房贷新政实行一个月 房市遭遇销售寒流

　　9月27日,中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。

　　在不少人看来，央行和银监会的目标显然直指房产投资市场，因为买第二套住房的人，很多不是为了出租就是为了倒手赚差价，那么，抬高了贷款门槛，真的能给房地产市场降降温吗？这条政策如今实施了整整一个月,它的效果究竟如何？

　　房地产市场遭遇10月寒流

　　刘斌是一家房产中介公司的经理，这段时间，他和伙伴们每天都在为日益清淡的生意着急。

　　刘斌说：“以前业务员应接不暇，基本上忙不过来，每天电话接访量可以达到25到30个，现在只有10到15个。”

　　记者看到，采访的这天下午，刘斌的店里没有一个来咨询的客户。刘斌告诉记者，房贷新政出台后，由于第二套房首付提高，利息提高，不少购房者反映难以承担房价，放弃了购房计划，现在，他们几天也成交不了一单生意。

　　21世纪不动产业务员孙振峰说：“在这个市场里面，以前叫做金九银十，在9月份客户量比较大，而且成交率也比较高。但是10月央行出台了这个政策，银十已经没有了。”

　　记者随后在北京的几处新楼盘和21世纪不动产、我爱我家等多家房产中介公司进行了调查，看到大多数售楼处和中介公司都门庭冷落，少有购房者前来咨询。在21世纪不动产总部，市场总监林蕾告诉记者，新政出台后，他们在全国的业务都受到了较大的影响，房产交易明显缩减，甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。

　　21世纪不动产中国区域市场总监林蕾说：“要买房的人会发现第二套首付提高到这个程度了他们可能会选择放弃。”

　　记者了解到，新政实施后，在一路领跑全国房价的深圳，房产市场陷入了买卖双方观望的僵局，10月份二手房成交量环比9月下降了26.39%。

　　在上海，10月上旬，部分新盘退房率持续攀升，退房率超过了19%；在南京，今年“十一”黄金周期间，商品房认购量大幅下降，比9月份环比降低了23%。

　　林蕾说：“过去可能有房的老百姓接到的电话是，请问你的房卖不卖？而现在的情况是什么呢，我这有一套房，你要房吗？”

　　抑制了部分自住型需求的购房者

　　房贷新政出台在各地引发了楼市震荡，那么此次房贷新政影响而改变购房计划的大部分是一些什么样的购房者呢？

　　林蕾认为：“投资性需求的下降，肯定抑制了一部分自住型需求的购房者，比如说有的购房者的钱不够40%，他只能暂时观望，就暂时住在原来的小房子里。”

　　分析师告诉记者，新政出台，虽然抑制了一部分投资性购房者的投资冲动，但是也让不少因结婚等原因需要升级换代的普通购房者，不得不改变了购房计划。

　　林蕾说：“这个第二套标准是怎么来的，你是否能够确定一个人在购买第二套住房的时候他一定是用于投资，还是他有可能是处于自住的需求，我认为如果说很硬性的规定以家庭为单位，第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了。”

　　我们看到，房贷新政让房产中介遭遇到一场10月里的寒潮，因为贷款门槛抬高，很多人放弃了买第二套房的打算，交易量也就跟着萎缩了不少。按照很多人的常识，会以为这种情况下，房价应该相应会下降，至少得让你买得起。然而，我们记者的调查却发现实际情况却并非如此。

　　房价近期的走势不容乐观

　　房贷新政实施后，房地产市场成交量出现大幅萎缩，不过刘斌告诉记者，与此相反的是，房价却一直在上涨，近几天，有不少卖房者特意赶来，把每平方米的房价提高了几百元。

　　刘斌说：“至少我觉得政策出台以后房价没有什么下降，甚至有一些业主房价还在不断地往上攀升。”

　　刘斌告诉记者，尽管房贷新政抑制了一些二次置业的人买房的打算，但是北京是一个以自住型购房为主的城市，对住房的刚性需求一直支撑着房价居高不下。

　　刘斌说：“我认为本身是这个刚性需求在不断地增加，促使了这个需求的层面在不断地膨胀。”

　　林蕾告诉记者，对于新政对房价可能会产生的影响，21世纪不动产专门作了一个分析报告。记者看到，对于房价近期的走势，市场分析人士认为，情况不容乐观。

　　林蕾说：“如果说硬性规定以家庭为单位，第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了，如果你抑制了这部分自住性需求，那么在下一步他早晚要解决，那么当他的这个钱凑够的时候，这部分人可能又会在一定的时间集中释放，所以我们说的价格反弹是这个概念，成交量也会集中反弹。”

　　房贷新政出台短期来看，并没有改变房价上涨的趋势，那么长期来看，它又会对房价产生怎样的影响呢？刘斌告诉记者，不少人希望银行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投机，给房价降降温，可是在他看来，这样的期望也许有些过高。

　　刘斌说：“从市场层面来讲，刚性需求在不断地增加。第二，有一些政策，我个人认为它是治标不治本。打个比方，比如说我现在手里面有个皮球，我们用拳头用力摁下去的话，那么皮球它肯定会有一个凹进去的形状，这就是影响，但是这个皮球，它慢慢慢慢这样往后面反弹。”

　　林蕾说：“我估计，可能对于像北京、上海、深圳这样的城市，就是能够抑制房价的增幅，但是房价本身应该不会下滑，最根本的问题，肯定还是疏导多于硬性的调控。屡次的房地产调控政策都证明了这一点。如果是用堵的方式，最后会导致自住性的需求在一个时间段里面集中释放，导致了交易量和这个价格的再度上升。”

　　《市场报》 ( 2007-11-02 第06版 )