可形成合理供求关系 稳定房价靠物业税

　　在11月8日的上海新一批土地出让中，上海仁恒房地产有限公司以13.01亿元击败包括浙江绿城在内的多位对手，拿下新江湾城D3地块，楼面价(出让总价／总建筑面积)达到每平方米2万元。同时在上海外环外的青浦赵巷地块，重庆龙湖地产以15亿4214万元、楼面价10672元／平方米的挂牌价格竞得，上海外环外住宅地价首次破万（11月12日《21世纪经济报道》）。

　　从第一大城市传出的信号清晰地表明，“二套房”规定和39号令带来的观望期已经结束，房地产业的选择没有改变：继续圈地以做高房市。

　　在这种情况下，被公认为房市稳定器的物业税，其推出的紧迫性应当再次引起人们的注意。

　　目前房地产市场涉及的税种有14个，但主要以交易环节为主，近年来还不断加重。在这种条件下，“短期投机”转化为“长期囤积”。二手房交易活跃本来是房地产市场完善的重要标志，限制二手房交易，在打击了投资和投机的同时，老百姓正常的住房置换受限制，调控成效仍不能惠及百姓。

　　最近听说，某城市还要强征20%的二手房转让所得税。契税、营业税和个人所得税等交易环节的税种已经被证明不能稳定房价，反而会推高房价。从经济学原理上，供大于求的状态下，任何交易税收都会提高价格，并转嫁给消费者。物业税则不同，它是对持有状态征税，是转嫁不了的。

　　因此，物业税的开征能形成合理的供求关系。调控要充分发挥市场本身的作用，出路只有改善税制。也只有“重持有，轻交易”的房地产税收原则得到落实，才会降低投机需求和囤积现象；大家也不会为子女将来结婚买房、不会为增值保值买房，不会为当房东买房。开征物业税之后，买房惟一要考虑的因素就是自身的需要和经济实力匹配。

　　从法律角度来看，我国的城市土地产权性质是国有；而住宅的土地使用权有70年，可以纳入财产的范畴，也就是有征税的依据。但是，早期购房者所支付的费用和开征物业税之后所支付的土地使用费用不是同类使用权。早期购房者的房价是在没有税收的条件下做出的决策，相比后者是偏高的，所以物业税需要和70年的土地使用权限结合在一起设计，例如满70年的住房再全额征收物业税。

　　从社会利益分配的角度来看，既得利益者必然有抵触。物业税是做减法，大户型、多套住房缴税比较多。但从另一个方面，也是社会公平、资源节约得以实现的一个手段。目前用行政手段对大户型、多套住房的限制基本上不成功。物业税既承认了各种房型的市场存在合理性，又可以引导资源的节约利用、公平使用。

　　从技术角度看，物业税的价值评估是开征的前提。目前我国的房地产信息和评估手段可能与发达国家存在一定差距。但是，几乎所有的国家和地区都征收物业税等持有阶段的税种，说明技术手段并不是关键的制约因素。技术手段先进的城市，可以采用精确的信息，技术手段落后的城市，可以采用粗略的信息。

　　从中央与地方的财政体系角度看，财权与事权如果分离，不可能有积极性。一般来说，其他国家和地区的物业税由地方政府征收和支配，用于当地的教育、医疗等公共事业。房地产的产权产籍资料也是由地方政府掌握，也便于地方政府防止偷逃漏税。

　　 税收政策一般用来抑制和引导需求，而金融政策一般用来扩大和解决需求。税收和金融措施是调控房地产市场最有效的两个手段，如果指望其他手段来达到调控效果，说明我国的房地产市场还没有达到成熟的状态，往往也难以奏效。(上海社会科学院房地产业研究中心博士 陈则明)