房贷新政落地房产股反涨 开发商不降价

　　正在购买第二套房的杨小姐撞到了政策的“枪口”下。

　　杨小姐购买的是一套期房，跟开发商签订了购房合同，约定三成按揭，利率也是按照此前市场通常的住房贷款利率。现在只等银行放款。

　　但是二套房贷新政，打乱了杨小姐的计划。

　　9月27日晚，央行、中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　杨小姐告诉记者，执行新政策下她要首付四成，而且利率也提高了，她正在考虑将放弃还是转手卖出。

　　在记者调查中，杨小姐的情况在当前的楼市中具有普遍性。

　　“二套房新政对资金实力不是很强的投资者来说，影响将非常明显，可能让他们暂时放弃购房计划；对那些实力较强，并且对上海未来房价持乐观态度的购房者来说，则影响不明显。”上海市政府发展研究中心高级经济师陈群民对记者分析说。

　　但略显诡异的是，政策落地后，A股房地产股票结束了近3周以来的调整，9月28日，在上证指数涨2.64%的情况下，房地产股票整体涨幅2.66%。

　　地产商：“供求关系并未发生方向性的改变”

　　楼市进入9月份，迈入了一个微妙关口。

　　以上海为例，佑威房产研究中心提供的“上海9月新开项目涨价房源”数据显示，在统计的21个楼盘中，涨价幅度从最低500元/平方米到最高19000元/平方米不等，绝大多数单价在2万元左右的楼盘涨幅达到5000元/平方米。

　　与此同时，市场都处在政策出台前的观望中度过。9月份的前24天，上海商品住宅的成交量仅158.55万平方米，只相当于8月份同期的230.67万平方米的68.7%。

　　同时，开发商推盘速度也出现调整。9月14日―9月20日一周内，上海商品住宅供应量降幅达16.73%，仅有32.86万平方米新增供应。供应量减少直接导致全市商品住宅成交量仅为45.83万平方米，较上周下滑7.75%，跌入近六周来的最低谷。

　　现在二套房新政“靴子”落地后，开发商们似乎松了一口气。

　　“政策的传言已经很久，市场也提前开始消化，政府部门政策最终出台，而我相信市场对这一政策已消化得差不多，不会带来太大冲击。”

　　上海的开发商、大华(集团)有限公司营销副总经理杨子江表示。

　　他进而表示，公司的定价策略是有一个完整的既定计划，主要根据市场情况而定，不会因政策而大动，新政带来的影响可能仅是调整上涨的幅度，而非方向性的。

　　“价格策略的根本是供求关系，而供求关系并未发生根本性转变。”杨子江说。这似乎是上海多家知名开发企业销售负责人共同的答案。

　　支撑开发商不降价的“底气”，来自于开发商算出楼市严重的供求失衡。以上海为例，此前的26日，上海市政府新闻发言人表示，有关部门将加大对已达预售标准项目的“引逼”上市力度，年内预计达预售标准的新建商品住房面积约450万平方米，这些项目年内将全部上市预售。

　　对450万平米新房入市这一利好消息，业内人士却持谨慎态度。

　　“今年4月以来，商品住房的成交量每月都在200万平方米以上。如果说未来3个月里只有450万的供应量的话，新房的供应缺口可能会差一半。”佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄对记者说。佑威&天天房展网研究中心是上海楼市具第三方性质的研究机构，他们在市场一手数据的获取上具优势。

　　新政能否修补“50%供求缺口”？

　　根据上海市统计局最新公布的1-8月份上海房地产市场数据，上海市住宅销售面积为2185.93万平方米，累计增长36.6%；住宅销售额为1656.06亿元，累计增长48%。

　　平均下来，前8个月的月平均住房销售面积接近300万平方米，而今年尚还有三个多月的时间，传统的楼市“金九银十”也仅过去一半，即使以前8月的平均销售速度，450万平方米商品住宅供应量显然不够。

　　理论上，除了未来新增供应量外，新商品住宅供应还有另外一大块是已开盘楼盘中的未销售部分。而记者从上海官方的“网上房地产”平台获悉，截至28日，网上登记的可售一手房普通住宅面积仅为324.13万平方米。

　　“往年，这一数字都在1000万以上。以上海每年近3000万平方米新房销售量看，网上可售房源1000万平方米被认为是一个风险标线，但从今年年初这一数字跌破1000万开始，一路下滑，目前已是历史最低点。”薛建雄认为。

　　而本报记者另外了解到，324.13万可售房源这一数字还要打上一个很大的折扣，其中的许多房源其实已经出售，只是时间、手续等方面的原因，显示的还是可售。

　　9月26日，位于上海镇宁路的“王子晶品”开盘，不过开发商上海裕昌房产发展有限公司总经理施健向本报记者透露，该盘第一批48套房源根据交易中心的有关规定已于9月18日在网上登记，正式开盘前已售出近70%的房源，买家主要是两外人士(外地人士和外籍人士)和各类企业主。

　　中原地产研究报告显示，今年上海一手商品住宅供不应求在4月份以后日益突出，成交量持续攀升，供应量跟不上节拍，6月供求比达到顶峰，为1：2.05。

　　不过，这些供需数据适用的是在二套房新政出台前，即需求方统计的是投资自住和购买两套或两套以上房子炒家情况下得出的供需缺口。

　　缘起土地供应节奏失调

　　“新房供求严重失衡，很大程度上缘于最近一两年的土地供应节奏出问题。”北孚地产研究所所长刘光东认为。

　　从绿城的新江湾城地块到苏宁环球的163地块，上海土地供不应求导致的抢地风暴还在继续，土地价格的高涨甚至超出了不少尚未涉足上海房地产的“圈外人士”的想象，这其中包括了黄光裕。

　　同样是在26日，普陀长风生态商务区4号东南地块竞拍，黄光裕败给了上海一家并不知名的企业――上海志成企业发展有限公司11.04亿元、楼板价约16456元/平方米胜出，成交价则是挂牌起始价的3.5倍。

　　“最近三个月，上海的地价涨的非常厉害。市中心几乎无地可供，而仅有的个别市中心地块入市，必然会引起开发商的哄抢，价格随之走高。”刘光东分析，这些稀有的市中心地块恰如“星星之火可以燎原”，一个点带动了整个区域地价的攀升。

　　另一方面，大量的土地囤积在各类企业手中，无法形成供应。

　　有知情人士透露，就在最近的两三个月中，政府有关部门为了落实“控增逼存”，加速发放拆迁许可证，意图尽快推动因拆迁产生的存量地块入市，但效果尚不明显。

　　一个不争的事实是，自2004年以来，上海市中心城区至今没有公开出让过一幅纯商品住宅用地。

　　上海市房地局一位部门负责人这样告诉本报记者：“一是确实可供出让的土地资源在日渐萎缩；二是大量存量土地囤积，地方政府面临两难，已经不敢也不能再大规模供应土地。”

　　“仅有的少量供应高价出让，带动了区域地价高涨，囤地的企业更有了继续囤下去的动力。其实，这些土地，如果严格按照相关政策，10块中有9块应严格收回，但并没有这样做。”这位房地局部门负责人直言。

　　“1992年-1998年，上海各区地方政府没有严格控制土地出让，基本上是只要报上去的用地申请都批了，大量土地落入企业手中；1998年-2001年，开始有所控制，但每年出让的住宅、商铺、办公三类经营性用地都在2000公顷左右；2002年开始意识到土地不够用了，土地供应日渐萎缩。”上述房地局人士说。

　　而上海中原地产研究咨询部经理马冀分析，市场呈现供不应求的状态主要有三方面原因：其一，住宅用地供地不足造成今年的上市量不足；其次，90/70政策的实施导致了开发商纷纷要修改规划，供应放缓。

　　对此，刘光东认为，在很大程度上，90/70等政策的突然性打乱了市场的供应节奏，加上前两年上海宅地供应出现“真空”，导致了2007年及今后很长一段时间内市场供求关系的严重失调。