“赠与”存风险 二手房买卖莫入省税陷阱

　　自2006年6月1日起，济南市开始对购买普通住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年(含5年)转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。所以，自2006年6月1日政策实施以来，一些购买未满5年的二手房正以“赠与”的方式悄然变相交易，偷逃国家税款。

　　赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方只需按3%的税率缴纳契税，由于赠与的住宅可以免征上述营业税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。

　　例如：张女士三年前花30万元买了套98平方米的房子。她打算跟买方以“赠与”的形式办理过户，并私下签订真正的买卖协议，以50万元成交。她自己算了笔账，即使以50万元估值，“赠与”转让的主要费用有：每平方米20元的赠与公证费、房屋总价千分之五的评估费、由买方承担的3%的契税以及测绘、手续费等其他费用800元，合计2万元左右；而在办理正常过户的情况下，交易过程中的主要费用包括：占房屋总价5.55%的营业税、1%的个人所得税、1.5%的契税，以及测绘、手续费等其他费用共约4万元。相比之下，采用赠与方式可免去交易税费近2万元，最主要的是自己不需要承担“营业税”这一项较大的支出了。

　　其实，这种交易方式，存在较大的风险。首先“买方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由拒付房款。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会较低。此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的“交易”运作。同时，按照《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。通过“假赠与”代替“真买卖”而逃避税收的行为，违反国家税收征收的有关规定，情节严重者还可能会被追究刑事责任。