专家：房贷风险已逼近 置业投资须理性

　　央行的《第三季度货币政策执行报告》显示，9月末，全国商业性房地产贷款余额4．62万亿元，增速比上年同期快5．2个百分点。保守估计，预计今年全年商业性房地产贷款余额将比去年增加1．3万亿元，总数将超过惊人的5万亿，比2005年同期将近翻一倍！这还仅仅统计了贷款余额，还不算消费者支付给开发商的首付款及一次性付款的资金。

　　房贷如此快速的增长，一方面挤占了大量的银行新增贷款，导致金融资金过度向一个行业集中，其他行业大规模面临资金瓶颈，金融是经济的血液，绝大部分的企业都需要银行的资金支持，房价的暴涨带来的直接后果就是银行资金大量向房地产行业转移，某些一线城市，房地产贷款已经占据了新增贷款的绝大部分。这意味着其他行业没有资金了，意味着房地产行业抽空了本来应该提供给其他行业的资金，如果不改变，中国经济将出现严重失衡！

　　更可怕的是，房地产行业这种阶段性的爆发式增长，蕴含者巨大的金融风险。

　　目前楼市从表面上看是房价上涨过快，实际上核心问题是投机成分过大；对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。当年日本、香港的经济危机，以及九十年代初中国房地产行业的硬着陆，都是这种投机资金主导市场所带来的恶果。

　　需要提醒的是，银行的风险同房价上涨的幅度是成正比的，房价上涨一倍，意味着以银行资本购买实物资产的代价翻了一倍，也就是说，房屋的增值，意味着银行金融资本的贬值。一旦房价下跌，房屋资产的水分被挤出，就将导致银行金融资本的大幅缩水，这才是地产金融危机的核心。

　　而这，正是促使央行要求提高房贷首付和利率的根本原因。笔者一直认为，目前中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。这也是国家宏观调控政策的深层次原因。对置业投资者来说，还是应该理性行事。

　　（作者为北京联达四方房地产经纪公司总经理）