物业税能否颠覆高房价 目标是劫富济贫?

　　【背景】

　　国家税务总局近日表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。专家指出，这一信息意味着物业税从“空转”到落实即将实现。

　　有市场人士预测，物业税正式征收可能在2008年。对此，国家税务总局负责人表示，开征物业税尚无明确时间表。

　　物业税的出台对于房地产市场的影响，业界众说纷纭、莫衷一是。有人认为物业税的出台将改变市场供需结构、抑制市场投机，它的出现将颠覆房价；也有人认为物业税的出台必然打入房产成本，这些成本最终还是摊到消费者头上，从而就抬高了房产的价格。

　　对这一话题，本报特邀北京师范大学房地产研究中心副主任、经济学博士王宏新、复旦大学房地产研究中心副主任华伟、金达利房地产综合研究中心高级研究员赵钊、上海市君悦律师事务所律师许海波进行讨论分析。

　　目标是“劫富济贫”？　

　　正方：

　　赵钊：可能物业税这一次真的是一个劫富济贫的取向，就我们自己作为一个老百姓，作为一个业内人来讲，都希望会变成这样的一种方向。

　　反方：

　　许海波：税收有三个职能，第一个是财政职能，税收可以增加国家的财政收入；第二个是监督职能DD通过税收对公民的经济行为、纳税义务进行监督；第三个职能是作为经济政策。

　　从宏观角度来讲，物业税可以影响到房地产的供需总量、供需结构以及市场微观经济行为的选择等方面，我认为，国家考虑这个问题，更多是从宏观调控经济职能上来考虑。

　　两年以前就在谈物业税的问题，现在还在谈，进度非常的缓慢。物业税的出台利益冲突很大，它对技术的要求也很高，我们一方面希望住宅市场健康发展，还是要鼓励住宅的消费；但是又不希望住宅投资投机过分，让市场大起大落。

　　因此在物业税的制定过程中，要考虑的第一个问题就是征税对象，向谁来征税；第二是征税范围怎么确定，哪些是应该征的，哪些是不应该征的，然后怎么征收。我们国家的情况相当复杂，从计划经济模式到现在的市场经济，有商品房、商贷房、公房还有农村房，应区别对待，一方面要鼓励住宅消费，另一方面要抑制住宅的投机。

　　王宏新：在谈到税收，尤其是税收政策的时候，它跟别的政策尤其是跟宏观调控政策不太一样，因为税收政策具有长期性、稳定性、中立性和公平性。从政策性的功能来讲，如果物业税是要调整我们资源占用，应该是长远的调控，而不是短期行为。

　　征收税率要统一？

　　正方：

　　赵钊：我希望政府能为自住购房者的的利益多考虑一下，税率要低一些，征收范围标准要高一点，覆盖的范围还要循序渐进一点。

　　反方：

　　华伟：事实上，有关怎样征收物业税，现在很多地方还不明确，比如，为什么只对住宅收，对写字楼酒店会不会也要征收？这些大家都没研究过。

　　而在住宅里面，由于目前国内的房价波动很厉害，所以对房价的跟踪相对困难，长期来看成本也很高。我们会对怎样的住宅来征收物业税，高端的，大户型的？但是在上海是一般价位的房子，在中部地区就很高档了；长三角地区人口密度高，长三角的大户型到了新疆、西藏也就很普通了。所以这个制定标准无法由全国来统一，要下放到地方政府来决策。

　　许海波：我觉得将来如果出台物业税的话，首先国家还是鼓励消费、鼓励自住的；第二，要解决高空置率的问题，这是资源浪费，也使想买房子的人买不到合适的房子；第三，将来还要根据国家的国情区分，来制定技术性更强的规范，以便政策最后的落实和执行。
 
　　将颠覆高涨的楼价？

　　正方：

　　赵钊：我觉得肯定会有影响。首先它肯定会牵涉到房产开发这一块，开发商拿到土地的时候向中央、地方付出地租，比如现金地租、承诺地租等，目前我们之所以这么热闹地谈这个问题，是因为中央财政和地方财政有冲突，物业税有调节和平衡的作用。其次，就目前国内已经购房和准备购房的人群来讲，大家对物业都是有升值的预判，因此物业税至少对投机者有一定的影响，因为其出台肯定会增加投资者每年收益的阻力。我们更期望物业税在未来长久稳定实施之后，对房地产市场的健康走向有一个正面的影响。

　　许海波：物业税是一个很大的外力，对这个市场会产生什么样的冲击，我觉得还是要看物业税怎么样设计的，如果这个设计真的很严密的话，也不排除市场会发生很大的震荡；如果是比较温和的话，变化会慢慢显现，物业税毫无疑问对这个市场是有实质性的调控。

　　反方：

　　王宏新：第一，我认为它颠覆不了房价；第二，物业税是不是实质上能够增加持有者的持有成本，我持怀疑的态度；第三，房价事实上是由市场而不是开发商来主导的。很多人都认为是地价的成本高而造成了房价高，而现实情况是，如果没有人们的需要，就不会有对这个土地的需要，也就不会有地王的频频出现了。

　　这几年大家发现一个很有趣的现象，以二手房为例，当房价上涨得很快的时候，政府往往用税收来抑制需求以达到房价调控的目的，而这种抑制需求的税收最后不可避免地转嫁给下一个接手的人。购房者会想，反正我买这个房子有赚头，就转给下一个人，下一个人认为也是有赚头的。如果你转嫁不了，持有这个房子就会增加成本，那就会抑制需求。但当前的状况是，市场供不应求，人们的预期很强，价格还一直往上涨。如果涨价过程的收益远远大于物业税的成本，那物业税的效果自然也不大。

　　华伟：短期内，物业税很难成为主流税种，也很难成为国家主要的税收来源，只是一种试点而已。想要通过物业税来降低房价是不可能的，但是可以用来改善两极分化。物业税只是用来增加房地产的持有成本，如果这一成本能够顺利转嫁的话，更加起不到抑制房价的作用了。

　　开征时机成熟吗？

　　反方：

　　许海波：现在谈物业税首先不能回避的一个现状，就是目前房地产市场是否健康。近三个月，上海很多楼盘涨价幅度是非常高的，目前市场不是简单的供不应求的问题，而是不健康。

　　首先，现在市场里的钱太多、流动性过剩；其次，大家的预期都认为房价会继续涨，这导致自住的人反而买不到房子，同时空置率又过高。国家在这个前提下出台物业税的政策，就要考虑对房地产供需的总量、供需结构以及未来市场变化的预期产生影响。

　　王宏新：从我的角度来讲，我比较反对目前仓促开征物业税。我一直认为我们国家这几年的财政状况太好了，三季度已经基本把全年的任务完成了。

　　有一个说法是为什么要搞物业税，是因为现在的税种太多了，通过设计出物业税就可以把各种各样杂乱的税收合并一下。我觉得没必要去找这样的理由，不该收的就不收，该合并的就合并，不该打着物业税的名义向人们来征税。

　　老百姓目前对于楼市最关心的两点，第一是房价太高，政府应该解决的是如何让房价趋于合理，如何让市场的供应趋于平衡，在这个基础上能够让老百姓买得起房。第二个就是提高收入的能力，这样才能来买房。政府应该在这两个方面来着手，而不是通过增加持有成本。

　　从物业税的本质上来讲，这个跟政府应该做的事情是相违背的，究竟一个合适的物业税开征的时机是什么？目前全球200多个国家里面有80多个国家开征物业税，这80多个国家都是西方的发达国家，现在老百姓还在担心买不买得起房子，主要的问题是要解决人们买房子的问题，而不是让你不要买的问题。

　　现在的房地产宏观调控有点问题，其实是把三种不同的问题和三种不同的政策混合在一起造成这样的结果。一个是住房问题，这是社会问题；一个是房地产问题，这是产业问题；一个是房地产市场的问题。对应的三种问题有三种不同的政策，一个就是对住房问题是住房政策，比如24号文就是住房政策，属于民生类、保障类的；对市场问题就是调控政策，现在市场高一点就调控到低一点，市场现在不太景气我刺激一下；而房地产的产业政策问题是，这个产业是应该支持它发展还是适当限制、分类指导。我们以前恰恰把这三个问题混在一起，最后没有达到一个目的。如果开征物业税的话，希望能够把这些问题分开来看，需要解决的是哪一个问题。

　　华伟：我们现在首先要搞清楚的不是怎么收税，而是收来干什么用。我认为盲目借鉴发达国家来征收物业税是不行的，一定要谨慎。

　　王宏新：另外，我补充两点，第一是我对物业税的预期。按照我们国家目前法定的程序，如果要开征物业税的话，首先必须政府向人大来提立法议案。但我们谈了3年，到现在为止已经证实了人大还没有收到政府部门提交的立法议案，也就是说尚未进入人大的议事日程。《物权法》出来的时候是经过了6、7年的时间，修改了7稿。物业税真正从空转实，走向试点、走向全国实行三到五年都是一个问题。因此只有当物业税进入了人大的议事日程，才能说明是离我们越来越近了。但从目前的状况来看，我觉得在3年之内，税务主管部门能不能提出一个完善可行的方案都是一个问题。

　　他们怎么收物业税（他山之石）

　　中国香港：

　　出租征税15％

　　在中国香港地区，如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。物业税是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，若物业拥有人为法团并作出书面申请，则租金收入可视为公司营业收入，免缴物业税而征收利得税。物业税适用税率为15％。

　　加拿大：

　　100％物业征税

　　加拿大的温哥华，地产财政的主要来源是地税（物业税）收入，约占总财政收入的58．4％。而温哥华的地税不是按土地面积征收的，而是按物业的总价值（土地和房屋）分别情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。

　　温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。依据评估总价值征收地税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，而地税也不相同。对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人等优惠30％至50％。除此以外。不仅100％收税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收。

　　法国：

　　征收土地年度税

　　法国采用土地年度税的形式征收不动产税，在这个名目下包括三类房地产税，即“未建成区的地产税”、“建成区土地税“和“住宅税”。

　　按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，征税根据是土地的出租价值，其税金减免部分是20％；“建成区土地税”由建筑物（住宅或其他建筑物）的业主缴纳税金，征税根据是建筑物的出租价值，其租金减免部分是50％；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。

　　在上述三类房地产税中，有两类是由业主缴纳，一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。可见对于出租的房地产来说，其税负是分别由出租方和承租方承担的。从其税收政策中，看不出明显的鼓励或不鼓励出租的取向。

　　荷兰：

　　分类课税 鼓励出租

　　荷兰对房屋课征的税收，一种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。第二种是房屋消费税，对房屋使用者课征。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。

　　荷兰的财产税属地方税收，是地方政府为数很少的几个税种中最重要的税种。课税对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。但主要是房屋，故对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。

　　荷兰中央政府征收的净值税，课税对象也包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，在13．1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13．1万荷兰盾以上的减征40％的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。

　　荷兰对房屋使用者征收一种房屋消费税。纳税人是房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。税率是比例税率，按家具和房屋租金分别课以不同税率。允许从租金中扣除一定数额，就其余额课税。

　　荷兰的这种税收制度显得与众不同，它的净值对营业用房有减免，而对个人住宅没有。它的房屋消费税可以说是世界上独一无二的，这种税收政策鼓励业主将住房出租。另外，它还鼓励低收入者出租房屋。

　　美国：

　　征收个税和不动产税

　　在美国涉及到房产的税主要是个人所得税和不动产税。在买卖过程中几乎涉及不到什么税。

　　在美国买的房产如果持有两年以上（以过户时所发的房契时间为准）再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，也就是说如果房产增值没有超过50万元就可不交税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目联邦政府要对涨价部分征20％的个人所得税。如果持有时间不满两年，所有涨价部分全部要交20％的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。在每年的春季报税时由自己报税。

　　此外，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值（政府一般每两年左右评估一次）的1％到2％之间，分两次付清。

　　新西兰、澳大利亚：

　　不动产税率最高1％

　　新西兰和澳大利亚买卖房屋时也不涉及什么税，只是卖家涉及个人所得税。如果一个人拥有几套房产，税务部门就会对其格外关注。在每年3月报税时，如果对获利隐瞒不报的，处罚非常严甚至坐牢。不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0．3％到1％征收。