个人合作建房：一道未解的“应用题”

　　日前，福州市公开拍卖出让11幅地块。备受关注的福州个人合作建房组织也在其中，但在本次拍卖会上并没有举一次牌。图为3号代表以5亿3400万拍下34.17亩土地，抢到了当场举牌第一名。新华社记者 魏培全 摄

　　三年前研究生毕业的李河南现已是福建省某省直机关的一名公务员，他工作稳定，收入不低。工作三年仍买不起房的李河南近日投奔了福州“明萌个人合作建房筹备组”(简称“明萌”)。在房价疯涨的今天，价格低廉的个人合作建房无疑是一个天大的利好消息。

　　然而，真正的个人合作建房存在诸多变数，也未给广大的参与者带来最终的实惠。从大连、福州、沈阳、深圳等地的现状看，个人合作建房仍是一道未解的“应用题”。

　　“不愿买高价房的人们联合起来”

　　几乎所有个人合作建房的原因归总起来就一个：买不起高价的城市商品住房。“所以，不愿买高价房的人们联合起来，建设自己的家园。”林忠华说，这是“明萌”的口号。

　　林忠华告诉记者，福州房价最近三年上涨得最猛，在市区同一地块，三年前的新建住宅均价大概是4000元/平方米，今年就超过了7000元/平方米。现在的房价涨幅虽有较大回落，但房价实际上涨的空间仍很大。试想，售价在每平方米4000元时，每月房价涨幅为10%，不过是涨了400元。而现在以每平方米7000元计，涨幅落至6%，也还是涨了420元。

　　李河南告诉记者，就算是公务员有稳定的收入，还有住房公积金贷款，买房压力也很大。他现在年收入4万元，福州市区一套便宜的100平方米的普通商品房也要50万元，公积金按揭贷款25万元，剩下的25万元一次性支付的话，就是不吃不喝也得花6年多的时间积蓄。

　　土地竞拍的新看客

　　10月20日，第一次坐在福州市土地竞拍中心大厅的“明萌”发起人林忠华盯着屏幕上不停滚动的地块竞拍信息，当所有的11个竞拍地块一一滚过，林忠华手中的号码牌还一次都没有被举起。自从2005年8月福州市允许个人以挂靠企业方式参加土地竞拍以来，福州市有过4家个人合作建房组织，今年4月诞生的“明萌”是目前唯一活跃的个人合作建房组织，它的一举一动牵动着人们的视线。

　　经济师出身的林忠华手里“握”着近200人、1000多万元的合作建房资金，11个挂牌出让的地块中起拍价金额最小的也在5000万元以上，每一块成交地的楼面地价也都大大超过了他的预想。

　　林忠华毕竟是成功地当了一回土地竞拍会上的看客，他告诉记者：“虽然没有获得我们想要的建房用地，但我们看到个人建房方案更接近成功了。”

　　今年4月，林忠华和其他8人共同发起成立“明萌个人合作建房筹备组”，6月19日在光大银行设立储蓄账户，保证资金账目透明和取得银行监管。截至8月12日，53名志同道合者加盟签订委托竞拍地块协议，并按规定每人拿出8万元存入账户。据福州市规定，参加地块竞拍需先缴500万元的保证金，区区400多万元的“明萌”连土地竞拍的门槛都迈不进，不得不放弃9月份的一次竞拍机会。

　　“人人想搭车，人人怕买票”

　　林忠华将竞拍无果的直接原因归结为资金不足，也就是合作建房的真正参与者不够多。林忠华念念不忘合作建房有三个优势，“第一，房价低。合作建房与房地产开发商不同，没有销售利润和营销费用，单省去这两项，就让合作建房者节省25%的置房成本；第二，质量高。自己建房可以自己控制建材质量；第三，物业好。房屋建成后，可以由全体业主自办物业公司。”

　　个人合作建房优势明显，但它仍让很多人放不下心。林忠华坦言，目前有意参加“明萌”的达600多人，真正加盟合作的却不足1/3，2/3的人都在观望等待。这直接导致了个人合作建房屡陷资金困境。

　　去年成立的福州个人合作建房组织DD“蓝领联盟”由于没有足够的资金，目前运作陷入停顿。而在去年最高峰时期，想参与该个人合作建房组织的“外围”人数超过千人，但真正愿意“进入内部”签订委托竞拍地块协议的不足百人。

　　“蓝领联盟”的一位负责人深有感触地告诉记者，想合作建房的人大多数没有钱，八万元、十万元对他们来说都是天文数字。之所以出现“人人想搭车，人人怕买票”的局面，是因为参与者对发起人缺少足够的信任。

　　绕不开的与开发商合作

　　个人合作建房的参与者另一大担心源于绕不开与开发商合作。为了符合市场操作规则，个人合作建房组织在内部“合作”之外，大都选择了与房地产开发商合作这一路径。福州大学房地产研究所负责人王阿忠博士告诉记者，这种模式除了缺乏透明度之外，还有太多的操作漏洞，容易出现开发商骗局。

　　王阿忠说，由政府认可的土地使用者只是房地产开发商，而不是所有合作建房的参与者，只有具备资质的开发商才能去买地，而开发商买地的钱又来自个人的凑份子，谁都不能保证开发商会不会拿着这笔钱去贷款或干别的事。其次，房屋建好后，在产权证办理上，由于政府部门在办理产权证的时候直接面对的是开发商，而不是所有合作建房参与者，致使合作建房参与者一开始就陷入被动。

　　“个人合作建房之所以选择与开发商合作，主要是组织者对房地产建设不熟悉造成的。如果对资金管理、建房程序都了如指掌，合作建房组织在取得地块后，即可成立房地产开发公司自行建房，不必绕这样的‘弯路’。”林忠华说。

　　福建仁文建设有限公司总经理林晓彤认为，个人合作建房组织实际上类似多股东的有限责任公司，根据我国目前的政策法规，个人合作建房必须走与开发商合作开发的路。

　　一道未解的“应用题”

　　福州市房地产管理部门目前对个人合作建房现象的态度是：既不鼓励，也不反对。只有个人合作建房组织者仍在四处奔波，试图壮大队伍，梦想成真。

　　王阿忠说，从理论上来说，个人合作建房行得通，对当前节节攀升的房价也将起到抑制作用。但个人合作建房毕竟是民间组织行为，参与者众多，极易出现失控局面。一是在融资上，缺乏监督机制，极易被少数人控制，很难排除这么大笔资金被挪用甚至更为严重的行为；二是在具体操作上，房地产开发毕竟是一个非常专业的事，在项目管理及后期的水电物业等配套设施上是否有能力跟进，这对组织者以及参与者来说，是一个挑战和考验。

　　王阿忠认为，再从全国的个人合作建房实践来看，大连的个人合作建房被叫停了，长春的偃旗息鼓了，深圳的个人合作建房最终走了一条收购二手公寓楼的“捷径”。真正意义上的个人合作建房仍是一道未解的“应用题”。

　　林晓彤认为，个人合作建房显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。个人合作建房现象是目前房地产市场供需不平衡的特殊时期的产物，不代表整个房地产市场的发展。一旦房地产市场走上健康发展之路，房价理性回归，个人合作建房也就没有了生存空间。