楼市将进入平衡时代 土地价格有望回落

　　近日，上海五合智库针对房地产行业的近期动向发布报告称，一系列纷繁复杂政策措施的出台，将当前的中国房地产市场带入了“动荡时代”，但通过将各类政策措施及心理因素归纳成影响此类商品价格的供给和需求两方面，从最基本的供求规律角度来研究房地产未来的价格趋势，发现一个相对平衡的、稳定的房地产市场即将到来。

　　土地价格有望回落

　　五合国际(五合国际博客|五合国际新闻)报告认为，目前更加严格的土地招拍挂规定，摊低了土地价格。以往，分期付款获得整块土地证相当于是一项“政策红利”，即政府为了减轻开发商成本负担所允许的土地购买期权的行为。期权的一个好处是以小博大，在土地购买市场上，相当于以少量的资金即可取得足量的土地使用权。这样土地市场的资金信用即可在期权杠杆的撬动下，被数倍放大。

　　然而，当这种允许土地期权的“政策红利”取消后，我们会发现土地一级市场的资金信用一下将被数倍减少，即土地市场的资金供应快速缩水，在政府每年计划的推地总量不变的情况下，土地的价格即会随着资金需求的减少而逐步回落。这种土地成本的回落传导到产品供应层面，也会导致未来产品价格的回落。

　　另外，我们分析比较2007年中国前十大开发企业的住宅土地储备量，可以发现，这些企业的土地储备竟是2007年北京、上海两市住宅市场新增供应的8倍。应该说，市场上的土地储备，有很大一部分留存于大中型开发企业手中。因此，资金利率高企，必然要求开发企业快速周转手头存货，提高资金使用效率，也在一定程度上加快了市场土地供应。但从中长期来看，开发商的开发投资必然受到高企的利率价格影响，降低投资意愿，从而减少开发资金的总体投入，在政府的土地供应总量没有大幅改变的情况下，土地市场价格必然逐步走低。

　　市场供应即将增加

　　五合国际报告认为，通胀压力导致的加息预期，增加了开发商的资金成本，抑制了市场总供应。以目前房地产企业资本结构最为稳健、融资渠道最多的上市公司的数据来看，行业的游戏规则决定了业内企业的平均资产负债率仍然高达70%左右的水平。央行当前阶段为了稳定通胀预期带来的基础资金利率的逐步攀升，势必将使开发企业遭受高额财务支出成本的痛苦。因此，对于正在使用银行信贷进行土地储备和开发建设的开发商来说，如若市场价格不变，加快产品建设周期，尽快实现销售以减少财务成本，是上策。因此，随着建设周期的缩短，同一时期内的市场供应必然增多。

　　城乡统筹发展政策的出台，标志着城镇土地使用的结构性调整，更多土地供应将出现在城镇郊区。统筹发展的策略将使国内在各个区域建立大都市圈，城市郊区化运动将城镇土地级差地租曲线变得平坦，土地供应的郊区化分布将在摊低总体区域房地产未来新盘上市价格，起到调节产品区域供应均衡的作用。

　　购房心理可能逆转

　　五合国际报告认为，利率是一把双刃剑。一方面，它可以通过对开发企业财务成本的控制，缩减开发企业的再投资开发规模，另一方面，利率的调升也将会大幅缩减消费者购买意愿。美国的次债危机已充分揭示了高利率政策的市场杀伤力。

　　当前出台的第二套放贷利率水平的提升，在一定程度上打击了资金实力不足者的房地产投资需求，虽然我们目前尚缺乏数据直接地预测这类被抑制的投资需求的总量大小，但市场总的需求量将有小幅下降，将是可以肯定的。

　　最难判定的是心理预期决定的购买需求的释放时间，购买心理变化将导致需求总量出现拐点。除了市场上部分非常急切要买房的消费群外，当前市场仍然有相当一部分购房者的购买决策取决于对未来价格的判断。而对于很多人来说，形成最终购买决策依据的一个重要指标在于对市场上现有住房销售状况，即当前市场的在售物业的销售速度和价格的变化对未来的消费预期非常重要。从最近各城市销售楼盘的销售表现来看，销售难度加大，销售速度放缓，这种销售现象必然会使购房者对市场的预期出现一定程度逆转。

　　另外在市场预期方面，社会舆论对未来市场的引导、未来的政策预期，都将对购买需求产生影响。当前市场热议的物业税政策，由于政策本身相关配套法规和执行层面存在具体障碍，预计在短期内出台的可能性不大。但从长期来看，物业税的出台将影响整体房地产的供求关系，开发商的拿地规则，投资购房的购买需求，都将产生重大变化。

　　通过对上述房地产市场供求关系的分析，可以初步拨开房价迷雾，从众多政策现象中发现变化的本质。即，在未来一段时期内，市场供应相对以往，将更加充分；而需求将受到心理因素影响，有所收敛。前段时间价格快速增长的格局将会改变。一个相对平衡的、稳定的房地产市场即将到来。