新政细则缘何“难产”二套房界定存争议

　　日前，央行联合银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称《通知》)。不过，由于相关细则并未出台，这使得此次房贷新政实施的关键落在了“第二套住房”究竟该如何界定的问题上。

　　虽然种种迹象表明，大部分银行对于房贷政策中“第二套住房”是以家庭还是以个人为单位来界定已经有了一定倾向，但自9月底央行、银监会发布《通知》以来，正式对外公布房贷细则的银行却少之又少。

　　上海交通大学经济学院教授潘英丽在接受本报记者采访时表示，以个人为单位界定“第二套住房”的政策相对来说比较宽松，银行可以发放更多的贷款，而以户为单位认定“第二套住房”，对银行和家庭贷款方面的限制则严格得多。但从宏观角度来看，以户为单位认定“第二套住房”却更加合理，对银行放贷来说也更为安全。也正是由于细则直接关系到银行房贷优质资产的增长，因此各家银行都极为谨慎。

　　记者在采访中了解到，虽然尚未正式公布房贷新政细则，但沪上银行包括外资银行普遍倾向于以个人为单位认定房产套数；如果原房贷结清，再申请房贷则视为“首套房”贷款。

　　包括花旗银行在内的沪上外资银行普遍以个人为单位认定“第二套住房”。花旗银行（中国）有限公司透露，该行房贷细则主要内容包括：对于第二套贷款购房申请的客户，按央行、银监会的规定，执行首付款比例至少4成，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。对于如何界定“第二套住房”的问题，花旗（中国）的房贷细则明确表示：以个人为单位认定，同时，贷款结清后再贷款购房视为“首套住房”。

　　而东亚银行则表示，现在暂时按照以个人为单位认定“第二套住房”，如果配偶有房子，可以以配偶的房子做抵押，但该政策可能随时会变化。

　　招商银行、交通银行、民生银行、光大银行、华夏银行也以个人为单位认定“第二套住房”。招商银行规定，购买第二套住房首付款不低于四成，执行利率为同期基准利率的1.1倍；不仅如此，如果是购买第三套房，首付升至45％，利率升至1.15倍；第四套房首付将升至50％，利率升至1.2倍；并依此类推。

　　华夏银行规定，首付要求不得低于4成，贷款利率按央行同期贷款基准利率的1.1倍执行，对第二套以上住房的贷款，每增加一套，贷款首付比例就上升5％，贷款利率在前一套的基础上增加2％。

　　交通银行则规定，第二套（含）以上住房房贷，不论其面积大小，一旦确认为第二套住房，一律收取40%的首期付款，且利率是央行基准利率的1.1倍。

　　不过，建设银行、兴业银行等则以户为单位认定“第二套住房”。建设银行倾向以家庭来界定“第二套住房”的认定标准，即配偶关系。对于银行认定的“第二套住房”购房者的首付比例不得低于40％，风险大的地区不低于45％或50％。此外，建行对房地产商的住房开发贷款会非常谨慎。

　　另据记者了解，工商银行目前“第一套住房”放贷仍然按照原来的放贷标准，但是只要牵涉到“第二套住房”的，不管贷款是否结清都暂停，等待细则出台再实行。（记者 卫容之　实习生 汪宁 发自上海）