物业税将推高市场租金 供求将因此萎缩

　　国家税务总局近日表示：正进行开征物业税的准备工作。全国人大方面则表示：该法案还没有进入立法程序。物业税的话题由此再次引起各方的关注。物业税一旦开征，对购房者、投资者有何影响？是否会使购房成本下降？

　　税法出台道理未“讲清楚”

　　记者：对物业税如何看？出台的着眼点是什么？

　　丁健：我们需要弄明白的是，物业税是干什么的？有什么功能？在加拿大，物业税的征收是用来调节贫富差距的。我国目前征收物业税的目的是什么？征收标准如何制定？税收收入最后将如何分配、使用？这其中似乎有很多内容还不很清晰，社会各方面也没有形成共识，这大概是迟迟没有推出的一个原因吧。

　　邹毅：我们都知道征税有一个基本的原则，即一个物品或标的不能重复征税。业界很多人士认为物业税的征收与土地出让金的收取有重复之嫌。

　　物业税是在保有环节征收的税种。土地出让金实质是地产商一次性支付了土地70年的租金。购房者从地产商手中购得的是包括70年土地租金在内的房屋、土地使用权。

　　既然土地租金已经收取了相应费用，物业税的征收依据在哪里？这也是存在较多争议的地方。

　　陈立民：物业税如果出台会增加房屋持有的成本，降低市场对房产的持有欲望。

　　政府也许是想通过该行为来促进国内消费。当房地产占用过多资源时，会影响到国内其他领域的消费。政府也许是想通过该行为来释放其他领域的消费潜力。

　　物业税将推高市场租金

　　记者：物业税如果出台的话，对自住者和投资者会有怎样的影响？

　　邹毅：如果说对同一标的物同时征收物业税和土地出让金是重复的，那么政府可能会在土地出让金和物业税二者之间做出选择。

　　在上述前提下收物业税，地产商不用一次性交纳50或70年的租金，这会降低房产获得成本。成本变化最终会反映在房屋产品市场上。可以说，取消一次性支付土地出让金，逐年征收物业税会降低房产价格。

　　根据国外经验，物业税会根据当年市场租金价格进行征收，这使得房产价值每年都有变化。租金价格每年波动，预期回报也将不确定。

　　当70、50年租金一次性被支付后，只有每年的租金收益（即分子）是不确定的。土地出让金如果取消则意味着土地使用租金需要按阶段、分不同的年限来分期支付，成本（分母）也成为变化因素之一，不确定性增加了。每年都在变化的租金收益使投资市场发生价格预期的混乱。

　　陈立民：增加投资者的成本，他们可能会在租金和抛售之间选择。如果压力不大，投资者会考虑上调房屋租金价格，租金上调会增加租房者的负担。

　　租金价格是否会因此持续上涨还不能确定。当抛售房屋或出租房屋过多时，可能会形成价格竞争，租金则可能下调。但购房者能在这种价格下调中获得多少实惠还不能确定。此外，也可能出现相悖的情形，即大家看到物业税增加，一致上调租金和售价。

　　可能使得市场供求萎缩

　　记者：物业税对房地产市场的供、求可能会造成怎样的影响？

　　丁健：物业税可能抑制市场要素的流通，市场供应因此而减少。

　　地方政府没有停止土地出让金制度的迹象。那么物业税也可能与土地出让金制度并行。

　　物业税增加了开发成本，也增加了购房者的成本，需求意向会因此减少。当意向影响到市场需求时，地产商预期市场有效需求不足而降低开发动力，这使得供应进一步萎缩，供求矛盾进一步紧张，价格可能会因此继续上涨。

　　陈立民：我预测物业税会导致物价进一步上涨。

　　物业税适用于整个社会的物业。工厂、办公楼、企业、商场的生产本成都会增加。商场的租金会提高，商家会因此面临租金压力。商家会转移到产品中，让消费者来承担。住宅房东因此而增加房租，租房者的生活成本增加了。

　　各类产品的价格将因此而提高，最终就是增加了社会生活、生产负担。在这种压力下，市场活跃度会有所下降。

　　邹毅：土地出让金在地方财政收入中占到30%以上的比例，也许可以理解为：土地出让金制度会成为地方政府长期坚持的制度。如果取消土地出让金制度，地方政府的财税来源就受到制约；对医疗、教育、基础设施等公共领域的投入可能会相应减少，这会间接影响到当地群众的公共福利。

　　高档住宅受影响大

　　记者：如果征收物业税，对中、高档住宅有何不同影响？对不同人群有何不同影响？

　　邹毅：高档住宅投资的风险大一些。如果按过去的模式，一个房屋买下来，70年的租金成本是确定的。高档房的价值会随着土地升值而相应提高，因此对投资者来说，过去投资高档住宅风险低、回报高。

　　目前物业税的税基还没有确定，但那种由土地价值增值、租金增长的模式来确定投资回报就不能适用了。从国外的经验看，物业税的目的是调节贫富差距，因此管理部门可能会有区别地进行征税，即高档房税率高、中档房税率均等、普通房实行低税率或免征税。

　　陈立民：可能对中等收入人群影响较大。

　　从税基的角度看，虽然物业税可能对富有人群征以较高的税金，但这部分人对税金的敏感度相对较低。

　　对于较低收入人群，国家可能会有保障措施。从目前正在完善的廉租房制度看，最低收入人群的保障将成为重点，因此可能对这部分人群实行少征或免征物业税的政策。没有物业，居住在政府提供的廉租房的人群来说，物业税毫无影响；对购买经济适用房的人群则可能实行低税率或部分免征，其影响也较小。而中等收入人群人数相对较多，也是物业持有最大的人群。从数量上说，中等收入人群可能将成为较大的税民人群。

　　预测征收标准

　　记者：借鉴外国的经验看，物业税的征收标准可能是怎样的？

　　丁健：我认为首先要考虑的是税基和征收标准的问题。

　　房产的价值是残值，即从买进来的那一天起就开始减损。但房产附着于土地上，土地的价值可能因周边交通、地下通讯管道、地铁、商业配套等因素的投入而有外溢效应。房产有可能因土地价值的增加而相应提高价值。怎么计算应有科学的评估体系，只有在这个基础上才有征税的可能。

　　房产是单体价值为主体的，房屋的朝向、面积、楼层甚至采光、景观不同，价值会有很大的差别。如何做到公平、客观又能体现物业市场价格是比较麻烦的。从现实看，似乎没有一个城市有比较完整、客观的评估体系。

　　紧随着评估体系而来的，是操作成本的计算。物业税征收涉及大量资料汇总，产权所有制、评估和征收体系及免责条款的制定等。这是人、物、财三方的对接，要消耗巨大的精力。

　　从法律角度看，业界认为税法和物权法存在一定矛盾之处。土地出让金是市场行为，属流通领域；物业税征收属于保有环节，是行政行为还是立法行为还有待确定。如果属于行政行为，其法律依据和渊源应当明示；如果属立法行为，根据我国宪法规定是要走立法程序的。