受房贷新政影响 专家:房价上涨有望减速

　　自9月27日央行联手银监会发布“第二套房贷款新政”后，济南各商业银行的“房贷细则”陆续出炉，并从本月起开始执行新政。对房贷新政，房地产专家表示，新政有可能在短期内抑制房价涨幅，同时将有效防范银行信贷风险。

　　短期内可能抑制房价涨幅

　　招商银行济南分行的工作人员告诉记者，从10月1日起，第二套住房的首付比例提高至40%，利率在央行规定的基准利率基础上上浮10%，山东经济学院郭松海教授认为，相对于土地政策、财税政策等其他调控措施，此次房贷新政增加了第二套房的购房成本，直接作用于购房者本身，政策效果更加直接明显。在当前济南的住房租金收益率并不高，同时高利率、高首付的新政策下，投资性需求肯定将受到严重打击。投资性需求的缩减，有望在一定程度上缓解目前市场供不应求的局面，从而对房价上涨起到抑制作用。再加上政府在供应力度上的加强，或许可以在短期内抑制房价的疯涨。

　　防范银行信贷风险

　　目前我国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素，商业银行面临的市场风险显著增加。风险管控措施尚不完善，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。山东大学李铁岗教授指出，此次房贷新政直指炒房投机行为，提高第二套房的首付比例及贷款利率，同时《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定不得发放“个人住房循环授信”等贷款产品，这些措施有利于降低信贷风险，维护房地产金融市场的健康平稳发展。

　　打击炒房利惠银行

　　新政主要打击对象将是短线炒房的投资者，他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房。以总房价100万元，贷款15年，商业性房贷优惠15%为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12(月)×15(年)-70万元贷款总额=408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了62273.8元。

　　难撼房价长线上涨

　　记者走访的鲁能・领秀城、峰景鉴筑等数个楼盘，在第二套贷款住房首付提高政策出台后，并没有出现明显的交易量下降。据业内人士介绍，相对于北京、上海等一线城市，济南炒房投机行为并不多，房产需求特别是住宅需求以自用为主，因此受新政影响并不大。此外，开发商见招拆招也并不鲜见，政策极有可能是“空调”，同时在卖方市场中，这一做法有足够的操作空间。李教授也指出，房价最终还是由市场的供求关系决定的，从长期看，住宅市场供不应求的局面难以有所根本的转变。

　　文/李世光