房价为什么难降伏?消费者涨价预期是关键

　　过去两年来，政府针对房地产市场的宏观调控手段可谓严厉，然而全国房价依旧继续呈现加快上涨态势。国家统计局昨日公布的数据显示，第三季度70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建住宅价格上涨9%。这一数字达到了近年来的最高点。这表明，政府未来的调控任务还很艰巨。

　　房价为什么难以“降伏”？有人利用市场供求理论来分析中国房地产市场的价格现象，认为价格快速上涨就是因为供求矛盾加大，严重供不应求所致。实际上，供求的不平衡只是表面现象，更核心的原因在于消费者对市场的预期。

　　我们并不否认供求关系本身对价格的重大作用，但供求量的变化是“现在量”，而预期是“未来量”，人们现在的购买行为往往是着眼于未来，从这个角度看，市场预期的变化往往对房地产的价格产生重大影响。投资者投资房产的目的是什么？当然是为了以后卖出获利。自住者购买的目的虽然首要是解决居住问题，但房屋的保值增值功能也不可忽略。如果消费者预期未来房地产市场走下坡路，价格回落，那么绝大部分的投资者和较大部分的自住者会选择观望。这种情况出现后，房地产行业的诸多非理性行为会得到抑制。

　　在过去的两年里，尽管政府通过各种强力措施，试图改变房价不断上升的态势，但市场普遍的预期却是未来市场价格会涨，而不是跌，这与政府的意愿和“稳定价格”的调控目标形成错位。当然，这并不说明政府没有能力影响市场，关键是产生影响的方法、方式、手段是否完全到位或对路。在目前房价依旧不断上升的条件下，政府在努力调控供求的同时，还要采取有效的措施，改变消费者对房地产市场的预期DD如此，或会有助于达到调控目标。

　　回顾近两年来政府出台的若干政策，“90/70”政策具有代表性。政府通过正式文件直接干预市场，规定了市场投资主体的投资范围以及产品规格，然而房地产开发商却不会完全依循政府意志，而更多地通过考量利益来决定其投资行为。这种政策传导与执行的错位会导致该政策的效果打折扣。最新的统计显示，上半年符合“90/70”政策的住宅投资只占总住宅投资的19.5%，与政府的调控目标相差甚远。投资的减少导致了市场供应的减少，消费者对房价的预期自然是会更高。

　　另一类政策是在生产和流通环节加税。众所周知，政府通过增税的手段并不必然影响需求。在房地产市场中，由于税赋转嫁的作用，新增加的税收往往也会提高购房者的负担，这种负担有时候反而推升房价。同样，收紧住宅土地供应的政策直接导致开发商对获取土地的恐慌，一些地产类上市企业由于融资成本较低，更使得全国各地“地王”频出。土地价格的急速上升恰恰给了消费者明确的房价上涨的信号。

　　要改变各地房价继续上扬的尴尬现状，政府部门当前一个更为重要的任务，就是努力通过有效的措施来改变人们对未来市场供求的预期，从而达到稳定甚至降低房价的目的。值得注意的是，政府最近出台的若干政策和措施已然出现了新的亮点，即通过连续出台重量级的调控措施，力图改变市场预期。事实上，不少一线大城市的房地产市场先后进入了调整状态。我们从这些措施当中，可以清晰看到此轮宏观调控的轨迹。

　　首先是24号文的发布。该政策强调政府的住房保障责任，着力解决低收入家庭的住房问题。这样的政策至少可以解决一部分低收入家庭的难题，避免所有的消费者都挤在商品房市场，从而引发供需矛盾。

　　其次，是提高第二套房首付比例和利率水平。房贷新政直接针对的是住房投资(机)者。通过限制银行对购房者的资金支持，来影响未来一段时期的市场供求关系，从而达到降低价格预期的目的。这一措施显然要比压缩开发商融资渠道的措施更为有效。

　　第三，是物业税将来的“空转实”。和以前在生产流通环节加税不同，物业税是保有环节的税赋。任何炒房者都因此而顾忌到囤房的成本。同时，物业税的征收，必然要代替土地出让金的征收。物业税的“空转实”，会对未来市场预期产生重大影响。当然，物业税真正的全面征收还需时日，但政府在当前阶段大力宣传这个事情，其目的正是提醒消费者须冷静面对当前火热的市场。