租房论经不起推敲 十年后凭什么买房？

　　风雨之后见阳光――人们对此总是深信不疑，却从来不去问问，风雨之后一定会有阳光，有过彩虹一定预示天晴吗？值得怀疑的显然远非于此。那种将租房理所当然地认作是阳光出现之前的第一道彩虹，念念不忘租房可以让人躲避高房价的风吹雨打、相信租房之后必然可以买得起房子的思维，实在不经推敲。 
 
　　让一个人考虑租住十年房，之后再去买房，这是令人困惑的号召。十年前租房居住的人，十年之后凭什么就能轻松地买到房子？

　　租房之后未必就能买得起房，这几乎可以肯定。“租”和“买”之间，本不存在某种承前启后式的天然承合关系。倘要将“先租后买”做硬性拼凑，必是某种侥幸预期作祟。主张这一立论的人，既不能给出更为详尽的解决方案，也将自身的聪明才智做了一回无谓赌注。由于有意无意忽略一些至关重要的“不确定性”因素。

　　需要考虑，十年以后居民的工资收入是否在增长？增长幅度能否超过房价升幅？如果届时租房户的工资收入没有明显增长，或者增幅大大低于房价涨幅，则“先租后买”的美丽梦想，是不是要立刻泡汤？

　　不要试图回避这一现实。居民工资收入正长期维持缓慢增长态势。不仅是城镇居民人均可支配收入要慢于GDP的增长，而且就全体国民的收入水平来看，由于地域、职业、群体、单位等因素不一，也存在严重的区域性、群体性等收入分配差异。一少部分人平均每年可以获得超过两位数的收入增幅，另一部分人则可能好几年间只有两位数以下的增幅，还有一大部分人则在原地踏步。

　　以目前的物价水平，工资的年增长率再快，也不可能超过房价逐月累计的增速。选择租房的人们，又无一不是收入有限、支付不足、职业不稳的群体，在固有的薪资增长环境不变的情况下，怎么能改租为购呢？那些一天到晚总是撺掇别人去租房住的有产者，莫非当真不清楚这回事儿吗？

　　工资收入之外，人们还会考虑，在这十年之间，城市房价是否不会出现某种剧烈变化，或者有朝一日还有可能忽然掉头向下，从而使租房户们能如期购房？

　　此类想法太天真。真好比街头混混在大马路上守候行人自车内往外扔钱包一样，幻想着发一笔意外横财。守株待兔的概率，大约可以等到一次兔子，也可能捡到一、两次钱包，却断不可能等到一套房子。

　　中国经济的长期性高走势以及楼价的持续性上涨，短期内似乎还找不到回落的可能性。意外不发生，市场不动荡，天意难改，格局已定。假若对这些一概可以视而不见，那么还应该知道，现实市场的客观性供需失衡，加之受多种人为性因素影响的主观性供需失衡，这一状况长久不改，房价怎么可能掉头向下？又怎么可能维持在一个固定层面，不大步快跑？

　　就算不是大步快跑，只要维持当前小步向前的速度，就已经让人难以承受。鼓吹租房者，若对房价在未来十年间必定要跌落或不再上涨的走向没有把握，又如何能够保证“先租后买”呢？

　　在迟迟不肯做出此类承诺的同时，在下还要问一问：在今后十年里，持有租房论调的人是否还能保证房屋贷款的门槛和相关买房负担不会逐年提高？2003年至今，央行已连续加息11次，仅本年度就加了不下9次。住房按揭贷款的首付比例由20%一刀切，提高到了30%，本年度又开始将第二套房贷首付提高到40%，也是要一刀切的。其他的各项税、费又都在不同程度、以不同方式增加和变化着，这无不影响着购房人的切身利益，导致购房负担一再堆积。

　　今后十年间，这种状况会不会进一步持续？租房居住的人们，会不会因为购买一套房屋而付出比十年前更大的代价、面临更大的套牢风险？假如届时这一状况变得更加糟糕，租房户们又该怎么办？谁去为租房论的破灭承担责任？

　　呼吁人们先租后买，又不给出任何前置条件，这不亚于欺骗。到时候不仅不能使人买到房，只怕连租都未必能租住得起。因为，他们显然也不能证明，未来十年间城市房租就不会出现大增长。

　　房租变化的幅度虽不能与房价相比，但至少处于增长态势。这一点，凡当下正在城里租房之人，想必已是感同身受。特别在今年，很多人在房东的知会下，废止了原来一纸尚未履行到期的租赁协议，不得不因为一笔数额增加的租金而重新改签一份协议。

　　问题于是跟着出来：有没有把握在让人们租房等待的过程中，房租不会以较大幅度继续提升？有没有把握让那些租房过生活的人不会因为房租的变化而提心吊胆，最后连房租都疲于应付？

　　上述种种，假使租房论者不能逐一给出明确而肯定的保证，我们又怎么能够相信他们的主张，并为之甘愿献身一试？如若承认上述的种种不确定性因素是必然存在且不可回避的，房租、房价、房贷以及种种可预见负担有可能随时增加、而工资收入变化又不大，又有什么理由去相信，十年之后必定比十年之前要强？租房之后一定就能买到房子？(章剑锋 厦门大学不动产金融研究中心研究员 香港财经文摘杂志高级记者，专栏作者)