专家:首付提高尽早购房换房可提前还贷

　　随着各银行房贷新政细则尘埃落定，以后凡是购买第二套房或以上者，到任何一家银行申请住房贷款，首付款比例都将不低于四成，贷款利率也随之上调一成。由于部分银行对第二套房的界定趋紧，让一些已有一套自住房、准备再置业升级的市民望而却步。

　　那么，首付提高了，究竟还该不该买房？对此，专家认为，目前处于升息周期，房价不断上涨，通货膨胀压力也越来越大，确实有必要进行置业升级而又必须贷款的人，还是尽早购房为妙。

　　建议1 通货膨胀下仍应尽早购房

　　策略：1.提前还清现有房贷；2.先租一套大房暂住，将第一套房出售再买房。

　　太平人寿理财师林丽萍告诉记者，此项房贷新政的出台，对于首次置业者、高收入购房者及一次性付款置业者影响甚微，而有住房需求且收入中等的群体，负担则会加重许多。由于目前处于升息周期，房价不断上涨，通货膨胀压力也越来越大，确实有必要进行置业升级而又必须贷款的人，还是尽早购房为妙。

　　民生银行某位理财师也表示，购房置业应优先考虑自身需求，房价不会因为新政的推出在短时间内出现急剧变化，近一两年内有自住需求的市民没必要再观望，可考虑先买房。

　　另外，由于各家银行对于第二套房的界定不同，为了避免被界定为第二套房，市民申请贷款前可“货比三家”，选择对自己有利的贷款银行。如不少已公布新政的银行表示，对于首套房贷款已结清、再贷款买第二套房的人，将视为买第一套房对待。市民在选择这些银行后，可先提前还清现有房贷，然后再买第二套房，这样仍可享受正常首付和利率；如果急需换大房子，又无条件立即还清现有房贷，也可先租一套大房暂住，第一套房套现后再购第二套房，如此置业升级可较为轻松。

　　建议2 购房支出不超过家庭资产50%

　　策略：1.首次置业者可考虑买限价房；2.换房者出售现有物业减轻还贷负担。

　　对于确有住房需求的人来说，另外一个非常关心的问题是，应如何规划置业计划，才不至于影响到将来的生活品质，甚至沦为“房奴”。房贷新政规定，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　林丽萍分析说，购房前应对家庭现有经济实力作综合评估，一定要量力而行；其次要计算自己的还款能力，首期付款越少越好，不要把手中的现金全部用完，还要考虑到装修及购置家具家电等现金需求；第三，借款期限应尽可能长。

　　一般情况下，购房支出以不超过家庭资产50%为宜，否则可能会因为流动资金不足而引起财务危机。要保证买房后不会对生活造成更大压力，首先月供支出最好不超过家庭月收入的40%。对于首次置业者，买房时要量力而行，必要时可考虑购买限价房；对于已有物业的二次购房者，考虑到首付比例的提高及未来物业税的开征，最好将现有物业出售或出租，以回收现金用于减轻购房负担。

　　案例：新政下二套房首付及月还款

　　王先生在白云区有一套以夫妻双方名义购置的70平方米的两室一厅房，贷款尚未结清。

　　小孩出生后，在老家的父母计划搬来帮助照顾小孩，王先生考虑在老城区购买一套面积110平方米、价值90万元的三室一厅房，而原来的旧房又不想卖掉，暂时准备以租养贷，还可满足父母养老之需。

　　还贷建议 等额本金还款更划算

　　在首付款增加的情况下，要尽可能选择利息总额低的还款方式。

　　据了解，目前主要有两种还贷方式：等额本金还款法（递减法）和等额本息还款法（等额法）。理财师林丽萍建议，采用等额本金还款法（递减法）更为合算，因为在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”（等额法），而且 “本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，一般情况下，还款后期的压力要比前期轻得多。