北京:开发商指定物业服务期不低于两年

　　北京两个“物业服务合同”今起公开征求意见按照新文本DDD

　　今后，前期物业合同将作为购房合同的附件，购房人签署购房合同就等同于承认并接受了前期物业合同；物业企业经营业主所有的小区共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应征得业主书面同意并每半年向甲方公布收益情况，经营所得收益可冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造，后者由业主大会表决决定。

　　 这是市建委与市工商局从今天起至11月11日公开向市民征求意见的本市《前期物业服务合同》与《物业服务合同》示范文本规定的，市民可登录“首都之窗”、“北京工商”、“北京建设”的相关页面，了解具体内容，并通过在页面留言板中留言或发送邮件到bjgshtc@163.com的方式，提出意见或建议。

　　■前期合同明确5项内容

　　可以看到，此次市建委和市工商局完成的两个物业合同，均根据新修订的《物业管理条例》，将“物业管理合同”改为了“物业服务合同”，突出了物业企业的服务属性。据介绍，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》两个合同分别明确了前期和后期物业服务中的主要合同条款。

　　据市建委有关负责人介绍，《前期物业服务合同》虽然适用于房地产开发建设单位与其选聘的物业服务企业之间缔结的前期物业服务关系，但因为前期物业服务的对象更主要的是业主，因此合同明确规定“本合同的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有本合同明确的各项权利，并依法履行本合同涉及的相关义务”。

　　 《前期物业服务合同》重点明确了5项内容，如将前期合同纳入规范管理范畴，作为房屋买卖合同的附件，使购房人在购房的同时就能了解此后物业服务的内容、标准和物业服务收费的标准，同时，购房人签署买卖合同，也就承认并接受了前期物业服务合同的约束，今后要承担交纳物业服务费用的义务；设定前期物业合同最短合同期限，不得低于两年；就装饰装修的过程做了更为明确的规定，要求物业服务单位应与业主或物业使用人订立书面的装修服务协议，告知其相关的限制性规定和注意事项，并就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修服务费用等事项进行约定。

　　■小区收益归全体业主

　　而《物业服务合同》则适用于业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结的物业服务关系，重点明确3项内容，如对于物业服务收费方式，双方可选择采用“包干制”或“酬金制”。

　　 合同中还规定物业服务区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按规定交纳物业服务费；代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共服务项目收费，物业企业不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买；归业主所有的共用部位、公用设施的经营要征得业主委员会书面同意后，由物业服务企业与经营者依法签订合同，收益归全体业主，并由物业服务企业定期公布接受监督。在收益分配方面，可冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造，也可由业主大会决定。

　　■购房人担心开发商“霸王态度”

　　昨天，记者采访了部分购房人和房地产业内人士对这两个物业合同的初步看法。提及最多的就是前期物业合同“签订购房合同就等同于承认并接受前期物业合同”和共有部分经营及收益问题。购房人姜先生提出，有关部门考虑到让购房人在签订购房合同的时候就能看到前期物业合同是好的，但在目前房子好卖、开发商处于“卖方市场”的背景下，签订购房合同就等同于承认前期物业合同的规定会不会让很多开发商出现“霸王态度”；而业内人士李先生则认为，物业服务合同中没有明确什么是共有部位或者共有设施，加上物权法的司法解释尚未出台，因此，相关规定有可能会引发新的争议。

　　 对此，记者了解到，11月11日征求意见及日期截止后，市建委和市工商局将根据各方意见反馈对合同进行修改完善，并通过在适当时机邀请有关代表召开公开论证会的形式，确定合同文本的最终内容。