建行预警个人房贷防止美国次债危机重演

　　大洋彼岸的美国次级债风波，也引起了中国监管部门的警惕。

　　建行研究部日前连续三次发布题为《美国次级抵押贷款危机研究报告》(下称“报告”)，报告指出，虽然我国没有典型次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。

　　这是一个客观的判断。记者了解到，目前银行作为原告的借款纠纷诉讼正在增多，而其中相当部分是个人房贷诉讼，在一些大城市，按每起案件标的10万计算，一个月甚至有几百到上千万元债务需要追讨。

　　银行遭遇房贷违约案件

　　这几年来，无论是建行还是工行，都不断遭遇个人房贷违约行为。

　　更麻烦的是，提起诉讼仅仅是追债的启动程序，即便是胜诉判决也不一定能执行到位。上海君泽律师事务所刘文华律师是建行上海分行的法律顾问，已经代理了多起个人房贷追债诉讼。

　　最近，刘文华就拿到了一份浦东法院的胜诉判决书，被告人李某还不上贷款，然后不知去向。

　　2005年1月11日，刘某和建行上海分行签订《个人住房商业性抵押借款合同》，为李某购房提供担保，以房产为抵押物向银行借款人民币31万元，借款期限为20年，但李某自2005年7月起至今都未还款。

　　“找不到人，只好缺席判决，但这种判决怎么执行呢？”刘文华坦言银行的处境很尴尬，虽然法律规定，未按合同约定履行还款义务连续达6个月，原告有权提前收回全部贷款和其他应收款，并依法处置抵押物，但是要处理刘某的房子实在让人头疼。

　　最高法院曾在2004年11月4日公布《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，规定称，银行虽然可以查封被抵押的房屋，但是对于只有一套住房的客户，不得将房产拍卖、变卖或者抵债。因此法院无法处置刘某住房。

　　这一规定引起银行强烈反弹，于是在2005年12月21日，最高法院公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，作出调整，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”但是，刘文华表示，在实际过程中，法院基本上不会支持对一套房进行强行查封、拍卖，甚至对于拥有多套房的炒房者也强制不多。

　　记者从法院方面了解到的信息也显示确实如此。“这其实已不是法律问题，而是社会问题，担心强行查封房子影响安定。”

　　来自英国的实习律师维多利亚(Victoria)告诉记者，在英国也会出现债务人无法归还借款的情况，一般银行起诉后，法院会给予债务人合理的还款期限，如果在合理期限内还无法还款，房产会被依法处理，即便是只有一套房产。“但是英国的社会保障制度相对完善，而且由于诚信档案制度健全，一般债务人不敢恶意逃避债务。”

　　严把需要诚信关

　　建行浦东分行的代理律师王骐江也经常拿到类似的案子，他认为，拖欠银行贷款，非但会直接导致银行不良贷款比例上升，并且最后损害的还是普通老百姓的利益，因为银行会就此严控贷款，更多购房者将得不到贷款。

　　建行的报告指出，在央行近年来连续多次加息、个人房贷支出不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内逐渐步入违约高风险期。更有数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿元。

　　根据国际经验，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年，一位资深人士表示：“上述案例在美国可能都会被归入‘次级房贷’的对象，但是我国没有优级、次优级、次级贷款的概念。”

　　该业内人士表示，我国的这种情况更要求银行贷款时对个人信用有清晰的把握。他认为因为最近加息而付不起房贷的人，可能还未大量暴露，但是数年之内，或许会显现。

　　记者调查中，确实了解到不少购房人由于加息对还贷压力增加有所焦虑。

　　刘文华则表示，这些案件的发生，对于银行而言，要做的就是“亡羊补牢”，在贷款发放上严格把关，尤其要注重诚信体系的建设。

　　报告也指出，须改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征信材料进行判断和决策。

　　化解之道

　　针对上述问题，银行不断寻求方法破局。“大房换小房”，“产权房换廉租房”，都是银行和律师们想出的办法。

　　不过，这些办法目前执行起来却困难重重。建行上海分行副行长沈芳珍对此就表示：“贷款人向银行贷了一部分款项购房，现在无法归还贷款，但是房子的价格又超过贷款，最好可以用房价和贷款的差价再买一套小房子，这样既保证了一家人的居住，又保证了银行债权的实现。或者搬出产权房后，可以租房子住。”

　　刘文华曾尝试用租房代替产权房实现银行债权，“但是房屋的租金也不便宜，我们为债务人租房子住，但是租多长时间呢，有时候贷款和房价差额也不一定很大。”为工商银行某分行尝试过“大房换小房”的郑新冀律师也表示，目前这种做法，缺少政府、法院的支持，同时也缺少其他社会中介机构进行协助。

　　“尤其是改租房这种方式并非强制性的，而是建立在当事人双方协商一致的基础上的，在多数情况下，被执行人往往拒绝这样的方式。”郑新冀对此也很无奈。

　　此外，报告也给出加快住房抵押贷款证券化的建议，转化银行功能，降低银行的市场风险。作为国内首个推出个人住房抵押贷款支持证券的建行，面对不断高企的房价，和不断提高的房贷利息，上述举措未必能迅速化解这不断增加的“疑似次级债”。田享华