东方愚:“深圳房价将降四成”背后陷阱

　　暂且不论我们现在习惯采用的一些房地产指标有没有失真，仅仅从深圳一、二手房成交量连续4个月下滑，特别是10月份深圳一手房市场“日均成交住宅数”不足60套，就做出“深圳房价将降四成”的推测，显然掺入了主观意愿。尽管这种意愿善良，但效果可能南辕北辙。

　　拿深圳的房地产龙头企业来说，上市房企万科、金地集团、招商地产，今年纷纷增发，并竞相发行企业债。而系列资本运作的保证，则是主业的持续繁荣。房地产商业绩优劣无非取决于两项指标，一是规模，二是房价。如果房价跌幅较大，势必会将房地产商业绩拖入泥潭，至少成长性将打折扣，他们显然不愿看到这一情景。

　　有人会说房价与上市公司的业绩并没有直接关系。这话并非没有道理，但得看是对谁。日前万科的土地储备超过2500万平方米，招商地产土地储备也超过3300万平方米，如果房价降一些，他们或许可以规模取胜。可是，那些储备较少、正准备上市的房地产企业呢，比如现在正紧锣密鼓筹备上市的深圳卓越地产、星河地产、益田地产、鸿荣园地产，房价下跌对这些企业的影响无疑不可低估，他们又怎么会情愿呢？

　　就在最近，深圳又出台了一项紧缩措施，将征收土地闲置费，闲置时间超过一年等情形都在征收之列。如果这一措施在全国蔓延开来，囤地严重的许多“标王”级房地产商也将受到不小的打击。在这种情形下，除了将出现笔者上文提到的房地产巨头向当地政府“诉苦”等周旋现象，还可能出现以下两种情形。

　　一是强强联手。今年下半年以来针对房价的紧缩措施的不断出台，地产界出现了强强联合，甚至“抱团”的景象，或以此降低受冲击的程度，或为了一起拿下大蛋糕，将来“有福同享”。比如今年9月，合景泰富和富力联手掷46亿元投得广州猎德“地王”。另一方面，正如国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松所言，中国房地产业如果想获得持续发展，强强联手无论对资源占有还有市场占有，都是一种客观趋势或说是必经阶段。

　　数据显示，美国的前十大房地产企业可以占到市场份额的30%，最大的房企约占5%，而我国最大的房企目前仅为2%，这还是在房地产市场高速扩展的情况下。细心者其实注意到，我国房地产界现在两极分化越来越严重，市场资源正由分散向集中转变。而“强强联手”使得房地产商在与政府对弈过程中的话语权更重，紧缩措施更难顺利实施。

　　第二种情形是捂盘行为更严重。传媒现在报道“房价将降四成”的初衷是好的，也给房地产商造成了一定的心理压力，但效果可能适得其反，一些房地产商干脆捂盘不卖，等明年“环境回暖”再说。谁都知道我国的房地产调控向来有阶段性的特征，地产商当初高价拿了地，“面粉贵过了面包”，希望他们今天超低价出售面包，显然只是一厢情愿。

　　管中窥豹，可见一斑。3个月之前坊间就盛传房价出现“拐点”了，如今大家还是在这样说，换言之，真要能拐得动、拐得容易，则早就“拐”了；如果说现在房地产市场出现了观望态势，那么浸淫在房地产商观望姿态中的“技术含量”远高于普通民众，他们正在考虑风险转嫁的招术呢。所以，不要轻言房价“将降X成”，这可能在无形中挖了个陷阱，伤害了本想保护的人。