住房保障体系:“城市农民”住房谁来管？

　　近年来，我国实施的以经济适用房(以下简称“经适房”)和廉租房为主的城市住房保障体系，其保障的主体是拥有城市户口的低收入市民阶层。然而，随着城市化的迅速推进，大量的“城中村”村民在城市中沉淀下来，常年工作、生活在城市里，这些“城市农民”中，许多人既无力购买商品房，也享受不到购买经适房或使用廉租房的政策，从而形成了现有城市住房保障体系的一个“真空地带”。

　　能否借鉴为城市市民建经济适用房的思路来填补这个真空地带呢？山东省胶南市自2004年开始，分步骤地实施农民经适房建设计划，截至2007年上半年，已经有1541户“城市农民”买到了农民经适房，预计到今年底将达到2834户――在城市化进程中凸显出来的住房保障体系“空隙”，正在这个滨海小城逐渐弥合。

　　宅基地十年未批凸显“城市农民”住房难题

　　自1994年以来，根据胶南市城市控制性规划，对城市规划核心区内的村庄不再审批新的宅基地，这一政策一直持续到2004年。整整10年未审批新的宅基地，一些城中村村民家庭里几个孩子先后结婚生子，住房拥挤不堪。随着这一问题越积累越严重，一些村民开始到街道办和市里反映并强烈要求改善住房条件。

　　2004年，胶南市通过研究决定，首先为城中村村民启动农民经适房建设规划，并为这些村民购买经适房设置了相应的“门槛”，共六项条件：原宅基地房屋需依法拆迁另批宅基地的；一家有两个以上儿子，其中一个儿子年满20岁且无宅基地的；女青年结婚后不离开本村需要建房的；赡养老人需要增加面积的；规划区内申请放弃宅基地使用权的；镇政府(街道办事处)规定的其他条件。

　　根据这六项条件进行的摸底调查显示，截至2005年6月30日，在胶南市六个街道办事处和开发区管委、积米崖港区管委范围内，共有176个村庄的5799户村民需要建设农民经适房；在一个30多万城区人口的小县城，“城市农民”的住房困难问题已经十分突出。类似情况也出现在国内众多的中小城市中。

　　“政府定价”确保“农民经适房”优质低价

　　为确保农民经适房做到“优质低价”，胶南市制订了详实的“农民经适房装修与配套标准”，房子的套内面积控制在70平方米到90平方米之间；房子由各街道办招标建设，给予开发商3%至5%的微利；并对建设土地实行低价划拨政策，基础设施配套费全免，部分其他费用减半征收。

　　胶南经济开发区孙家滩村村民孙元菊的农民经适房刚刚装修完毕。她一边带领记者参观一边高兴地说：“90平方米的房子，10多平方米的储物间，房子均价算下来，1500元刚出头。附近同样的房子，起码3000元一平方米”。此前，孙元菊一家三口与弟弟一家三口、父母还有奶奶“四世同堂”，九口人挤在一间老平房的三个小房间里，实在没法住了，她后来出来租房住了一段时间。

　　孙元菊说：“这个房子花了将近16万元，找亲戚朋友帮忙借了几万块。我们两口子一个月收入加起来1500元，同样的商品房将近30万元，我们想都不敢想。”目前，仅在孙家滩村，已经有15户村民购买了农民经适房，其中一些人已经喜迁新居。

　　记者在孙元菊购买的农民经适房小区看到，地面绿草茵茵，帆船式的路灯整洁美丽，小区里还建设了环保实用的中水回用系统。不仅如此，小区还给这些“新村民”免去了五年的物业管理费。

　　与部分城市居民在城中村购买“小产权房”权益不受法律保护相反，“城市农民”购买农民经适房可以拿到经济适用房产权证，权益受到法律保护。但在交易方面，胶南市规定，农民经适房购买后，10年内不得上市交易；10年后如果上市交易，需要补交相关的税费后方可办理交易手续。10年内因工作等多种原因无法入住的，则由开发建设单位按原价收回房屋。

　　受惠人群将越来越多

　　胶南市农民经适房的建设，不仅给“城市农民”节省了大量的购房资金，还节约了大量土地，并为这些农民更快融入城市生活提供了诸多便利，是一项政府与农民双双受益的新农村建设新举措。

　　胶南经济开发区城建局副局长卜庆学算了一笔账：“开发区目前建设的农民经适房小区占地78亩，可安置882户城中村村民。如果按照以前户均宅基地135平方米进行审批，则需要土地178亩。仅土地一项就省下了100亩。”若按开发区现行的地价，这100亩地的出让价格大约为1.3亿元。

　　农民经适房的建设还平抑了城市总体的房价，直接刺激了“城市农民”的投资与消费。胶南市珠山办事处第四居委会村民张玲说，因为购买经适房省下了一笔钱，她和爱人开了一个汽车配件经营店，现在的日子越过越红火。在已经购买经适房的“城市农民”中，把省下来的钱投入经营的不在少数；另一些经济条件稍差的农民，也因为购房债务较小而显示出对生活前景的乐观。

　　专业人士认为，政府建设农民经适房，主动引导城区农民尽快融入城市化进程，最终将实现把城市规划区内的村庄变成为安居乐业的城市社区，实现更加彻底全面的城市化。目前，胶南农民经适房建设正逐步由城区扩展到一些经济条件较好、工业和三产较为发达的乡镇驻地，农民经适房的受惠人群也将越来越多。