易宪容:房贷新政将改变投资者市场预期

　　房地产投资过热是导致目前国内投资过热、信贷过热及流动性过剩的根源之一，在现行土地制度无法立即得到改变的情况下，此次出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将有可能会改变目前国内房地产投资者及房地产开发商的市场预期，并将会对中国宏观经济形势变化产生重大影响。目前的关键问题是如何落实与执行好住房信贷新政策。

　　为了完善对国内房地产市场的宏观调控政策，中国人民银行和中国银监会于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称为927文件）。由于目前中国房地产市场中的两大核心问题是土地与金融问题，在现行土地制度无法立即得到改变的情况下，此次房贷新政的出台，将会对中国宏观经济形势变化产生重大影响。

　　首先，与2003年出台的121文件不同， 927文件不易为房地产开发商所要挟而失去政策效应。因为，这个文件的基本精神是建立在2006年37号文件及最近24号文件基础上的，另从927文件内容来看，它不仅基本上坚持了121文件的全部内容，而且对目前国内房地产市场中出现的新问题提出了有针对性的对策与规定。

　　其次，927文件的新意在于对国内房地产市场中的消费与投资作了一个严格区分。因此，鼓励个人自住性购房，在某种程度上要限制投资性购房，将是新住房消费信贷政策的一个基本要义。也就是说，新住房信贷政策要保护及鼓励城市居民的住房消费，如仍采取较低的住房贷款按揭比例（如90平方米下的住房按揭比例为20%），以及房贷利率仍实行优惠利率。但是，这类住房消费必须是自住性质的，而且是第一套住房消费贷款。

　　在该文件颁布之后，有一些言论认为，新的住房信贷政策会让更多的中低收入民众更加买不起房子，其实这是不值得一驳的，只要大家仔细看一下927文件，就可以认识到这一点。

　　至于对购买第二套住房或第二套以上住房的银行信贷，新住房信贷政策不仅要求首付比例提高到40%以上，而且房贷利率也将是目前基准利率的1.1倍以上。也就是说，个人必须以市场利率进行房地产投资，并难以便利地利用银行的金融杠杆了，这比购买第一套住房的房贷利率水平上涨了30%。试想投资者的炒房成本增加了30%以上，那么房地产投资者对房地产市场的风险判断、价格预期仍会如以前那样吗？我想，这些投资者需要理解新住房信贷政策及重新判断市场了，需要考虑其投资房地产的投资风险了。

　　中国有句老话，“水能载舟、水也能覆舟”。中国房地产市场的快速发展与繁荣，基本上是商业银行的信贷及金融产品创新的支持结果。尽管目前国内房地产公司在大量上市后，又是圈钱又是圈地，但这只是影响房地产市场发展的一个因素，而影响房地产市场更为重要的因素则是看有没有人参与房地产炒作。哪个城市的房地产炒作现象越严重，其房地产价格就越高，房地产市场也就越表面繁荣。就目前来看，银行的住房消费信贷规模估计已上升到5万亿左右（今年二季度达4.3万亿），加上住房公积金信贷5000亿，共计约有5.5万亿贷款。也就是说，在一年多时间里，住房消费信贷增长了一倍以上，这段时间也正是国内各地房地产价格上涨最快的时期。

　　现在市场流行着一种观点，就是说银行的信贷新政策对有钱人没有用，针对的只是钱不多的人，甚至有人说，在市场经济下为什么不让有钱人进入房地产市场进行投资呢？其实，这里有几个问题需要加以澄清。

　　一是就目前政策来看，除了对外国人进入国内房地产市场进行购房有限制外，有钱人投资房产不需要借钱，所以他们也就不受信贷政策限制了。从根本上讲，有钱人购房与新住房信贷政策相关性较弱。

　　二是凡是房地产市场投资者或炒作者，他们不会真的有那么多钱用来炒作房地产，肯定是利用了银行的便利金融杠杆，否则他们就不会进入房地产市场炒作。另外，即使这些人有钱，他们也不会把自己的钱用来炒作高风险的房地产，肯定也会向银行借钱。为什么要这样做？他们是想把这种投资的高风险让整个社会来承担。基于这一原因，住房信贷新政策就是要打击这部分炒房者。

　　还有，927文件并非仅是针对房地产市场的需求一方，通过市场化工具来遏制过度的房地产市场投资。同时，针对房地产开发企业也有一些新的规定。比如，对项目自有资金的要求，对囤地或囤房的房地产开发企业不得对其发放贷款的要求，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等。这些政策都表明，房地产市场的信贷可能会全面收缩。尽管现在有不少房地产企业到股市上融资，但这部分融资仍相当有限。如果商业银行的住房信贷一旦收紧，必然会对火爆的房地产市场产生较大的影响。

　　可以说，如果央行与银监会能够进一步细化927文件，制定出更为详细的执行规则，那么就有可能会改变目前国内房地产投资者及房地产开发商的市场预期。

　　由于房地产投资过热是导致目前国内投资过热、信贷过热及流动性过剩的根源之一，如果对国内房地产市场变化的预期能得到改变，那么中国的宏观经济形势就会出现新的变化。目前的关键问题是如何落实与执行927文件。这还有待于进一步观察。（作者系中国社科院金融研究所研究员 易宪容)