物权法实施半月 各地频现“首例诉讼”

山东枣庄群众认真学习物权法。摄影/刘凤琦

　　专家认为，物权法可能会取代《民法通则》，成为处理财产权属更为常用的法律依据

　　《中华人民共和国物权法》自今年10月1日起开始施行，尚不足一月，北京、湖南长沙、四川成都……各地群众纷纷拿起物权法维权，“物权法让我们腰杆更硬。”

　　物权法，让我们看到希望

　　10月8日，国庆长假后的第一个工作日，北京市朝阳区法院受理了物权法实施后该法院的首例诉讼。原告张先生和于先生将所在小区的物业公司告上法庭，要求确认业主对居民楼地下物业管理用房的法定共有权和管理权，并要求被告依法赔偿损失。

　　“业主和物业公司的矛盾由来已久”，原告代理人杨午对记者说。杨午和两位原告所在的北京市安华西里小区建于1987年，由十几家国家机关、事业单位从开发商手中购买后，作为福利分房供本单位职工使用。北京亿方物业管理有限责任公司第四分公司对该小区进行物业管理。1992年房改政策出台，房屋产权划归个人所有，小区某临街居民楼地下设备层的使用和收益问题被摆上了桌面。这部分空间，建成后被物业公司作为旅馆出租。居民们认为，自己对地下设备层也享有所有权。同时，旅馆的商业经营所带来的卫生问题、安全问题、噪音问题日益严重，引起了居民的不满，纠纷开始产生。

　　“最早的时候是和旅馆闹，大家不清楚到底谁该为此承担责任”，说起当时的纠纷，杨午显得有些无奈，“旅馆当然不答应，说自己是交了租金的，当然享有使用权”。这起纠纷持续多年，居委会、街道办事处多次调解，均无效果。

　　物权法颁布以后，该楼的居民们看到了希望，根据物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。于是他们推举了两名代表――张先生和于先生提起诉讼，两人又委托杨午代理。

　　地下设备层是如何出租出去的呢？记者打电话到物业公司要求采访，一位不愿透露姓名的工作人员说，原告告错了对象，地下设备层不是由物业出租出去的，租金也没有由物业收取。当记者详细询问时，他以负责法律问题的工作人员不在为由不愿多谈。

　　据悉，北京市朝阳区法院近期将对这起诉讼开庭审理。这起案例所反映的争议，在各地都有发生，颇具典型意义。77岁的杨午先生充满期待，向记者展示了他收集的各种关于物权法的资料文件，“法律就是用来维护公平正义的。有了物权法，我们的腰杆就硬了！”

　　诉讼主要涉及房权

　　物权法正式实施半个多月来，各地涌现了一批具有典型意义的案例，这些案例以围绕房屋产生的法律纠纷为主，涉及物权的保护、所有权以及用益物权等各方面，体现了物权法的全面性和有效性。

　　长沙市的一起案例，被媒体称为“物权法第一案”。

　　据报道，2003年12月，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室落实房屋政策，将位于长沙市芙蓉区某房屋的所有权发还给李福莲、李瑞芳等4人共同所有。此前，该房有一房间由刘某向房屋管理部门租住。落实房屋政策后，原租住户刘某既不与房屋所有人李福莲、李瑞芳等4人签订房屋续租合同，也不支付房屋租金，更拒绝退还房屋。

　　法院审理认为，刘某构成恶意占有行为，虽然发生在物权法施行之前，但其行为一直连续存在至物权法施行后，因此，该案适用物权法，与“法不溯及既往”的原则并不冲突。

　　10月8日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院依据物权法对此案作出一审判决，判令被告搬出房屋，并赔偿相关损失。

　　近日，成都市金牛区法院也受理了物权法正式实施后，该院的第一起诉讼。

　　据报道，家住成都市金牛区的王女士出国多年，房屋一直闲置。以前在王女士家中当过保姆的唐某通过伪造继承公证书的方式，将王女士的房子过户到自己名下，并通过中介将房屋卖给了张某。为此，王女士将唐某和张某一起告上了法院，要求判决归还她的房子或者赔偿房子的等价款以及产生的一切费用。

　　有关律师表示，物权法施行前，我国现行法律对房子等不动产没有明确规定“善意取得制度”，而物权法明确规定了对房子等不动产适用“善意取得制度”。只要能证明张某没有和唐某恶意串通，没有以低于市场很低的价钱购买到该房产，能证明张某是善意购买的第三人，那么法律将保护张某的交易安全。王女士有权依法向保姆追讨损失赔偿。

　　法官判案更有底气

　　提起物权法实施以后的情况，北京市第一中级人民法院一位法官说，该院受理的案件集中在建筑物区分所有权、相邻关系等方面。物权法实施以后，人们对这部专门保护公民财产相关权利的法律抱以很多期望，当事人打官司喜欢适用新法是符合常理的。

　　“对法官判案来说，物权法的实施让我们更有底气了”，这位法官说，以前的《民法通则》、《物业管理条例》等法律法规虽然对相关问题有规定，但比较散乱，有些规定欠明确，导致法官判案时只能根据民法理论进行推导，现在物权法的实施让法官在法律适用问题上更加准确。

　　北京岳成律师事务所杜永浩律师也认为，原有的《民法通则》、《物业管理条例》等法律法规，对新的经济背景下的商品小区共有部分的归属，缺乏直接、明确、具体的规定。因此，在共有部位的产权归属以及管理经营等方面存在着混乱和不公平现象。物权法对此作出了明确具体的规定，必然成为权利人维护自己合法权益的有力武器。在司法审判活动中，物权法也有可能更多地取代《民法通则》，成为处理财产权属等纠纷的常用法律依据。

　　中国社会科学院法学研究所谢鸿飞博士认为，物权法的作用也需要辩证地看。比如小区的公用停车位，属于业主共有，这无疑是件好事，但是同时也要看到，没有车的人也要承担这部分费用，是不是公平呢？谢鸿飞总结说，“对复杂的现实情况来说，物权法需要更为细致的司法解释，以及在具体案例中的灵活使用，这样才能让老百姓腰杆更硬，法官底气更足。” （白龙）