频繁融资后疯狂圈地 楼市风险极为现实

　　没有人能否认，房地产的火爆最终依赖于金融资金支持。在过去的一年时间，银行开发贷款及居民贷款余额从3.4万亿增长到4.3万亿，成为楼市最大的买单者。在美国次级房贷危机的警示下，金融业决策者已经意识到风险在逼近，然而尚未找到应对办法，又一个巨大泡沫在股市已悄然形成。

　　频繁融资后疯狂圈地

　　目前，通过股市融资成为开发商快速扩张的最佳手段。没上市的公司急着上市，已上市的房地产公司，则频繁地再融资。8月29日，万科宣布增发A股，募资100亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。

　　据有关统计，今年以来，国内房地产上市公司通过再融资已经合计融资超过1100亿元。自沪深股市成立以来，还没有哪个行业像房地产这样，如此短时间内融得如此多资金。

　　融资的结果是，地价越拍越高，土地囤积越多，股价也迅速拉高。尤其是最近几个月，地产巨头“圈地运动”已近疯狂。

　　房地产上市公司中期业绩报告显示，截止到7月31日，保利地产的土地储备增到1007万平方米，万科则超过2000万平方米。碧桂园土地储备更是达4500万平方米，成为全国土地储备最多的地产公司。按目前企业的年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足以连续开发两三年，多则四五年，甚至开发六七年也不鲜见。

　　据不完全统计，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%－18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。由此，这些上市房企所开发的楼盘也成为房价领涨的“带头大哥”。

　　“股地拉扯”局面已形成

　　股市与楼市的联动，造成了日本经济危机和亚洲金融危机，并被称为“股地拉扯”。

　　在日本，日元升值后的三四年里，日本股票价格和房地产价格分别上涨了81%和177%，东京和大阪核心商业地区的房地产价格飙升800%。此后，就是日本股市楼市泡沫同时破灭；香港则爆发巨大金融危机，楼价蒸发三分之二。

　　当前中国房地产市场，不少所谓“权威人士”常用着极其离谱的数据论证“房地产没有泡沫”的言论，并得到部分专家和政府官员的公开支持。然而事实是，亚洲金融危机之前，香港住宅的售价上升了3倍达到顶峰，用时14年，而深圳用不到5年就完成同等涨幅，北京上海则用了不到三年完成同等涨幅，在过去的两个月，多个中心城市房价成倍飙升。中国房地产市场化进程只有十年时间，房价却翻了三倍，中国内地楼市的风险问题已经极为现实。

　　可以说，上市公司在楼市和股市中实现了双丰收，高价获取的土地直接在股市上实现了套现（不再通过开盘套现），地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值，土地储备只不过是为股东权益的套现，至于未来，如果房价上涨自然皆大欢喜，一旦房价下跌，风险就转嫁给股民。

　　房价上涨是为了推高股价，股市融资成为圈地资本，圈地目的还是为了推高股价，然后股东高位套现，留下股市和房市一片狼藉。在低利率、人民币升值等多种因素下，国内股市与房地产市场相互联动，已经形成“股地拉扯”的局面。

　　□杨少锋（北京联达四方房地产经纪公司总经理）