专家观点ＰＫ:今冬楼市会否再火一把？

　　这个“金九银十”，南京楼市的销售量与8月份基本持平。在翻看了近几年的楼市销售行情后，记者发现2005年和2006年的“金九银十”也不是一年成交最高峰的时期，之后11月、12月份的销售业绩要好于“金九银十”，呈现入冬后旺销的景象。那么今年的楼市会不会继续承袭前两年楼市入冬后再“火”一把的景象呢？业内专家对此发表了不同的见解。

　　【数据背景】

　　连续两年冬季楼市“火”过“金九银十”

　　根据《365・南京楼市》公布的网上房地产成交数据：

　　2005年11月，全市住宅认购5919套，成交6518套，成交总金额近30亿元；12月份全市认购7230套，成交7484套，成交总金额近35亿元。而在10月份全市认购仅4366套，成交4081套，成交总金额约21亿元。

　　2006年11月，全市住宅认购9702套，成交9592套，成交总金额45亿元；12月份全市认购10678套，成交10115套，成交总金额52亿元。而当年10月，全市商品房住宅认购9341套，成交7392套，成交总金额35亿元。

　　从这些数据上我们可以出，前两年，南京11月和12月的楼市销售，无论从认购、成交还是销售总金额上都明显比作为“银十”的10月份多出不少，特别是去年12月份的销售，不仅远高于“金九银十”的销售量，甚至达到了当年全年销售的历史最高水平。

　　【专家分析】

　　前两年年底出现“井喷”行情有特殊性

　　据业内人士分析认为，前两年之所以会出现年底销售“井喷”，淡季反“旺”的景象原因很多，政策是其中的最大一点因素。

　　南京房地产信息网（njhouse365.com）的邢炜主任指出，前两年的6月~10月正处于国家宏观调控政策集中出台，和对政策消化的时期，不少消费者持币观望，所以导致销售滞缓。而从11月开始，随着对新政消化的初步结束，处于观望中的消费力也不断得到释放，故11月和12月的销售出现反弹。另外，他还指出，从他们的数据上看，在传统上根据季节而定下的楼市淡旺季的说法目前已经越来越不明显了。从2003年开始，全年各月楼市的销售情况相对而言都较为平均，开发商推房也不再考虑季节上的因素了。

　　南京苏鼎房地产研究所宋坚所长特别指出2006年的楼市具有一定的特殊性。从去年年底开始，不少购房者过高估计了通货膨胀对国内经济的影响，怕钱不值钱，所以见到房子就买，加之部分开发商借此捂盘，造成了房价疯涨，房源紧张的局势，这种紧张气氛一直持续到今年4月份。

　　【观点交锋】

　　观点1：后两月销售将继续上扬

　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示虽然今年和去年的整体形势不一样，但是楼市进入11月、12月后，并不会立即入冬，其销售情况有可能比“金九银十”要好，不过11月、12月较10月的成交涨幅同比将不会超过前两年。

　　宋坚解释说，由于政府今年以来制定、颁布、实行了一系列的宏观调控政策，如一房一价、房贷新政等，对房地产市场的控制越来越严，大批投资购房和买房保值的人鉴于购买第二套住宅所花费的成本越来越大，将会逐步退出市场，如此一来，今年11月、12月的销售肯定“火”不过去年。

　　但是，大批投资和买房保值的人群退出市场，并不会影响未来两个月楼市的热销势头，大量的刚性需求和年底部分楼盘房源的集中释放将会促成年底销售向上。此前，出于对核价政策的对抗和错误预期等原因，许多开发商选择捂盘，市场上房源供应紧缺，大批刚性需求得不到满足。近期一批新盘已经相继推出，预计在年底这段时间还将会有更多新房源涌向市场。

　　观点2：楼市也入冬，售量将有所下滑

　　对于宋坚所长的预测，南京房地产信息网的邢炜主任表示了不同的看法。他认为今年下半年的总体销售形势将比今年上半年有所下降，以目前市场现有房源量及其消化速度来看，11月、12月的销售形势并不乐观，比“金九银十”将会有所下滑。不过，这并不排除局部区域销售将有明显上升的可能。

　　国家针对“第二套住宅”的房贷新政规定的出台，对于市场上的投资者来说打击巨大，成本的大幅增加，将迫使这部分购房群体退出市常目前市场上现有房源的供应量有限，再加上贷款较以前困难，这些因素的影响将减缓未来两个月的楼市消化速度。

　　不过，这样的情形仅限于江北、江宁等大多数行情平稳，房源全量供应的区域。而对于奥体、城北等目前供应量紧缺的区域，年底的时候随着新盘的集中放量，有可能出现销售量上升的情况。