房贷新政出台 各银行如何界定第二套房？

　　央行出台第二套房贷新政后，一石激起千层浪。紧接着各地有关第二套房贷新政的执行细则在众说纷纭中走马上台。近一个月来，新政出台后市场反应如何？各银行第二套房到底如何界定？为此，记者共同采写新政后各方反应及相关预测，为购房者提供借鉴。　

　　虽然提高第二套住房贷款首付比例对房价的具体影响在短期尚难以判定，但毫无疑问，对遏制炒房将有直接作用。

　　9月27日，央行与银监会携手发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房者，提高贷款首付款比例和贷款利率，这一政策在市场上引起强烈反响。

　　商业银行难掩复杂心态

　　10月12日，央行、银监会召集四大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议。会上定下3点基调：第一，公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；第二，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；第三，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。至于具体执行“由各银行自己把握”。

　　但近日记者就此向各国有商业银行查询时，对方均表示目前尚未正式接到文件。其中一家银行房贷部人士透露，在符合监管层基本要求的前提下，各行制定的第二套住房贷款细则，可根据不同省区实际情况适当调整。

　　商业银行的心态变得十分微妙。新政将带来房贷需求萎缩，影响银行利润。不少银行业人士透露，国庆后各支行已接通知加紧收集数据，评估房贷新政的影响。“真正的炒家可能不太在乎增加有限的成本。”某股份制银行人士说。

　　“我们会加强对首次置业客户市场的营销，谨慎筛选购买第二套房的优质客户，对购买第三套房及以上的客户贷款成数和利率暂未决定。”这位银行人士表示。

　　累积调控买盘转卖盘

　　房价依然疯涨，市场却越来越冷清。进入“金九银十”，国内楼市成交量萎缩，有价无市。政府近年调控房价的一系列政策的累积效应逐渐释放，清理闲置土地、提高房贷、加息，还有物业税预期，一切都导致市场观望气氛浓厚。

　　10月15日，马先生与房产中介签订完两套房子挂牌出售协议后如释重负。他2004年夏天携1000多万元资金从浙江来北京炒房，盈利已翻番，原计划奥运会前后套现，如今仓促出手，他感觉手中的房子“越拿越沉 ”。

　　据业内人士分析，相对目前市场价，两年前购买的房屋均有100%以上的收益。“3年前买的楼盘现在也该出手了。何况现在呢。”一位投资人士告诉记者，上千万的巨额投资最初都会设定一个收益预期和投资周期，就像炒股，有止损也要有止盈。

　　业内人士分析，除了紧缩政策不断给楼市雪上加霜外，炒房者获利预期和套现周期也已陆续到来，市场本身买盘、卖盘的转化，也会促使楼市进入调整期。 “恐慌性抛售已露出苗头。”尽管大部分人仍选择观望态度，但一旦形成一种趋势，很快将演变成为大规模撤离；由于目前投资比例已经占据楼市1/3强，目前的高涨幅难以为继。专家预测，市场将在半年到一年时间内理性回归。

　　明确“尺度”是当务之急

　　10月19日，在被问及国内第二套房贷的政策时，经济学家吴晓灵表示：“现在我们还没有得到出细则的消息，但央行已经给商业银行作了风险提示，他们应该根据自己的安全去掌握。”

　　据了解，为了规避第二套房贷新政，市场买家开始考虑采取种种措施。一些买家试图利用变更合同将首套房过户给直系亲属，而在四大商业银行可能以户为单位认定第二套房贷的这则新闻后，网友们的跟帖支招更是五花八门，比如用假离婚规避第二套房贷新政。从现有的利用假离婚达到某种目的的例子看，此举并非没有可能。

　　就在市场买家试图通过种种途径化解第二套房贷新政之时，不同银行从各自利益考虑对第二套房贷新政进行了不同解读。在第二套房贷认定是以个人为单位还是以户为单位这一问题上，中小银行选择以个人为单位，而建行选择以户为单位，而且这一认定标准极有可能在四大商业银行中推广。

　　其实，中小银行以个人为单位认定第二套房贷有其必然性。尽管第二套房贷有化解潜在的金融风险目的，但应该看到，购房贷款可能引发的金融风险主要是从整体来看。事实上，从局部来看，作为单个的银行，如果贷款人还不起月供，银行没收房产，在房价持续高涨的情况下，银行转手卖出也是一笔只赚不赔的好生意。从一定程度看，购房贷款还属于优质贷款，对于正处在上升阶段的中小银行来说，对第二套房贷作出宽松解读也是利益之需。

　　建行以户为单位认定第二套房贷，这符合第二套房贷新政初衷。但问题是，四大国有商业银行以户为单位，其他中小银行以个人为单位。由于中小银行在城市已经非常普遍，人们选择中小银行很方便，这必将让第二套房贷新政的初衷大打折扣。而且，面对中小银行对购房贷款独享盛宴，以户为单位这一认定标准，四大国有商业银行会不会在利益面前“变通执行”？（李文华）（中新社供稿）