将百姓玩弄于股掌 中国楼市１０大谎言揭秘

　　一、加息能降低房价

　　“加息降房价”是弥天大谎(蓝月博客)

　　加息对楼市意味着什么？有观点认为：加息有利调控楼市、降低房价。但从真实房价的内涵，乃至近年来累次加息后的市场反应来看，“加息降房价”非但不成立，以此为加息诉求足可称之为弥天大谎。

　　众所周知，除去与开发商交易的售价部分，税、费、息是房价的隐含内容。房贷利息本是房价负担的重要组成部分。每一次加息、加大利息成本只能加重买房者的负担、推高实际房价，这是不言而喻的。由于按揭贷款买房几乎是中低收入阶层唯一选择，加息对他们的负面影响立竿见影。很多贷款买房的家庭因为2004年以来累次加息，每月要被多掏走四五百元，而且这些家庭往往月收月支，没有机会解套。

　　为什么民间存在“降低房价”的呼声？就是因为在不少城市，当前房价相对收入水平过高，正在交、准备交房贷的很多家庭无力支付购买房产的成本。加息会让他们更容易拥有房产吗？有哪一个购房者欢迎这样的政策呢？

　　由此观之，“加息降房价”的说法之流行如同“皇帝的新装”，近乎扯淡。

　　二“一房一价”能让房价大减速(任志强)

　　房价的高低本来也是个供求关系决定的市场博弈。供过于求则价格平稳或下降，供小于求则价格上涨。当房价上涨时，只要加大市场的供给自然房价就平稳了。于是中央在连续多年土地供给持续下降之后终于开口提出了增加供给的措施。

　　南京市出台了由物价部门行政性限制房价和限制房价增长幅度的价格管制办法来控制价格，而不是改变供求关系来调节价格。

　　一位南京的媒体记者告诉我，南京市物价局依据的是省里的价格指导目录，按《价格法》第十八款的规定将商品房(普通)列入了政府指导价的管制目录中。我不知道江苏省的定价目录是否按《价格法》的第十九款规定，经本级人民政府同意并上报国家价格主管部门批准后公布的。可仅能满足全国约42%的城市人口中约3%的家庭户数的商品房凭什么进入了《价格法》的第十八条之中呢？

　　《房地产法》第六条规定“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合、管理全国房地产工作”。《房地产法》中并没有授权地方政府有权将商品房定价列入“定价目录”中。但按法中的授权，建设部早已将商品房列入了市场调节价的范围之中。

　　民众们会疑惑中国的法律执行中，国务院建设行政主管部门依法授权发布的文件是否没有地方政府下发的文件有效，地方政府是否可以将《房地产法》中已明确的商品房市场调节价格变为政府管制价格。那么《房地产法》中所说的“维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益”又由什么法律来保护呢？

　　三、中国的房价要继续涨20年(河北青年报)

　　经济学家大胆断言，“中国的房价要继续涨20年”、“2008年之前房价只涨不跌”……房价跌了对国家经济冲击太大。

　　没有任何一种东西是只涨不跌的，不管有多少看起来充分的理由。而且房屋价格涨其实本质上讲是土地在升值，就房屋建筑本身来讲是不断贬值的，因建筑本身越来越陈旧。所以，就算只涨不跌，说到底也是地价只涨不跌。另外，房价下跌只不过让炒房客血本无归，让经济发展适当地放慢脚步，对银行影响不会太大。

　　四、商品房供不应求(转载)

　　一个真实的谎言商品房作为商品，其价格由市场决定，众多开发商高呼“供不应求”，房子太少，要的人太多，所以房价还要上涨。

　　根据相关部门统计数据，2005年1月到11月，江苏房地产竣工面积2945.09万平方米，销售面积2342.64万平米，之间的差距是600余万平方米，而2005年的施工面积是13747.95万平米。从2001年到2005年，全省房地产施工面积大于竣工面积33078.1万平方米，竣工面积大于销售面积2945万平方米。这些数据充分说明了目前楼市的一些不正常现象。

　　现象的背后是部分开发商囤地，本来应该当年施工的项目延期施工；本来该卖的房子内部认购、虚构买卖事实、囤房销售。每年，大量拍卖的土地被开发商囤积、众多空置的房子无人问津。而房地产商却在大呼“供不应求”，土地稀缺，没办法才涨价。随着地价的升值，这些囤积的土地以及房子被卖高价，牟取暴利。从某些热门板块5年前的地价跟现在地价相比，这里的差价悬殊，而这些地甚至更早的地现在才刚刚进行开发，或者正在进行大规模的后期开发。

　　五、“927房贷新政”打击购买自住房(易宪容)

　　927文件最有新意的地方就是我一向所强调的，要对国内的房地产市场的住房消费与投资作一个严格的区分。因此，国内各商业银行的住房消费信贷政策就是要鼓励个人自住性购住而要对投资性购房则进行某种程度的限制。也就是说，对于城市居民的住房消费，新银行信贷政策是采取保护及鼓励的方式，仍然采取较低的住房贷款的按揭比例，比如90平方米以下的20%，90平方米以上的30%。利率仍然采取是优惠利率。但是这必须是自住，必须是第一套住房消费贷款。

　　该文件颁布之后，一些媒体言论在说，新的信贷政策会让那些中低收入的民众更加买不起房子，其实这些言论一是没有看清楚927文件，二是或者清楚的927文件而另有所图来煽动民众对新的信贷政策的不满。其实，广大民众要看一下927文件本身，看一下央行及银监会对该文件执行的决心。这些煽动性的言论不破即解，根本上就不值批驳。我希望广大的民众擦亮眼睛，自己看一下927文件的内容，就能够知道文件规定了什么，对谁有利了。这个文件只要看一下报纸，上一下网就可以找到。

　　现在市场流行着一种观点，就是说银行的信贷新政策对有钱人没有用，针对的只是钱不多的人，甚至于有说，在市场经济下为什么不让有钱人进入房地产进行投资呢？其实，这里有几个问题要澄清，一是对于有钱人到房地产市场进行投资，就目前的政策来看，除了对外国人进入国内房地产购房有限制外，国人购买住房，用自己的钱购房根本上就与新信贷政策无关。因为，所谓的有钱人到房地产市场购房不需要借钱，也就不受到信贷政策限制了。

　　六、住房价格是由市场供需关系决定(易宪容)

　　易宪容：“住房价格是由市场供需关系决定的”早已被证明是一句不堪一击的谎言。第一，最近几年的统计数据表明，住房需求一直保持着平稳的增长态势，不存在供不应求的现象。第二，住房产品作为一种特别的产品，既是消费品亦是耐用高价的投资品，大量空置房的存在充分说明，最近四五年的房地产市场之所以会突然出现“供不应求”的假象，从而导致房价如脱缰野马般飞速攀升，完全是投资需求突然增加、投资人利用银行信贷恣意炒作所致。

　　七、房贷新政降温楼市(搜房博客)

　　“提高房贷首付”，究竟能否抑制房价增长过快？却是各说各话。毕竟长达两年的房地产宏观调控，让多数人对各种政策的效果，已经产生置疑与信心动摇。

　　在我看来，纯粹的“提高房贷首付”，而没有其他相关措施的配合，譬如：171号文件(限外令)的贯彻落实、外省市人口限制购买套数、本地人口设购买上限……等措施，以有效防堵、关闭非自住性需求的进入，光靠“提高房贷首付”，是不足以一次性解决当前市场需求旺盛之压力的。毕竟，目前的楼市“病症”是，来自四面八方、国内外的热钱、资金ソ，导致的货币流动性严重过剩，并以房产为主要投资、投机标的，在这种情况下，仅只是一视同仁的垫高购房成本门槛，而不考虑购买实力的差异，实际上是对有自住需求却财力不足者的驱赶。从这个角度观察，“提高房贷首付”对楼市所产生的降温效果，牺牲的恐怕是众多小老百姓的购买权益。虽然，楼市买气滑落也会带来房价逐步回归合理的“副作用”，但以现在房价之高，根本“缓不济急”！

　　值此非常时期，提高房贷首付，以压制房价狂飙绝对必要，但多管齐下，清除来自各方的非自住需求，尤其必要！否则“事倍而功半”，甚至效果反其道而行！

　　八、地价高才导致了房价高(时寒冰)

　　川大教授、著名地产专家杨继瑞认为，土地供应量是影响地价的因素之一，但不是决定性因素。土地成本推动只是很小的一部分，开发商将房价上涨全归于土地问题，是站不住脚的。

　　许多开发商为了遮掩暴利真相，将责任推卸到政府身上，认为地价高才导致了房价高。这种谎言早已被国土资源部在全国范围内展开的调查结果所揭穿：北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，广州仅占11.4%。最近两年，地价虽有所上涨，但考虑到房价同时也在上涨这一因素，地价在房价中的构成相差无几，甚至，在一些房价上涨速度快于地价上涨速度的地方，地价在房价中所占的比例其实是在下降的。某商业银行北京分行某支行的行长曾向媒体披露，北京市朝阳区某楼盘商铺综合成本每平方米1.2万元，售价却高达3.8万元！在这种情况下，地价在房价中所占比例已不值一提。因此，所谓地价上涨导致房价上涨的说法，只不过是开发商遮掩自身暴利，暗地里偷逃税款的一个幌子罢了。

　　九、人民币升值拉高房价的谎言(论坛转载)

　　美元年利率比人民币高出2.46个百分点，就是人民币一年升2.46%以上的，把美元换成人民币才有收益，并且要扣除货币兑换费用。如果通过炒房获利的话，还要扣除契税(目前北京是3%，则一买一卖就是6%，上海是1.5%，《契税暂行条例》规定的范围是3%-5%，低于3%的会随时恢复到法定水平)、营业税(五年内转让5%)、所得税、中介费。同时，人民币对美元是升值的，对欧元却是贬值的。人家外国基金是不是象一些糊涂的，不喜欢深入思考的中国傻老百姓那样笨呢？外国基金是在几年前买中国房产还是现在买？现在是抛售获利，还是买入？正巧，2007年7月18日的《东方早报》报道“上海经贸委公布的数据表示，上半年房地产行业上海吸引外资合同金额为11.08亿美元，同比下降41.03%”，是什么意思，想想吧。

　　十、房价不是大涨就是大跌(南京晨报)

　　首先，南京房价不具备大涨的条件。南京的情况与全国其他地方有所不同，在2003年的时候9南京出现了阶段性的房价上涨比较快的问题。市委市政府当时高度重视，先后出台了十个方面的调控措施，有效遏制了房价的过快上涨，取得了阶段性的成效。可以说，此次“国八条”中的部分调控措施南京从2003年底就已经先后实施。

　　其次，南京房价也不存在大跌的情况。国外和国内的房地产市场的发展规律都表明，在供小于求时，商品房价格主要由供求关系决定；供大于求时，商品房价格主要由成本决定。目前，我市商品住宅供销比为1.22：1，供略大于求，就是供求关系已经解决了，因而房价受成本的影响比较大，市场决定价格的因素在减弱，成本决定价格的因素在上升。由于土地的稀缺性，土地价格的上扬将提高商品房的成本。随着人们生活水平的提高，对居住环境品质的要求不断提升，投资环境不断增大，建筑安装成本增加，因此房价的成本构成中，有一大部分是不可能下来的，房价大跌的可能性比较小。

　　陆春林表示，当前南京市场供求关系比较稳定，供需比例基本保持在1.2：1左右，住房供应结构也在逐步优化，房价涨幅将控制在适度的范围内，基于这些原因，陆局长表示，政府对南京房地产市场保持持续、稳定、健康的发展充满信心！