囤地报告引发争议 存量地成调控新难题

　　过去两三年来一直在喊“地荒”的广州大地产商们，对土地的渴求或许并非如他们所表现的那么迫切。

　　日前，广州最大中介代理商合富辉煌（0733.HK）的一项研究数据显示，该市目前共有大约42平方公里的可开发土地控制在各家地产商手中，足够当地市场今后10年的供应之用。

　　一石激起千层浪。正当在外界议论四起之际，广州市国土房管局迅速出面澄清，称上述数据与实际情况不符，官方公布的地产商手中未完成开发土地为11.8平方公里，其中涉嫌闲置的只有3.73平方公里。

　　近期，包括广州在内的部分中心城市均试图加大土地供应以抑制房价上涨，在此政策背景下，这次争议因为其有些不合时宜而尤为引人瞩目。

　　42平方公里的“地荒”

　　根据合富辉煌的统计，广州市中心六区共有820万平方米（均为占地面积，下同）用地被地产商控制，占区域内现时可开发用地总量的28％，而地产商在城市外围地区（番禺、花都）圈地更多达2084万平方米。加上隶属广州的增城市有1263万平方米，与南海市交界的金沙洲区域有30万平方米，共计4197万平方米，折合约42平方公里。

　　假如此数据可信，则面对政府以土地供应为杠杆调节市场的种种努力时，广州大地产商们的游刃有余、进退有据，就一点不难理解。

　　“政府希望增加土地供应以提高未来商品住宅供应量，借此平抑楼价的设想，被他们悄悄化解了。”合富辉煌首席分析师黎文江表示。由于不少地产商仍有可观土地储备，可以根据实际需要控制拿地节奏，遇到优质地皮不惜高价大手笔吸纳，并以所谓“地王”效应作卖点炒高楼价，若发现成本太高或条件不合，又大可按兵不动。

　　黎认为，问题的关键是政府不可能自己盖房子卖，增加住房供应缓和供求矛盾的政策，必须通过地产商来落实，而后者从自身实际利益出发，当然要仔细计算，避重就轻。

　　但广州市国土房管局明确否认上述数据的可信性，理由是有关研究中存在“将已开发项目及部分开发项目当做完全未开发项目，将未有偿出让用地甚至农村集体用地当做地产商已合法取得的存量用地”等技术错误。

　　广州市房协秘书长许国碧也批评合富发布的数据不妥，声称将会做出处罚。不过，当地业界还是认为上述数据有一定价值，起码反映出广州土地市场的局部现状。有资料显示，大盘云集的番禺区“华南板块”，原规划可开发用地达25平方公里，但各大开发商利用早年协议出让等方式控制住了将近20平方公里的土地，现在该区政府手里的土地储备，只剩下大约5平方公里了。

　　事后接受记者采访时，曾担任广州市国土房管局信息中心主任多年的黎文江也坚称，这项研究得出的数据“肯定没有问题，只是彼此理解上出现了偏差”。他强调，他们基于多年来对广州土地市场的动态追踪而得出此结论，而且42平方公里所指的是掌握在地产商手中的存量土地，而不是政府所定义的“闲置土地”。

　　卖地遭遇冷热不均事出有因

　　就在上述争议骤起之时，10月19日，广州今年第四季度首场土地拍卖会举行。与第三季度卖地时大地产商联袂出击的火爆不同，现场只有三家不甚知名的本土中小房企苦苦支撑，才让当日推出的一幅限价地不至于流拍。

　　据统计，今年7~9月份，广州共推出30幅住宅用地，占地达160万平方米，其中三个区的拍卖地价都破了区内纪录，先后出现6幅“地王”，白云区一幅住宅用地楼面地价达到创纪录的每平方米1.87万元，而今年前三季度政府的卖地收益已超过去年全年。

　　有谁想到寒潮会来得如此之快？

　　“其实不是对土地不感兴趣，而是现在拿地成本增加了不少。”一位不愿具名的地产商向记者表示。“黄金周”前后连续的几轮宏调措施，正是成本大增的源头。

　　9月27日，央行明确出台政策：商业银行不允许贷款给地产商支付土地出让金。近日据深圳发展银行及招商银行有关人士称，地产商的开发贷款将严格受限，特别是地产商自有资金审查将受到“特别照顾”，自有资金低于规定的35%比例的项目，根本拿不到贷款。

　　“十一”长假后，国土资源部正式发布最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（即39号令），重申建设用地使用权证必须完全付清土地款才能获得，不得按缴款比例分期发放。若该规定严格执行，地产商利用金融杠杆滚动开发的惯有操作模式，难度将进一步加大，囤地成本也会相应提高。

　　此外，近日公布的广州《限价房管理办法征求意见稿》第十一条明确规定，凡限价房项目，开发建设单位不得进行土地和在建工程的抵押。

　　“国家加强对土地出让过程中贷款融资的控制，不但令中小房企难以生存，也同样令大型房企财务成本激增。”广州某上市地产商的财务主管私下表示。按他的保守估算，以上宏调措施如“按本子”贯彻执行，公司再出手拿地的话，必须比以前准备多近一倍的资金。

　　这也难怪广州刚刚推出的限价地备受冷遇，而嘴上总在喊“地荒”的“大地主”们见好就收了。

　　增加供应 还是消化存量？

　　今年以来，广州楼价持续飞涨。据GTZ戴德梁行的统计显示，今年前三季度楼价同比上涨了58%。进入10月份后，尽管提高二套房贷首付等调控措施前后夹击，上海、深圳一线城市楼价均有所回落。但广州楼价却依然表现坚挺。

　　近两年来，广州市政府加速卖地以缓解供需矛盾，今年三季度的住宅土地总供应量也创纪录地达到1.6平方公里。但众多存量土地的存在无疑“稀释”了政策的效力。即使存量土地不是42平方公里，而是官方认可的11.8平方公里，按最大可能开发速度算，地产商们至少未来两三年“手里有地，心中不慌”。

　　如何令近期推出的土地更快转化为市场上的实际供应，成为政府官员们头疼的事。

　　日前广州市国土房管局发言人回应记者就此提出的疑问时强调，政府完全有能力对土地进行调控，各部门之间将加强信息共享，运用卫星图片和航拍图片等科技手段，建立健全打击囤积土地的预警预报机制，并坚持“应查尽查、应收尽收”的原则，清理和处置闲置土地。

　　同时，为了让新出让土地如期开发，土地出让合同也提高了门槛，对动工开发、预售、竣工等环节均做了严格约定，倘若地产商不守承诺，将面临支付违约金甚至解除合同、无偿收回等严厉惩罚。

　　据悉，广州市政府还在研究具体措施，加强土地二级市场管理，限制开发建设和投资未达到法定条件的地块办理转让手续。