挟巨资跑马圈地 开发商土地家底有多厚？

　　融资――地产股增发风生水起

　　据国家统计局数据,上半年1月份至6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%,总体呈现上升态势。房价的不断抬升，使投资者对地产上市公司的未来业绩增长充满期待。保利地产从7月2日44.62元开盘到8月27日的阶段高点87.99元，只用了短短一个多月，股价涨幅就接近100%。

　　地产股表现良好，给上市公司通过资本市场融资带来了机会。今年7月，金地集团定向增发1.73亿A股，成功募资45亿元。8月，金地集团又发布公告，拟发行不超过12亿元人民币公司债。此外，公司还计划公开增发不超过3.6亿股A股。

　　8月，万科A股增发募集资金100亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录，其后再度公告，拟发行总金额不超过59亿元的公司债。

　　其他公司也丝毫不愿意落后于人。8月，保利地产公开增发融资70亿元，苏宁环球拟定向增发3.8亿―4.2亿股，募集资金高达110亿元；栖霞建设、深南光A、上实发展三上市房企同时发布增发方案，共增发募资高达71.9亿元……

　　据不完全统计，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1000亿元。

　　圈地――上市公司马不停蹄

　　绝大多数上市公司巨额融资到手干什么呢？国务院发展研究中心9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。

　　很明显，融资几乎都投放到了土地储备之上，这可以直接推高公司的未来发展评价。

　　上市公司手握巨资竞拍地块，其直接结果就是，全国范围内的土地价格不断创出新高，上海、杭州、东莞、天津、厦门等地纪录不断被刷新，一个个“地王”闪亮登场：上海，苏宁环球集团以6.7万元/平方米楼面价、44亿元天价拿下单价“地王”；武汉，上海豫园商城以35.02亿元天价竞得一块土地……

　　对此，不少业内人士不无忧虑。因为，地王效应不仅导致地价上涨，其对房价的拉动效应也很明显。全国各地因地价上涨而导致周边在售楼盘涨价的例子层出不穷。在8月的2007博鳌房地产论坛上，香港四大地产商之一恒隆集团主席陈启宗就曾发出警告：“内地土地交易实际上已经出现‘面粉贵过面包’的现象，也就是说土地的价格高过周边的房价，这是很危险的事情。”

　　囤地――巨头占有大量资源

　　近几年，不断有开发商发表言论认为，房价上涨主要归咎于土地供应太少。而土地管理部门却多次澄清说，土地供应量并不稀少。事实究竟如何呢？

　　虽然平时我们很难得知地产企业到底有多少家底，不过，这些在地产企业的中报里却明白地给了我们答案。

　　在香港上市的地产公司碧桂园的中报显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米，比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%，是全国土地储备量最大的房地产企业之一。根据万科最新公告显示，万科的土地储备合计2157万平方米，其中属于万科权益的建筑面积为1818万平方米。而且随着万科100亿元公开增发的完成，相信在土地储备方面的投入将继续扩大。

　　中报显示，保利地产截至7月31日，拥有土地储备1007万平方米。招商地产2007年新增土地储备建筑面积168万平方米，金地集团上半年获得了5个项目，可租售建筑面积达235万平米……

　　中国人民大学土地管理系主任、房地产信息中心主任叶剑平认为，开发商大面积囤地，作为市场经济条件下的企业行为，是无可厚非的。可从社会角度上说，这种行为是有一定负面效果的，因土地的稀缺性带来企业的垄断，形成垄断价格。虽然国土部门统计数据表明土地的供应量很大，但问题的核心在于如何提高最终产品(住宅)的有效供应，否则，易形成土地由政府垄断变成企业垄断。因此，他建议，希望主管部门能通过分割地块、增加有效供应等方式调节。同时，可以在土地出让合同书中增加附加条款，明确开发周期，通过管理手段使得政府的土地供应很快转化为有效供应。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授提醒，土地储备量越大，企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险，希望企业能冷静思考。

　　忧虑――楼市股市风险联动

　　据业内人士介绍，开发商手中囤积的土地大多在2004年“8・31大限”之前拿到。按照国家规定，当年8月31日之后，经营性土地不得再通过协议形式出让，一律进行公开竞价。其后，开发商便年年喊“缺地”。而且，随着近年来银行信贷的逐步紧缩，开发商资金链普遍吃紧。

　　但在大牛市当中，房地产企业创新了融资渠道。相比到银行贷款的严审查，高成本而言，从股市融资成本低廉、无须还本、不用付息，风险被分散转嫁到地产股投资者身上，大地产商当然非常乐意为之。于是，在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外，地产巨头们能比较轻松地融资圈地。

　　房价上涨――地产股升值――巨额融资圈地――土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价……一幕股市、土地、楼市携手高价共舞的循环图画仿佛已浮现到了我们眼前！

　　这是一幅值得我们警惕的画面。叶剑平认为，这当中是蕴涵着风险的。目前企业高价拿地是因为可以将成本转嫁给市场，有购房者可以消化这种成本的上涨，今后如果情况发生变化，土地的预期成本与实际成本脱节，将可能导致房地产企业的资金链断裂。这是房地产企业本身的风险，其实并不可怕。真正需要警惕的是第二重风险，即连带的金融市场的风险，可能导致房地产市场的系统性风险逐渐向股市转移。

　　刘洪玉也同样认为，这个循环当中，孕育了巨大的房地产价格风险和股票价格风险。因此，在目前房价和股价都处于高位的时候，一定要警示风险，理性投资。 (沈寅 张向永)