专家热议新政 提高二套房首付带来什么

　　9月27日，中国人民银行、中国银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，其中规定申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。这是人民银行、银监会为贯彻落实全国城市住房工作会议精神，从防范房地产信贷风险的角度，进一步完善商业性房地产信贷管理所采取的措施。业内人士认为，商业银行自发提高二套房首付比例，是楼市金融风险已集聚到一定程度的信号，央行实施统一政策的时机也已成熟。面对“房贷新政”，与地产相关的各界又是什么反应呢？

　　对于股市大盘有利好

　　天相投资公司首席宏观分析师石磊认为，目前管理层未必希望主动刺破“资产泡沫”，更重要的是避免股市大幅波动给银行和实体经济带来风险，要避免发生金融危机。这次政策表明，监管部门要在银行和楼市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到银行；同时也在楼市和股市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到股市。而不是让火烧到股市。分析人士认为，从这个角度看，政策出台有利于金融和银行也更加健康，长期看是有利于银行股的。而银行股所占的权重较大，因此政策对大盘其实也不是坏消息。　　（本刊综合整理）

　　购房需求将大降三成

　　汉宇地产总经理施宏睿表示，提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控。“从连锁反应来看，第二套房子提高首付，整个市场30％左右的买主会受到影响。按照之前掌握的数据，首付比例提高10％，需求在短期之内会出现明显下降。”

　　除了投资性购房需求，改善型需求的购房者也会受政策影响。施宏睿表示，大多数升级的购房者往往购买第一套住房时有贷款，需要买到第二套住房后才能卖掉第一套住房。这就相当于换房的成本又有所增加。

　　“提高首付，绝对是比加息更有效的控制房价的手段，应该会在市场上起到立竿见影的作用，对目前房地产市场最大的积极意义在于会抑制房价过快上涨。”施宏睿说。

　　新政抑制房价是空想

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟在南京一房地产论坛上表示，以提高房贷利率、首付比例来抑制房价上涨，不仅是理论的空想，在实践中，也会对中等收入阶层造成非常大的损害。

　　钟伟认为，在商品住房供不应求的情况下，“提高首付比例，中等收入阶层、要靠首付和按揭买房的人，他们会受到损害，而且这个损害不公平。”解决问题的方法是放开开发商多渠道融资，因此没有必要过多地限制外资在京沪等一级开发市场上的准入，但在南京、杭州等二级市场上要有所限制。

　　房贷新政存明显漏洞

　　关于“第二套房”如何界定，争论一直不断，各家银行都在按照自己的理解去解读和执行“第二套房”政策。

　　业内人士认为第二套住房的认定存在漏洞，无论是房贷申请人的“婚姻状况和配偶信息”还是“所贷款项用于购买第几套住房的相关信息”，都是由借款人自己填写的，银行要求“借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写”，但是，倘若借款人不如实填写银行能否及时发现？银行愿意承担这种相对高昂的信息核实成本吗？众所周知，过去向银行贷款买房，关于个人每月收入，你填写多少银行是从来不调查的，银行工作人员有时候甚至你会暗示你多填点。面对比月收入更复杂的婚姻状况和第几套房这样的信息，银行如何真正做到位？尤其是在没有动力这样做的情况下。

　　对房价影响不太大

　　虽然第二套房屋首付提高能起到抑制投资的作用，但是，大部分地产界专家认为，这一政策对于房价不会有太大影响。

　　长江商学院金融学教授周春生认为，央行出台加息以及提高首付比例等政策的最直接原因是投资过热、投资增长需求过快。宏观调控首先针对是投资过热，其次才是针对最近一段时间CPI的大幅度攀升。而房地产的需求，也因此受到了一定的抑制。但是这种影响是不是意味着房价下跌，还要看另一方面，就是供应。供求关系才是决定价格的最基本因素。

　　高盛高华在不久前的一份分析报告中针对房地产业的不同调控措施所产生的影响进行了预测。报告认为，对房地产开发商的信贷紧缩整体影响不大；但是，40％的首付比例却是保持需求基本完好的最高水平。如果将房贷首付比例提高到40％，则将对投机行为和过剩的投资需求起到抑制作用。

　　中信嘉华银行高级副总裁、中国业务首席经济／策略师寥群表示，由于自住性需求是以中低收入为主，加息、提高首付等金融讯号，对自住购房者有一定影响。房价增长较快，房产存有一定泡沫，但距离泡沫破裂还有一定时间。

　　摩根士丹利债券部副总裁张力则在搜狐网、焦点房地产网主办的2007地产融资与企业发展高层论坛上表示，“我个人认为房价一定不会跌，无论你是自住、还是带有一定投资性质，我认为价格比较合理的物业还是应该积极选购，现在不买的话，将来还会更贵。”