时评:房价高涨 稳定房价需要供需联动

2007-10-16 17:47    作者:杨凯   来源:  

供需矛盾会在相当长时期存在,要抑制房价继续走高,调控要在供与需两个环节上联动,在扩大供给的基础上优化需求

 

  房价与居民生活息息相关,由于住房关联性强,其价格上涨,将形成连锁反应;而过热的房地产市场,还会对整个金融体系和经济运行产生深刻影响。

  为防止金融风险,以及经济从偏快转向过热,当前应把稳定房价放在突出位置。

  房价上涨

  统计数据显示,北京市8月份房屋销售价格同比上涨了12.1%,达到近两年涨幅的最大值。而在这一个月,深圳的房屋销售价格同比上涨17.6%,与2006年全年平均房价相比,涨幅超过了一倍。

  高昂的房价迫使买房者大笔向银行借贷,房贷总量迅速攀升。统计显示,我国1997年商业性个人住房贷款总量只有190亿元,到今年上半年,这一数额达到了25720亿元,10年时间增长了135倍。

  从一些城市住房价格上涨较快的原因来分析,既有共性,也有各自不同的原因。

  从共性方面看:一是需求拉动。由于大城市人口比较集中,加之外来人口集聚,购房需求持续增长,成为大城市住房价格持续上涨的最重要因素。

  二是成本推动。以土地、建筑材料为主,构成住房成本的诸多要素供应趋紧,成为住房价格居高不下的主要内因。2007年上半年,土地购置面积同比上升仅有10%,但购置土地费用却同比上升28.6%。二季度土地交易价格同比上涨13.5%,涨幅比一季度提高3.7个百分点。其中,居住用地交易价格同比大幅上涨16.2个百分点,涨幅比一季度提高7.3个百分点。地价上涨使得单位土地面积开发成本明显提高,并最终反映到房价上。

  三是发展带动。房价上涨较高的城市,多是发展较快的城市,经济发展水平提高和居民收入水平的增长,增强了现实购买能力。加上城市发展空间大、机会多,吸引大量外来人员定居发展,从而形成庞大的住房需求市场。

  四是投资驱动。房地产商品具有消费品和投资品的双重属性,在我国经济发展的现阶段,还具有较高的保值增值性。所以,个人购买住房仍是投资的一项重要选择,特别是在条件较好的城市,住房具有投资增值的可预期前景。加上房地产市场还很不规范,给房地产投机留下很多可以利用的政策空间,在利益机制驱动下,很多人加入到住房投资和投机中来。

  五是理性主动。一些城市基础设施好、自然条件优越,在公共服务和公共安全以及文化教育等方面具有优势,既适于发展,又适宜人居。所以,选择这些城市定居发展是消费者理性而又主动的选择。

   从个性方面看,除了住房需求正常增长之外,还有一些其他新增因素。

   如北京商品房以外地人购买为主。据统计1/3以上的商品住房是卖给了北京以外的人,其中中心区高档的商品房占50%,甚至60%以上。

   上海房价主要受总部经济和国外人口增加影响,外资在房地产中扮演重要“角色”。2004年,境外机构和个人购房20272套,购房面积为290万平方米,合同金额为350亿元。2005年,分别为14920套,213万平方米,332亿元。2006年1~7月为8938套,134万平方米,229亿元。在外资购房最多的2004年,外资购买占到上海当年销售市场份额的4%~5%。

   深圳房价主要受“港深同城化”,香港人大量购买,抬高了房价。而且香港人的购买力强、需求旺盛,深圳房价仍将面临被抬高的压力。因为比较来看,香港房价高、面积小,香港普通市民看好住房80平方米小户型,每平方米价格在2万~3万港元。

   供需都要调控

   稳定住房价格就是要使住房价格与收入水平保持合理的比例。近年来,我国的大城市房价收入比(购房总价与家庭年收入的比值)几乎均超过10倍,而北京与上海等地区则超过15倍,甚至接近20倍,远远超过世界银行给出的合理值为5倍的指导线,对宏观经济健康稳定发展产生直接的影响。

   稳定住房价格需要供需联动。

   首先,住房供给与需求要共同推进。在今后相当一个长时期内,我国住房供给与需求仍会比较紧张,特别是随着工业化和城市化的加快,人口的流动性和居住的选择性进一步增强,将会加剧住房供给与需求的结构性矛盾。为此,应当加大供给与需求双向调控的力度。

   在供给方面,一是要建立健全廉租房制度,保障居民基本住房需要。到今年6月,全国有586个城市建立廉租住房制度,2007年计划安排廉租住房资金79.4亿元,超过2006年之前廉租住房总额;二是要加大经济适用房的供给,以最优惠的土地价格、最佳地段,增加经济适用房的比例;三是提高住房用地在建设用地中的比例,提高中低价位、中小套型普通商品房和经济适用房在住房供应中的比例,提高土地出让净收益用于廉租房建设的比例;四是要在大城市逐步形成廉租房和经济适用房向中心区集聚,私住房、商品住房向郊外扩展。这样既符合廉租房和经济适用房的需求特点,又可以节省通行距离和交通成本,减少城市交通流量;五是为了节约土地、扩大供给,要鼓励商业性的房地产开发,通过旧房改造方式,扩大住房供给总量。对于城市一些低矮破旧住房,要加大改造力度,合理规划,明确用途,使有限的城市土地更好地发挥作用。

   在需求方面,要在增加供给的同时,引导住房需求逐步理性化。一是住房需求要适应国情实际。我国人口众多,住房资源有限,不可能把住房标准搞得过于超前。在现阶段,不宜过分追求扩大人均住房面积,而要着力解决“有房住”的问题;不宜过分强调住房自有率,我国人均GDP刚刚2000美元,过高的住房自有率既不符合经济发展的实际,也不利于可持续发展;二是不能把住房当成投资品,更不能以投机为目的。要不断拓宽新的投资领域,引导社会资金投资到更有利于发展的领域。同时,要建立完善适于市场经济要求的法律体系,并给民众以明确的政策法规的预期。例如随着市场经济体制的完善,要逐步增加拥有多套住房的成本,包括适时开征资产税、遗产税等;三是通过政策手段有效抑制住房需求。如提高第二套房首付比例,加强贷款限制等。

   稳定房价的几个着力点

   今后一个时期是房地产市场调控的关键期,要采取积极有效措施,加大政策调节的力度,从供求结合上稳定房价。

   首先要明确从供给与需求结合上稳定房价的思路,进一步加大供需双向调控的力度。一方面通过加大经济适用房和廉租房的供给,满足基本住房需求,通过控制贷款供给,有效抑制投资性住房需求。另一方面,根据住房需求倾向,注意调整供给结构,以解决“有房住”问题为重点,适当增加居住用地供应,扩大基本住房供给。同时,有条件地增加其他性质的住房供给,以满足不同偏好的住房需求。

   其次要把住房保障措施落到实处。认真实施经济适用房和廉租房制度。一是要扩大制度的覆盖面。没有建立基本住房制度的城市要加快建立,已经建立的城市要重点完善配套政策;二是对经济适用房严格制度管理,要公开透明,规范运作。建立有效的公共信息披露制度,完善住房征信体系,加强信息化管理;三是廉租房要进一步完善制度体系,要与分配制度改革结合起来,建立严格的收入划分标准和资格审查制度,保障低收入者成为住房政策的受惠者。同时,要建立完善与收入水平相联系的廉租房退出机制。

   第三要采取有区别的调控政策。一是对于房价上涨较快的城市,要加强指导和监管,调整完善有区别的信贷、税收政策;二是对拥有多套住房的居民户,提高其住房转让的征税标准,以抑制住房投机行为。可借鉴韩国的做法,对于拥有3套以上住宅的居民户,转让房地产课以60%的高标准转让税;三是对于特殊购房需求,采取特殊政策。如对外资购房,要有新的政策,既要有利于招商引资的需要,也要符合稳定住房价格的要求。

   第四要建立住房发展计划。我国住房供给与需求紧张状况将是长期现象,为此必须建立保障基本住房需求的住房发展计划,持续建设和发展,有计划地解决居民住房问题。

   第五要强化地方政府在稳定房价和住房保障中的责任。要把稳定房价和住房供应及住房保障,作为地方政府行政考核的重要内容。

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