易宪容：头痛医头难降房价 要对症下药

　　对于国内房地产市场，不必出台更多的政策，更无需出台更多的行政性政策。房价的快速上涨是目前中国经济生活中不可忽视的问题；但我们决不能头痛医头、脚痛医脚，而是要研究与分析，找到问题所在，对症下药。

　　在一系列调控措施出台后，房地产市场的状况尚未发生本质性的变化。因此，近日渐渐出现一些声音来
给管理部门建言，希望在既保证各方利益，又限制炒作的原则下，使得过高的房价真正调整过来。

　　归纳起来，这些声音大体可以概括为这么几项：一是建立一套完善的房屋销售体系，开发商将不再参与住房的直接销售。按照开发商的定价，统一上网登记，由政府代销，购房者先到先得，政府收到款项后再转给开发商；二是为了抑制房地产的过度炒作，参考股市的T+1，甚至T+3的做法，即新房在3年内房产证限制过户；三是进一步限制外资买房；四是进一步提高利率，同时贷款条件更加严格等等，不一而足。

　　这样的一些建议假如被管理部门采纳，对国内房地产市场到底会有怎样的影响，又是否能够真正遏制全国各地房价快速上涨呢？其实，我们只要看一下目前国内房价上涨的原因，就知道这些建议付诸实施的作用了。

　　已有政策潜力尚可挖掘

　　从目前国内的情况来看，房价快速上涨的原因还是在于房地产市场投资炒作过滥。而房地产炒作过滥，其原因又在于目前国内房地产市场发展模式界定不清楚，把住房市场看作是既是投资也是消费的市场。

　　因此，认识到国内房地产市场有这样的投资与消费的需要，政府各职能部门就能够根据各自不同的需要来出台不同的政策，从而达到其部门所要达到政策的目标。

　　房地产市场投资与消费界定不清，政府希望稳定房价，国内银行又希望通过信贷规模快速扩张来获得更多的利润，这就使得大量的房地产市场的投资者在银行低利率及便利的金融杠杆下进入房地产市场。房地产价格就在这样的条件下快速上涨。因此，房价快速上涨，最大一个因素就是银行信贷大力支持，就是国内各银行在其利益的驱使下让大量的银行资金流入房地产市场。因此，央行加强对房地产市场信贷控制与管理，是遏制国内房价快速上涨最为重要的方面。而央行与银监会最近出台的359号文件，就是一个比较好的对房地产市场信贷管理的文件。

　　但是，这个文件的最终目的是更多地加强对银行风险管理，而没有把焦点放在遏制房价快速上涨上。因此，这个文件许多方面没有出台可操作的细则；在执行这个文件的时候，各家银行根据自己的需要做出不同的解释，各行其是。

　　其实，如果能够在最近出台的24号文件、359号文件及39号令之后，给出可操作的细则，并强制性要求各地方、各银行认真执行，那么目前房价快速上涨的局面应该能够得以缓解。如果再加上央行的货币政策收紧，那么房地产市场的价格得到一定程度的调整也就是必然的。

　　因此，在笔者看来，对于国内房地产市场，政府不要出台更多的政策，更无需出台更多的行政性政策，因为，行政手段过多，各地方政府都能够以各种方式来化解。

　　头疼医头反而火上浇油

　　比如说，禁止住房让房地产开发商直接销售，这是一个反市场化的建议。这种做法不仅不能够遏制开发商把房价推高，反而会增加住房销售过程中的成本；这些增加的成本只能让购房的人来承担。更重要的是，如果政府建立一个所谓的住房销售系统，政府直接参与住房的销售，又有什么方式可以保证政府部门的工作人员公平公正地销售住房呢？表面上看，在网上销售完全是公开和透明的，但这个网络系统归根到底还是由人来操纵的。

　　另外，限制住房购买后出售的时间，甚至于限定购买后的住房持有几年以上才可转让，这种做法看上去可以限制炒作，但必然使二手房市场更加不活跃。二手房市场失去活力，房地产市场的供应自然减少，会更加增加房价上升的压力。

　　至于限制外国投资者进入和加息等等建议，这些早就有相关的政策安排，问题只不过是如何使之落到实处而以。

　　总之，房价的快速上涨是目前中国经济生活中不可忽视的问题；但我们决不能头痛医头、脚痛医脚，而是要研究与分析，找到问题所在，对症下药。这样才能根本上对国内房地产市场进行有效治理。而就目前的情况来说，房地产市场快速上涨根本原因就在于银行信贷快速扩张，让大量资金涌入房地产市场。造成这种现状的原因，既有银行利率过低的因素，也有国内银行的利益驱使。如果在这两方面入手采取措施，例如银行信贷紧缩及利率快速上升，那么国内的房价是能够得到有效遏制的。