元30年期房贷对应的月供是3609.74元，而若5年以上房贷利率一直维持在6.84%时，那么这个客户的月供为3272.96元，明年元旦起他每月将多支付336.78元。

　　计算 月供到底增多少自己不妨算算看

　　事实上，5次加息对房贷按揭者产生的影响，“老房贷”们可以自己来计算的：算出利率上涨后每万元房贷的增加额，最后将所借房贷的数额乘以这个增加额。

　　例如20年期的房贷，房贷利率为6.84%时，1万元按揭额的月供为76.5724元，而房贷利率为7.83%时对应的月供为82.5891元。也就是说，20年期的每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额是6.0167元，这样我们可以算出33万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×33=198.5511元，47万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×47=282.7849元。

　　以同样的方式测算，10年期、15年期、25年期、30年期的每万元房贷因今年5次加息的月供增加额分别为5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房贷按揭者按揭的是10年期39万元房贷，那么其今年5次加息的月供增加额就是5.1457元×39=200.6823元。若另一位“老房贷”按揭的是25年期53万元房贷，也很好计算，为6.3984元×53=339.1152元。

　　调查

　　怎样提前还房贷市民都有“小算盘”

　　2008年1月1日起，“老房贷”们的房贷执行新利率，那么他们会考虑提前还贷吗？记者调查了15名按揭了住房贷款，并对提前还贷业务有所了解的“老房贷”客户。

　　从这些“老房贷”客户的回答情况来看，记者发现他们分化为4种意见：第一种是认识到今年加息密度特别大，要把住房贷款的所有欠款还清，持这种意见的有4人；第二种是了解到今年加息比较频繁，但还是想在提前还贷的基础上，从年底的积蓄中提取一部分用作投资，持这种还部分贷款意见的有5人；第三种意见是现在的贷款压力并不是很大，但是提前还贷也可以考虑，持这种可还贷可不还贷意见的有3人；第四种意见是不用太在意银行的加息，现在投资环境还是比较好，他们会考虑将钱全部投入到各种理财渠道当中去，持这种意见的有3人。

　　从我们所做的15个样本调查来看，不算上那种“可还贷可不还贷”的“中间分子”，已经决定全部还清房贷和还部分房贷的“老房贷”客户占到了9个人，占到总调查人数的56.25%；而明确表示不考虑提前还贷的人为3人，仅占到20%。可见，已经在考虑提前还房贷的客户占到大多数。实习生 蔡军 记者 吴双颖

　　提前还贷 这些“规矩”你得懂

　　目前，各家银行对客户的还款金额有一定的要求，同时也要提前还房贷的客户事先提出预约申请，而这个预约时间有长有短。

　　在提前还房贷前，房贷客户最好通晓银行的提前还贷政策，以便顺利还款。

　　“规矩”

　　目前多数银行暂不收违约金

　　相对于其他地区的提前还房贷政策，宁波这边的银行设置的门槛算是较低的了。

　　例如，其他地区的部分银行在收取提前还房贷的违约金，而宁波绝大多数的银行都没有收这一费用；例如南京的一些银行对客户每年可提前还贷的次数做了规定，例如规定1年内不得超过2次，那么1年内客户第三次去还房贷会被拒绝，而宁波几乎所有的银行都未对提前还款的次数做出限制规定，只要每次金额在万元以上，一般都能顺利地还房贷。

　　“到你们银行来提前还房贷，需不需交收违约金？”昨日，记者就这个问题咨询了宁波各大银行房贷业务的负责人。从反馈情况来看，五大行目前是不收违约金的，而其他的股份制银行一般也不收取提前还房贷的违约金；在记者采访到的银行中，只有广发银行和宁波银行的相关人员称，部分人士提前还房贷要被收取违约金。

　　宁波一位银行业人士告诉记者，各家银行对房贷业务的竞争比较激烈，大家的信息基本上是互通的，一些中小银行看大银行没收取提前还房贷的违约金，他们也就暂不收取了，“总体来说，客户想还房贷是很轻松的事情。”

　　提前还房贷 客户莫忘预约

　　由于每到年底，银行个贷部门要接待比平常多的还房贷客户，目前银行一般需要客户在还贷前先进行预约。这个预约时间也相当重要。例如工行对客户的要求是提前1个月进行预约，如果客户在今年12月中旬才开始去预约提前还房贷，那么在2008年1月1日到来时，这位客户可能还未办好还款事宜，那么新利率执行后他的房贷月供要增加一些。

　　记者了解到，目前宁波的工、农、中、建、交五大行都未限制客户1年内提前还贷的次数，而对于每次还款的金额一般是在万元以上，而具体到各个支行办理还贷业务时又有所不同：有的支行设置成2万元，有的支行设为5万元。

　　客户若想提前还房贷，一般先要跟银行预约。工行、中行的客户要还贷一般是1个月前预约，农行的客户要还贷一般提前10天预约，交行的客户一般要提前一两个星期预约，而建行的客户可在预约后几个工作日后还贷。

　　至于其他的股份制银行，一般对于提前还房贷的政策比五大行更为宽松，例如浙商银行称他们的客户可以“无障碍还款”，无需预约，随到随还；招商银行的客户只需与银行电话预约就行，一般也是随到随还，而该行对客户的还款金额也未作要求。

　　提前还房贷 流程选择有讲究

　　记者还特地向银行人士咨询了提前还房贷的各项流程，希望能给有还房贷意愿的客户带来简便。

　　记者了解到，要提前还房贷的各位客户，首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金（目前一般银行不收取），如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；其次，客户向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料（金报已做了资料搜集）；按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；然后，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续；最后，客户提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。

　　银行人士指出，在办理提前还房贷的过程中，客户尤其要注意带好身份证和贷款卡（代理人代办同时须出示代理人身份证件）；如住房贷款需一次还贷结清的，要由本人亲自办理。

　　提醒

　　两类人不必急着还房贷

　　对于2007年3月中旬前按揭房贷的市民来说，今年的5次房贷加息效应要在2008年1月1日起体现，每个月要多交月供是肯定的。但是，理财师认为，从银行理财的角度来说，有两类人是不用急着提前还房贷的。

　　中行的理财师认为，如果市民手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，可以选择提前还款。但是有两类人不宜急着还贷:一是如果房贷还款的所剩还款项主要是本金的情况下，提前还贷意义不大;二是如果你有投资创业的其他机会，就没必要提前还贷，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率，再贷款不划算，或者你有其他投资机会，能拿到超过5%的收益，也没有必要急着还款。

　　“如果你具备以上的情况，而且又是公积金贷款，那么就更没必要还款。公积金贷款是目前银行贷款利率最低的。”工行宁波市分行营业部阮先生说。他也提醒，如果房贷按揭户的手头并不宽裕，那么也没必要东拼西凑急着还款。

　　记者在采访过程中发现，有些人是因为近期股市、基金不好，而打算把原来用于投资的钱去还房贷欠款，这些人所占比例还不小。对此，浦发银行理财中心的经理张杰表示，“还钱容易借钱难”，如果客户没有未来资金需求的则可以去考虑提前还房贷，而若接下来还有资金需求的则要三思而后行，“现在各类的转按揭、加按揭业务停掉了，如果客户把资金全部用于还房贷，而接下来要用银行资金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房贷款还清，从而再去申请利率更高的住房抵押贷款。”

　　提前还房贷，要选对还款方式

　　记者了解到，目前银行业提供给客户的提前还房贷方式主要有以下几种。房贷按揭者不妨根据自己的情况，选择一种最合适的还款方式。

　　提前还房贷的几种还款方式分别为：

　　A.全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式主要还所欠的本金，以后不用还利息，但已付的利息不退；

　　B.部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种方式所节省的利息较多；

　　C.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担，但节省程度低于第二种；

　　D.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这样节省利息较多；

　　E.剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。月供增加，减少部分利息，但相对不合算。

　　记者了解到，目前宁波大多数银行所能提供的还款方式为前三种，所以宁波的房贷客户可在前三种还款方式中选一样。银行理财师告诉记者，提前还款，一般应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。若客户没有足够的经济实力将所有贷款余额还清，考虑部分还贷款的话，相对来说是“部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短”这种方式要合理一些。但若客户的每月月供压力非常之大，也可采取“部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变”这种方式，这样月供压力要小一些了。

　　比照

　　各银行对客户还房贷有规定

　　各银行

　　对客户还房贷有规定

　　工商银行：提前还房贷目前不收取违约金。客户1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额要在万元以上。客户要还贷一般是提前1个月预约；

　　农业银行：目前不收取违约金。客户1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额万元以上。客户要还贷一般提前10天与银行预约；

　　中国银行：目前不收取违约金。客户1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额视各个支行的情况有所不同。客户要还贷一般是提前1个月预约；

　　建设银行：目前不收取违约金，1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额万元以上。客户要还贷，提前几个工作日与银行预约；

　　交通银行：目前不收取违约金，1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额万元以上。客户要还贷，提前一两个星期与银行预约；

　　浦发银行：提前还房贷暂不收取违约金。客户要还贷，要提前2~3天跟银行预约；对1年内提前还房贷的次数未作限制，但每次还款金额应在2万元以上；

　　广发银行：收不收违约金按客户所签合同而定，以前有部分合同中注明要收违约金，后来所签的合同一般不收违约金。1年内的还款次数没做硬性规定，每次还款金额须是万元的整数倍；随到随还，不用预约；

　　宁波银行：部分客户借贷时，客户经理提醒过提前还款要收违约金的，这部分客户在还款时就要付违约金；对于提前还房贷的金额和还款次数没做具体要求。

　　中信银行：暂时不收取违约金。1年内的还款次数不做限制，还款金额应是万元的整数倍。还房贷一般要提前1个月与银行预约；

　　民生银行：目前不收取提前还房贷的违约金。1年内的还款次数未作限制，要求每次还款金额2万元起。还房贷要提前10天与银行预约；

　　光大银行：暂时没收取提前还房贷的违约金。1年内的还款次数未作限制，要求每次还款金额2万元起。客户还房贷一般提前3天与银行预约，特殊情况下提前1天预约也行。

　　深发银行：暂时没收取提前还房贷的违约金。1年内的还款次数未作限制，要求每次还款金额是万元的整数倍。还房贷，一般提前2~3天与银行预约。

　　浙商银行：未收取提前还房贷违约金。奉行无障碍还款，客户无需预约，可直接前来还款。对1年内的还款次数未作限制，还款金额建议客户5万元起，若没有5万元，客户可与银行协商。

　　招商银行：目前不收取提前还房贷的违约金。1年内的提前还款次数未作限制，每次还款金额也未作规定；还房贷前最好与银行电话预约，一般是随到随还。

　　实习生 蔡军 记者 吴双颖

　　转型期家庭可暂缓一年换房

　　由于去年出现了结婚热潮，不少家庭将在今年年底或是明年年初迎来一个新生命。

　　宝宝的诞生固然给家庭增加了欢乐，但不小的育婴支出，也使许多手头原本宽裕的小夫妻手忙脚乱。转型期家庭如何调整自己的理财计划，使家里的财富有条不紊地持续增长？今天，我们请来了理财专家为未来的三口之家―――赵先生一家列个理财方案，希望能给面临类似状况的家庭一些提示。

　　若你也有类似的“量身定做”理财方案的需求，请与“金理财”编辑部联系，联系电话是56161915，你也可以将你家庭的具体财务情况成文后发至“金理财”邮箱：wosunny@tom.com。记者 徐佳菁 见习记者 张妮娜

　　理财案例――未来的三口之家

　　1978年出生的赵先生是一名景观设计师，月工资1700元。赵先生的奖金是年底一笔发放，在6万元左右。赵先生的夫人是宁波一家外贸公司的文员，月收入3000元。小夫妻去年结婚，小宝宝将于2008年2月出生。

　　夫妻俩年终奖合起来有3万元左右，年投资收益5000元左右，家庭每月日常花销约4500元，年家庭保险费用4000元，其他费用3000元。

　　二人有一套住房，市场价70万元，买入时没有向银行贷款，在亲戚朋友间还有6.5万元的欠款，只需要未来的3年内还清，无需支付利息。

　　赵先生夫妇目前有活期存款2万元，基金市值3万元左右（本金投入2万元）。赵先生的夫人有一份10万元的重疾险。

　　理财目标

　　1、夫妻二人对于基金的投资收益非常满意，想再购买一部分基金。

　　2、如果有适合长线投资的股票，夫妻俩也愿意尝试。

　　3、希望换一套大一点的住房，总价在100万元左右，但不知何时换购比较合适。

　　财务分析

　　针对赵先生家庭的经济状况，资深理财师薛海峰给出了相当全面的建议。

　　薛海峰分析，赵先生目前的家庭生命周期正处于从筑巢向满巢转型的过渡时期，伴随着孩子的降生，在为年轻父母带来莫大幸福的同时，也意味着家庭成长期（即满巢期）的开始，这阶段伴随着孩子的成长，对理财提出了更高的要求。下面是赵先生一家目前的家庭财务状况：

　　家庭资产负债表

　　金融资产 50，000元

　　固定资产-自用房产 700，000元

　　贷款及负债 65，000元

　　总资产 750，000元

　　净资产 685，000元

　　每月收支状况表（单位:元）

　　每月收入 每月支出

　　本人收入 1700 房贷或房租

　　配偶 收入 3000 基本生活开销 4500

　　其他家人收入 0 购物娱乐 等杂项 0

　　其他收入 0 社保费用 0

　　子女养护费 0

　　合计 4700 合计 4500

　　每月结余（收入-支出） 200

　　年度性收支状况表（单位:元）

　　收入 支出

　　年终奖金 90000 保险费 4000

　　存款、债券利息 0 产险 0

　　投资收益 5000 赡养费 0

　　其他 0 其他支出 3000

　　合计 95000 合计 7000

　　每年结余（收入-支出）

　　从家庭资产负债表上看，赵先生刚刚成家不久，家庭资产还是比较殷实的，但房产占了绝大部分，家庭资产中货币资产占比较少，目前仍处于财富积累期，资产流动性不强。

　　理财建议

　　A “蓄水池”方式储备资金

　　理财师薛海峰认为，从家庭每月收支表中可以看到，赵先生家每月的现金流入与流出大致相抵。但从长远来看，却有很大的隐忧，远的不说，小孩子降生后，养护费用将大幅增加。

　　考虑到赵先生家庭收支的特殊性，这部分将增加的小孩养护费用等可以通过“蓄水池”的方式进行储备，即每年年终奖金发放后，提取3万元左右一次性购买货币市场基金，每月赎回2500元左右支付上述新增的费用，选择货币市场基金是考虑到安全。

　　至于于小孩子的教育储备，由于赵先生家庭收支在时间上的不对称性，需要放弃以前我们一直建议的每月基金定投的方式，可以在每年年终奖金发放之后，选择一个时机，确定一个金额购买基金，可以选择偏债型的基金。每年小孩子的压岁钱、红包等也可以通过购买偏债型基金等帮助孩子储蓄理财。

　　B 基金投资比例60％比较合理

　　至于基金的投资，进入今年第四季度以来，股票市场进入调整，基金投资的风险已充分显现。但从长期来说，基金还是值得投资的。但投资者对于基金的预期回报率的期望需要修正，最近两年由于股票市场快速膨胀，许多基金的收益率达到300%、400%，甚至更多，大众对基金收益率的期望值非常高。其实股票或基金的收益是有一个“零和”效应的，今年赚明年或许会亏，谁也无法把握什么时候买、什么时候卖才能赚得最多，因此理财师薛海峰建议将基金进行长期投资，同时将年预期回报率设在20-30%左右可能更为合适，要有良好的心态，实现资产的保值增值。

　　对于基金的投资比例，薛海峰认为赵先生目前60%的投资还比较合理，年终奖发放后也可以按这个比例追加投资，但需要先扣除孩子养育储备以及还贷储备。由于近期市场动荡，建议可以隔一周或半个月分阶段购买，类似于基金定投。

　　C 长线股票投资可考虑银行、地产

　　薛海峰认为，赵先生夫妇适当时候可以选择一些资源型的、垄断型的或者具有成长性的行业进行股票投资，这些行业的上市公司利润长期稳定且有保障，值得长期投资。

　　对此，证券分析师石勇补充说，赵先生长线投资股票的原则是要确保该闲置资金在一年内不会动用，比例可在20--35%之间依据他们的风险偏好选择，而投资股票的种类，则可以考虑银行和地产，周期在6月-2年。

　　在股票投资问题上，投资经理高劲松认为陈先生的家庭收入比较稳定，除去必要的花费，每年的纯收入在9万左右，属于抗风险能力比较强的，适合将大部分收入用于股票和基金投资。

　　“但是如果陈先生对股市没有太多时间关注的话，也可以将大部分钱都投放到基金，这样比较省心。”高经理认为基金的长线收益可以做为孩子将来的教育基金，不能轻易挪用。

　　D 目前换房会让家庭资金非常紧张

　　赵先生近期有换房的需求，现有住房价值70万元，赵先生夫妇俩想换一个大一点的房子，总价在100万元左右。对于赵先生家什么时候换房比较合适，理财师薛海峰的意见是一定要充分考虑好孩子的抚养资金，这个小家庭目前在转型期内，现在换房的话资金会非常紧张，可暂缓一年再换房。

　　薛海峰表示，若赵先生家目前就换房，从他列出来的一份调整后的家庭财务报表可以看出，换房后赵先生的年家庭节余急剧减少，家庭财务收支急剧变化，同时考虑到赵夫人即将临产，日后对大人以及小孩的照顾也非常重要，一段时间内资金会非常紧张。另外换房子后可能马上要进行装修，而装修时还要考虑到装修的环保等因素而致使装修成本不低，因此这段转型期内可暂不考虑换房，建议缓一年后再考虑换房。