财经观察：强征物业税恐导致楼市崩溃

　　沉寂一段时间后，物业税的讨论又浮出了水面，最近一段时间，有市场人士预测，物业税正式征收可能在2008年。

　　物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是财产保有环节的一个税种。从税制原理来看，居民土地、房屋等不动产财产越多，其税基就可能越大。从具体开征物业税的方式来看，估计有两种，一种是象征性的试点征收，另一种是实质性的全面性严格征收。

　　在象征性试点征收的方式上，我认为，整体性的实质影响肯定有限，只是起到一个吓唬人的作用，当然，这也将给试点城市带来一定的不公平，将遭到试点城市人民的反对，这样很难行得通。

　　另一种是按照税务总局的部署，在“十一五”期间强制并严格征收，这种方式无疑会对房地产市场带来很大的影响，以国外为例，房地产开发环节的税收负担很轻，税收主要集中在持有(保有)环节，因此，由于持有环节税收很重，人们买房不仅要看自己现实的购买能力，还要考虑和衡量未来的居住成本。这样的话，大户型住房并不像我们这里如此受欢迎。

　　因此，物业税不仅对抑制房价上涨有用，对防止住房市场比较严重的供应性结构失衡问题(即民众普遍需求量大的中小户型、中小套住房供应不足，而超过一般民众购买力的大户型住房供应过剩)也大有裨益。但是，如果这样严格征收的话，我国的房地产市场在物业税的重负下将面临崩溃的局面。

　　物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。

　　另一方面，物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。而对非自用型商品房进行征收，将导致投机客的持房成本提高。物业税的性质是财产税和保有税，不同于股票市场的印花税，印花税是流转税，物业税的保有税性质将使炒房客手上的商品房成为烫手的山芋，捏在手里的感觉是不舒服的。因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。

　　另外，物业税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要交纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。

　　鉴于物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程，因此，不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，特别是很容易造成中低收入家庭负担过重的后果，物业税的开征是一个稳步推进的过程，如果在“十一五”期间我国强制性征收物业税，并相应取消相关收费，这将给房地产市场带来重磅炸弹，届时，房价将得到有效的抑制，但部分房地产开发商也将面临倒闭的危险，从“十一五”这个时间来看，我预计，房地产市场将于2010年前后出现拐点。(冯科 作者系北京大学经济所房地产金融研究中心主任)