评估如此随意?房产评估市场缺乏公信力

　　林女士最近想买个二手房，她带着几个房源资料咨询了三家房地产评估公司，评估师竟然都问她：“你想估多少？”林女士有点疑惑：房地产评估能如此随意？

　　投客户所好 谈何诚信

　　济南某评估公司的张先生告诉林女士，房地产交易时，如果想多贷款，他们会多给评估一些。如果是赠予行为，需要按照评估值交纳契税时，他们会给少评估一些。林女士对记者说，“我就是为了二手房买卖，出于了解房地产市场的需要，想找评估机构进行房地产评估，谁想到有这么多道道！”

　　记者发现，二手房买卖贷款中，买方事先与评估机构商量好评估价格，再由评估师去求证这个结果的现象十分普遍。“我们在评估的过程中基本遵循客户的意思，在可操作的范围内，人家要估多少，我们就估多少。但评估报告最终要由评估师签字，一旦出了问题，评估师就要负直接责任。”某评估公司一位不愿透露姓名的评估师无奈地说。

　　据了解，房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等各种业务都需要进行房地产评估。这位评估师忧心忡忡地说，“房地产估价行业现在竞争无序，公信力不断减弱。一个本应受到尊重和信赖的朝阳行业，却难以真正得到老百姓的认可，不得不承认，我们正面临着一场诚信危机。”

　　揽活能力 就是竞争力

　　据省城某评估机构的一位评估师介绍，他前后呆过的三家评估机构，几乎都依靠大量的非注册人员为其打工，这就使得一些没有从业资格的人员也能出具评估报告。这位评估师总结道，“在这些评估公司中，能揽活就是老大！不怕没有评估的能力，就怕找不到需要评估的业务。”

　　记者接触的其他几位评估业人士也表示，搞联合运作、给回扣等现象在评估业内已经半公开化。评估机构服务收费的回扣比例已经高至五成左右。估价机构为了获得稳定的业务来源，不惜代价千方百计地“俘获”房产中介等一些大客户的“芳心”。

　　“一些规模不大的评估机构的业务来源主要依靠人际关系，这些评估机构为了生存，不得不设法迎合委托方的要求，并给予数额不小的回扣。”据相关评估人士介绍，评估机构一味迎合委托方的低收费与高回扣，可能直接导致的恶果之一就是房地产估价报告的质量无从保证。

　　据了解，现场勘查是房地产估价过程中的重要环节，但是，目前却没有得到应有的重视。有一些评估师竟然只根据客户的描述，再参照房地产证明复印件的内容，就给出了房产的价格。还有一些现场勘查只是走过场，既不调查同类物业的情况，也没有做勘查记录，信手照几张照片就算完事。

　　评估行为 需法律约束

　　济南市房管局产权市场管理处的魏涛科长表示，估价与金融、税收等关系密切，因此对房地产评估机构实施监管可以实现特定的社会经济目的，由于评估师的经验和计算方法等因素不同，房地产评估在一定的区间浮动是合理的，但是不能随意浮动。

　　据了解，目前国家对房地产评估师有一定的管理程序。我国的估价师职业资格考试主要由建设部、国土资源部和财政部三部门负责，分别进行房地产估价、土地估价和资产评估的考试，通过后成为估价师。这种各主管部门分别建立的考试制度，造成管理体制不顺。不少业内人士表示，“我国的估价师没有详细的等级分类，更没法对不同等级的估价师做出不同的要求和限制，在对估价师的管理上还需要进一步强化。”

　　不少接受采访的房地产评估师也认为，评估行业的诞生和发展壮大得益于1991年国务院颁布的91号令，但是，这部法律已不适用于深刻变化的经济形势。房地产评估行业多年来一直在呼吁评估法的出台，评估行业需要有专门的法律约束，估价中的违法违规行为需要依法得到有效惩罚，估价机构和估价人员的权益也应该得到一定的保障。只有通过完善法律环境、规范市场秩序、优化政府服务等措施，才能有效规范和扶持房地产评估行业的发展。