房产调控作用显现 楼市开始“退烧”？

　　编者按：政府对房地产市场的调控，在经历了去年高频度的市场整顿和规范以及今年上半年的沉寂后，今年下半年又有了大动作。伴随今年4月以来全国范围的房价飙涨，就在开发商众口一词宣称房价将一涨到底的时候，新一轮宏观调控终于到来，并引发楼市的连锁反应，楼市开始降温。有专家指出，相比之前的宏观调控，这一轮的调控政策号住了房地产的脉搏，又准又狠。

　　
　　稳定房价意在防范风险

　　同以往的调控政策一样，以提高二次购房首付为核心的调控新政继续被一些房地产业内人士所诟病，认为这并无异于降低房价，房价越调越高可能会被称为一种传统被延续下去。但是，从实际效果来看，新一轮的房价政策已经影响到了中国房地产最热的几个地区。北京、上海、广州等站在中国房地产市场风口浪尖的一线城市在新政出台以后楼市开始慢慢“退烧”，市民买房观望态度越来越浓。

　　有专家分析指出，新政频频的背后，政府不仅仅是为了稳定房价。近期所有政策都在传递一个信息，住宅首先需要满足老百姓最基础的居住需要。房价的过快上涨正在威胁着中国的金融安全和社会稳定。目前，楼市的最核心问题在于投机资本过多，投机成分过大。过大的投资比例导致价格严重偏离实际价值、严重扭曲了市场供求关系。剩余的投资资金必须挤出市场，否则将会造成难以弥补的损失。新一轮的房贷政策很大程度上严重打击了投资者对楼市预期的信心，使得一部分投资者考虑是否继续在楼市投资。不可否认，新政在一定程度上损害了出于居住升级目的消费者的利益，但是，从长远来看，新的调控政策对稳定房价、防范金融风险都将起到至关重要的作用。

　　同时，部分专家认为，中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。房价的虚高不下、一路飙升所造成的房地产市场泡沫以及大量土地囤积在流通环节造成的土地价值高估的风险向证券市场转移会引发深层次的金融危机。有效防范金融危机的产生是国家宏观调控政策的深层次原因。
北京：期房退房率激增　楼市后劲不足

　　北京近期期房退房数据统计显示：有多家地产项目，退房数量累积过百：美邦亚联酒店商业写字楼，217次；德胜置业大厦，199次；韦伯国际发展中心，222次；电子信息产业基地2－8号办公楼，158次……而现房的退房次数也同样惊人，北广家园，现房退房次数竟然惊人的突破了千次大关，1033次！

　　据北京市房地产交易网发布的信息，截止到10月29日，北京市可售期房套数为125211套，其中住宅为68130套，而未签约现房套数为99311套，其中住宅为21637套。从这一组数据可以看出，目前市场上，一手房源的存量仍然巨大。

　　因此，也就有了在一系列宏观调控之后，很多项目虽然高调高价入市，却出现卖不动的“有价无市”局面。加之最近二手房市场的极度活跃，让一手房高喊“没房可卖”的闹剧，更显滑稽。这些，虽然不能说明地产市场已经进入买房市场，但却能看到在经历了对购买力的巨大透支之后，地产市场的疲态已经初显，楼市后劲不足，已然成为不容争辩的事实。

　　上海：楼市逐步进入盘整　市场观望气氛愈浓

　　随着中小户型房源陆续上市，上海商品住宅成交量止跌回升；同时，商品住宅价格亦连续下滑。数据显示，10月最后一周，上海楼市19个商品住宅项目推出34．37万平方米房源，环比上升39．15％，套均面积在100平方米以下的供应量就达到17．39万平方米，占商品房供应面积的54．26％。

　　上海佑威研究中心研究员黄河滔认为，从10月下半月开始，大批位于郊区的住宅项目纷纷推出中小户型公寓房源并热销，是导致房价下降的主要原因。上周上海商品住宅成交均价环比下降7．24％，为10614元／平方米；商品房均价同时下滑7．66％，为10360元／平方米。

　　中小户型房源大量上市，使更多购房者可以买到更实惠的住宅，促使上周沪上楼市成交量止跌回升。其中，商品住宅成交量大幅回升12．38％，为45．40万平方米。上周成交面积前四名的商品住宅项目，均为套均面积在100平方米以下的中小户型；商品房上周成交量环比增长6．67％，共成交57．10万平方米。

　　另据上海官方网站“网上房地产”日前公布10月份上海一手房成交数据显示，10月上海一手住宅成交总量为231．68万平方米，仅为9月的74．8％。这是今年第三季度楼市走热以来，上海一手住宅市场首次出现的成交量下滑。随着楼市成交量的下降，市场观望气氛愈加浓重。
广州：成交量下跌三成　房价已远超市民承受力

　　截至10月29日下午6时的广州阳光家缘数据，10月广州十区一手住宅成交量跌3成，楼价却跃上1．2万元／平方米的新高点。业内人士表示，楼价涨得太急，加上房贷新政出台，导致楼市观望情绪浓厚，这是楼市成交量大减的原因。

　　阳光家缘数据显示，至10月1日－29日广州十区一手住宅成交量仅47．4695万平方米，即使再加上2天约3．2万平方米的成交量（日平均成交约1．6万平方米），预计全月成交量只有50万平方米左右。这比9月少了20万平方米的成交量，跌幅达30％左右。在成交套数上，10月前29天成交只有3809套，也远比9月的5247套少。

　　10月以来广州楼市淡静现象非常明显。海珠区某大型楼盘营销负责人承认，国庆后，看楼人数和成交明显比以前减少，至少减了一成。番禺某楼盘销售经理也表示，近期销售与8月、9月初比相差甚远，以前是每天成交几套，现在连看楼的人都少。

　　有关调查数据显示：网民对于广州楼价的接受程度要远低于市场价格，调查显示，43％的人表示只能接受“4千／平方米以下”的房子，30％的人能接受“4千～5千／平方米”的房子。也就意味着，有近八成的网民对于广州楼价的接受程度都在5000元／平方米以下。
深圳：房贷新政冷冻楼市　开发商进入观望状态

　　国家调控新政影响下，深圳楼市突出的现象是深圳房地产市场的交易量应声下降，但房价却仍然坚挺，整个市场弥漫着浓厚的观望气氛。据国土房管部门统计，9月份深圳新房成交30．24万平方米，进入10月份，在房贷政策的影响下，前15天深圳新房市场成交了5．9万平方米，仅相当于9月份全月成交面积的19％，即使跟今年来成交量最低的8月份相比，也只达到了8月份全月的27％。

　　尽管成交萎缩，但深圳的房价表现依然较为坚挺。深圳国土房产局的数据显示，9月份深圳的新房成交均价为每平方米1．65万元，10月份的上半月，深圳新房均价为每平方米1．49万元。到11月份，深圳新房的成交价格又恢复到每平方米1．6万元左右。

　　“这说明开发商开始进入观望状态，他们对调控政策感到担忧，又不敢贸然降价。”深圳市社科院城市运营中心主任高海燕表示，房价的下跌会有“雪崩效应”，一家降价会带动更多的开发商跟风，最终造成的房价大幅下挫，这是开发商不愿看到的。因此，他们会互相观望，坚持高房价，但这不排除会以打折、优惠、送精装修等附带优惠条件等方式变相降价。

　　高海燕说，目前深圳房地产市场已经进入了一个微妙时期，未来房价是复苏回暖，还是调头向下，有待观察。但如果政府再出台相关政策，固化调控成果的话，开发商就有可能顶不住压力吐利售房了。

　　■相关链接　　　济南楼市上周成交量下降8．95％

　　统计数据显示，济南楼市上周（10月29日到11月4日）成交量开始回落，从周一的78套到周日的27套依次下降。周成交量共498套，下降了8．95％。其中住宅成交量315套，下降20．85％。本周成交均价起伏较大，最高成交均价5231元／平米，在周六最低成交均价4557，周四，总体呈上升趋势。

　　上周天桥区共成交182套，与此前一周相比，成交量下降29．18％。市中区下降51．56％，历下区下降36．58％。历城区，共成交126套，增长80％，是上周增长率最高的区域。另外，槐荫区共成交133套，增长15．65％，是上周保持上升趋势的区域之一。

　　博客观潮

　　承受“枪打出头鸟”的压力，还是承受“沉默”的代价，不仅是一种人生的选择，更是对社会和公民权利的选择。

　　――一向以敢言著称的任志强如是说。
　　
　　始终认为中国人的智慧世界第一。不过面对中国目前的房价，中国人的智商打了对折。涨了这么多了，居然全国各地都有人排队恐慌性买房。

　　――律师黄祖斌在自己的博客中声称“中国房价有望下跌一半”。
　　
　　住房作为一个特别的商品，它不仅具有消费与投资的属性，而且它又是民众生活的必需品，因此，如果对住房的消费与投资不能做出一个清楚区分，完全以市场化方式运作的房地产市场，既无法满足广大民众的基本居住条件，也可以严重损害广大民众利益。可以说，目前国内房地产市场许多问题的根源就在这里。

　　――中国社科院金融研究中心研究员易宪容说。
　　
　　楼市经不起大落。楼市的“大起”会产生“地产泡沫”，“大落”则会连累与之相关的五十多个行业，引发金融危机。

　　――独立经济观察人王方认为应高度警惕楼市向“股市化”方向发展