陈予军:“第二套房”界定留下两大漏洞

　　早在9月27日，央行、中国银监会就共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。但是，关于“第二套房”究竟如何界定，却争论不断。

　　江苏省中行的标准是，凡是在征信系统中能查到有过房贷记录的，无论是否结清贷款，只要再次贷款，都视作买第二套房。同时，以家庭为考察单位的，如果其中一人已贷款买房，就被认定为第二套以上住房。招商银行福州分行相关人士则表示，对“第二套房”界定为以单个借贷人购房套数计算，即以家庭其他成员名义买房也不算二套房。浦发银行南京分行则认定，只要此前房贷已经还清，现在无论第几次申请房贷，都可以按照目前的购买第一套房优惠政策执行。

　　各家银行都在按照自己的理解去解读和执行“第二套房”政策。相比之下，江苏省中行对“第二套房”的界定既明确又严厉，对遏制投机炒作最有力度。而其他银行的解读基本都有漏洞可钻。

　　在争论逾半月之久后，10月15日，银行业监管部门及相关银行的知情人士证实，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。也就是说，“第二套房”最终选了一个非常宽松的界定方式，因为这个界定留下两大漏洞：第一，可以用除夫妻之外的其他家庭成员的名义购房。第二，可以把手头投资的房卖掉后继续贷款买房，轮番炒房。如此以来，房贷新政的效果必然大打折扣。

　　还不仅如此。无论是房贷申请人的“婚姻状况和配偶信息”还是“所贷款项用于购买第几套住房的相关信息”，都是由借款人自己填写的，银行要求“借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写”，但是，倘若借款人不如实填写银行能否及时发现？银行愿意承担这种相对高昂的信息核实成本吗？众所周知，过去向银行贷款买房，关于个人每月收入，你填写多少银行是从来不调查的，面对比月收入更复杂的婚姻状况和第几套房这样的信息，银行如何真正把好关？

　　房贷新政的目的是为了遏制投机，它一发布即引起市场强烈反响。而“第二套房”的界定所留下的漏洞，使得这一刚性政策变成了弹性政策，它对炒房的抑制作用将大为减弱。

　　这种情形有点像当初的90平方米占70％的政策，也是由于政策出台伊始，相关概念的界定含糊不清引起巨大争议，而最终有关部门选择了以总量而不是项目来确定70％的比例，从而，使刚性政策失去威力。

　　这些争议反映出我们的一些政策在推出时的仓促。其实，有关部门在制定政策之初，有些问题就应该提前考虑到，任何一项政策，只有当它以刚性的面目出现时，才会真正得到遵守，一旦刚性不再，威慑力立即大减乃至消失。因此，这些政策漏洞非常值得有关部门认真反省，以避免再出现类似的被动局面。（陈予军）