建行预警个人房贷防止美国次债危机重演

2007-09-26 17:15    作者:杨凯   来源:  

建行研究部日前连续三次发布题为《美国次级抵押贷款危机研究报告》(下称“报告”),报告指出,虽然我国没有典型次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。

  大洋彼岸的美国次级债风波,也引起了中国监管部门的警惕。

  建行研究部日前连续三次发布题为《美国次级抵押贷款危机研究报告》(下称“报告”),报告指出,虽然我国没有典型次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。

  这是一个客观的判断。记者了解到,目前银行作为原告的借款纠纷诉讼正在增多,而其中相当部分是个人房贷诉讼,在一些大城市,按每起案件标的10万计算,一个月甚至有几百到上千万元债务需要追讨。

  银行遭遇房贷违约案件

  这几年来,无论是建行还是工行,都不断遭遇个人房贷违约行为。

  更麻烦的是,提起诉讼仅仅是追债的启动程序,即便是胜诉判决也不一定能执行到位。上海君泽律师事务所刘文华律师是建行上海分行的法律顾问,已经代理了多起个人房贷追债诉讼。

  最近,刘文华就拿到了一份浦东法院的胜诉判决书,被告人李某还不上贷款,然后不知去向。

  2005年1月11日,刘某和建行上海分行签订《个人住房商业性抵押借款合同》,为李某购房提供担保,以房产为抵押物向银行借款人民币31万元,借款期限为20年,但李某自2005年7月起至今都未还款。

  “找不到人,只好缺席判决,但这种判决怎么执行呢?”刘文华坦言银行的处境很尴尬,虽然法律规定,未按合同约定履行还款义务连续达6个月,原告有权提前收回全部贷款和其他应收款,并依法处置抵押物,但是要处理刘某的房子实在让人头疼。

  最高法院曾在2004年11月4日公布《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,规定称,银行虽然可以查封被抵押的房屋,但是对于只有一套住房的客户,不得将房产拍卖、变卖或者抵债。因此法院无法处置刘某住房。

  这一规定引起银行强烈反弹,于是在2005年12月21日,最高法院公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,作出调整,“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。”但是,刘文华表示,在实际过程中,法院基本上不会支持对一套房进行强行查封、拍卖,甚至对于拥有多套房的炒房者也强制不多。

  记者从法院方面了解到的信息也显示确实如此。“这其实已不是法律问题,而是社会问题,担心强行查封房子影响安定。”

  来自英国的实习律师维多利亚(Victoria)告诉记者,在英国也会出现债务人无法归还借款的情况,一般银行起诉后,法院会给予债务人合理的还款期限,如果在合理期限内还无法还款,房产会被依法处理,即便是只有一套房产。“但是英国的社会保障制度相对完善,而且由于诚信档案制度健全,一般债务人不敢恶意逃避债务。”

  严把需要诚信关

  建行浦东分行的代理律师王骐江也经常拿到类似的案子,他认为,拖欠银行贷款,非但会直接导致银行不良贷款比例上升,并且最后损害的还是普通老百姓的利益,因为银行会就此严控贷款,更多购房者将得不到贷款。

  建行的报告指出,在央行近年来连续多次加息、个人房贷支出不断增加的情况下,国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内逐渐步入违约高风险期。更有数据显示,工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿元。

  根据国际经验,个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年,一位资深人士表示:“上述案例在美国可能都会被归入‘次级房贷’的对象,但是我国没有优级、次优级、次级贷款的概念。”

  该业内人士表示,我国的这种情况更要求银行贷款时对个人信用有清晰的把握。他认为因为最近加息而付不起房贷的人,可能还未大量暴露,但是数年之内,或许会显现。

  记者调查中,确实了解到不少购房人由于加息对还贷压力增加有所焦虑。

  刘文华则表示,这些案件的发生,对于银行而言,要做的就是“亡羊补牢”,在贷款发放上严格把关,尤其要注重诚信体系的建设。

  报告也指出,须改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征信材料进行判断和决策。

  化解之道

  针对上述问题,银行不断寻求方法破局。“大房换小房”,“产权房换廉租房”,都是银行和律师们想出的办法。

  不过,这些办法目前执行起来却困难重重。建行上海分行副行长沈芳珍对此就表示:“贷款人向银行贷了一部分款项购房,现在无法归还贷款,但是房子的价格又超过贷款,最好可以用房价和贷款的差价再买一套小房子,这样既保证了一家人的居住,又保证了银行债权的实现。或者搬出产权房后,可以租房子住。”

  刘文华曾尝试用租房代替产权房实现银行债权,“但是房屋的租金也不便宜,我们为债务人租房子住,但是租多长时间呢,有时候贷款和房价差额也不一定很大。”为工商银行某分行尝试过“大房换小房”的郑新冀律师也表示,目前这种做法,缺少政府、法院的支持,同时也缺少其他社会中介机构进行协助。

  “尤其是改租房这种方式并非强制性的,而是建立在当事人双方协商一致的基础上的,在多数情况下,被执行人往往拒绝这样的方式。”郑新冀对此也很无奈。

  此外,报告也给出加快住房抵押贷款证券化的建议,转化银行功能,降低银行的市场风险。作为国内首个推出个人住房抵押贷款支持证券的建行,面对不断高企的房价,和不断提高的房贷利息,上述举措未必能迅速化解这不断增加的“疑似次级债”。田享华

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