二套房界定各银行存异见 房贷增量不减

　　 迟迟不肯露面的第二套住房贷款细则渐渐浮出水面。记者11月6日采访了省城工、农、中、建、交五大国有商业银行及招行、深发展、浦发等股份制商业银行，发现各家银行对第二套房制订的细则不尽相同，堪称五花八门。

　　各银行细则不尽相同

　　9月27日，央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，确定将第二套住房首付提高至40%。消息传出后，在购房者、地产商以及银行等方面都引起了波动。然而，《通知》只是笼统地表示对购买第二套住房将实施的若干政策，尽管时隔一月有余，如何界定第二套住房，央行并没有说明，这也成为争议焦点所在：首先，是以“个人”为单位还是以“家庭”为单位划分；其次，“贷款还清”是否标志着贷款的经历被一笔勾销，清零重算；用公积金贷款买房，是否认定为第一套房。

　　对于之前风传的交通银行已出台相关细则的消息，11月6日下午记者从交通银行济南分行个贷部主任杨旭光那里进行核实。他说：“交行从一开始就执行第二套住房将以个人而不是家庭为单位界定。但最近总行方面会有新的细则出台，不知是否会有变化。”

　　例如市民甲，如果其名下已经有一套住房，那么当甲的配偶再贷款购买一套住房时，则不能认定其是第二套住房，仍将享受第一套住房贷款的待遇。而只有当甲再贷款买房时，才被认定是第二套住房贷款。

　　同样以个人为单位界定第二套房的还有上海浦东发展银行济南分行。从这两家银行的规定来看，属于在央行允许的范围内相对宽松。

　　另外，中、农、工、建、招商银行则明确贷款人第二套住房的认定标准要以“户”为单位，即一个家庭中的配偶双方只要有一人有过买房贷款记录就算第二套房，双方的贷款信息都可以通过央行的个人征信系统获得。

　　另外，对于之前已结清贷款的，再申请购买一套房屋时，则认为其按照第一套住房贷款对待。在这一点上，各家银行全部一致。再有，第一套房如果是通过公积金贷款购买的，再次贷款买房也不作为“第二套房”。

　　一位业内人士指出，事实上，现在政策最宽松的当属外资银行，因为“央行征信系统不对外资银行开放”。这样一来，即使银行想查也查不到客户到底在别处贷款买房过没有，因此在中资银行混不过去的炒房客很可能选择外资银行做按揭。

　　记者了解到，银行监管部门更提倡以“家庭”（包括夫妻和未成年子女或单身户）为单位对第二套房进行界定。

　　银行的“豁免”法则

　　虽然多数银行对第二套住房的认定标准是以“户”为单位，但其中有些银行还相应制定了“豁免”法则。

　　记者从工行山东分行个贷部了解到，该行规定，如果配偶一方自己单独贷款买房，并没有把另一方作为共同贷款人，那后者贷款买房将视为第一套房。另外，配偶双方若在两地工作，想在两地分别购房，该行不会以“户”为单位计算第二套房，体现了人性化的一面。

　　同样，深发展银行个贷中心主任尹德荣也介绍了该行有着两种豁免情况。一是有些市民为改善居住条件，想以小换大，虽然小房现在有贷款，但半年内能把小房卖掉，卖掉后即可享受“第一套房”的优惠利率。二是由于工作调动，想把原居住地的房子在半年内卖掉，这样半年后也可享受优惠利率。

　　对房贷增量影响不大

　　“房贷新政，是对投机炒房者下的一剂‘猛药’。”工商银行个贷部经理王中平说。但各家银行均表示，由于济南买房者以自住型居多，而且绝大部分是首次置业，因此新政对各银行房贷增量的影响不大。以工行山东省分行为例，近一个月该行新增房贷超过15%。

　　浦东发展银行济南分行个贷部段主任在接受记者采访时分析，从长期来看，房贷新政与已出台的各项宏观调控政策会发挥出更好的“组合拳”威力，令民众买房的观望情绪加重，交易周期变长，交易量出现下跌。“特别是会影响二手房的交易，比如五年之内次新房的交易。”他说。

　　有关专家分析，就济南市场来说，房价的影响更取决于房地产市场供求关系，房贷新政对价格的影响甚微。从目前来看，济南还是存在供应总量低的情况。供应量的相对减少是促使房价上涨的一个主要因素。