经济分析:当前房地产行业具有九大特征

　　房地产业是国民经济重要的支柱行业之一。近年来，针对我国部分地区出现的房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构性矛盾凸显、市场秩序混乱等问题，围绕稳定房价的目标，政府出台了一系列宏观调控政策。本文在分析我国房地产行业运行特征的基础上，研究了近年来陆续出台的房地产宏观调控政策对我国房地产行业及商业银行房地产信贷业务的影响，提出了若干房地产信贷策略建议。

　　房地产开发投资基本保持平稳增长。2000―2006年，我国房地产开发投资基本保持平稳增长，年均增长率达到25.8％，占固定资产投资的比重保持在年均20％左右。其中2002―2004年为迅速增长期，年均增幅达到28％；2004年后，受国家宏观调控政策陆续出台的影响，全国房地产开发投资增速明显降低。2006年我国实现房地产开发投资1247亿元，同比增长21.8％，低于同期固定资产投资增速1.5个百分点。2007年上半年，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期提高4.3个百分点，高于同期固定资产投资增速2.6个百分点。

　　住宅建设投资是房地产开发投资主体，个人购房消费是房地产市场需求主体。2006年，全国商品住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3％，在房地产开发投资中的占比从2000年的67.7％扩大到70.2％，呈逐年提高之势。2007年上半年，全国商品住宅投资6955亿元，同比增长30.8%，占房地产开发投资总量的70.3%，比去年同期提高了1.2个百分点。2006年个人购买商品住宅面积占销售面积的比重达到97.4%，2007年上半年占比达到91％，个人购房是我国房地产市场需求的主体。

　　商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升。2003、2004年不少地区商业营业用房一哄而上，供给量急剧扩大，2004年以后全国商业营业用房的投资增速迅速回落，由2004年的31.4％回落到2006年的15％。截止到2007年6月末，全国商业营业用房空置面积为3806万平方米，同比增长6.4%。

　　办公楼投资向京、沪、粤、浙、苏五省市聚集。2006年全国办公楼投资923.16亿元，比去年同期增长21％，占全部投资的4.8％，与去年同期持平，其中北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为55.44％、55.2％和80.22％。2007年上半年以上地区办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为57.3％、59.1％和78.8％，基本主导了全国办公楼投资市场。

　　2007年上半年房屋销售价格明显回升，部分城市房价上涨较快。2006年，全国房屋销售价格涨幅总体平稳，70个大中城市房屋销售价格上涨5.5％，比上年回落2.1个百分点。其中上涨较快的城市有深圳、北京、大连、福州、厦门、重庆、天津等。2007年以来，房屋销售价格涨幅有所回升，部分中心城市房价涨幅较快，6月份70 个城市房屋销售价格同比上涨7.1％，涨幅比上月提高了0.7个百分点，其中深圳、北京等城市上涨较快。