以房养老下月试水 倒按揭可能水土不服

　　抵押房产后，每月从保险公司领取一笔养老金，过世后将房产交与保险公司，这一流行于欧美几十年的“以房养老”的模式10月将首次在我国推出。上世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立了“倒按揭”这一模式，之后流行于欧美世界。据了解，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，计划下月正式挂牌营业。

　　“老有所养”、“惠及子孙”……这些延续千年的习俗观念，是构成中国人精神世界的重要支柱。在经历了四年左右的激烈讨论后，“倒按揭”的出台也给国人带来一场不大不小的观念碰撞。同时，“倒按揭”对于中国的房产市场、保险体系和法律体系，也是一次无形的考验。

　　“倒按揭”，究竟是将“润物细无声”地改变我们的生活，还是初来乍到、水土不服？这些疑惑都尚待解答。

　　中国寿险的最后缺口

　　“对于完善保险市场、完善社会保障体系来说，'倒按揭'都有重要作用，”中国人寿广东分公司企划部负责人陆建明介绍，我国人寿保险从1992年开始发展，短短15年时间就走过了西方250年的历程，覆盖了“生、老、病、死、残”各方面，目前唯一的空白就是“住房反向按揭”，即“倒按揭”，由于种种原因，这一风靡欧美的险种始终无法在中国落脚。

　　陆建明介绍，我国目前的养老保障体系主要有三部分，即社保、商业保险和企业年金。其中社保只能保障社会平均线，商业保险更适合年轻人，企业年金只有少数企业才能享受。通过“倒按揭”的方式，将老年人的资产通过配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。

　　“老年人交商业保险的费用高，时间短，很不划算，”陆建明说，从经济角度出发，“倒按揭”的思路非常好。随着老龄化社会的到来，一些大城市里的“空巢”家庭增多，很多老人可能会更需要这一产品。而“倒按揭”在形式上，房子的产权归属都是老人的，直至去世，这也满足了“居者有其屋”的心理需求。

　　房价波动太大隐含市场风险

　　倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险，这也为“倒按揭”带来了技术难度。

　　“我们的房价波动太大，估值和预测都相当困难。”陆建明认为，美国的“倒按揭”普及与其房地产市场的稳定有关，期房价估算变动不大，“倒按揭”的折旧预测较容易。但在中国特别是上海、北京等城市，房价如果继续猛涨，势必引发很多纠纷，甚至会出现大面积违约局面。

　　其次，房产变现的难度也使得“倒按揭”危机四伏。欧美的租赁、中介和出售市场非常成熟，房产的变现相当容易，而我国的房产流通市场还很不健全，“有价无市”之忧甚虞。保险公司手中的房产，如无法随时变现，就会积累成巨大风险。“总不可能专门雇人去卖房吧。”

　　政策隐忧和技术瓶颈仍然存在

　　“欧美'倒按揭'之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在'以房养老'还是'留房予子'之中很容易作出选择，”陆建明介绍，以美国为例，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%-80%的遗产税，这使得许多老人从经济角度选择将房产抵押，而子女也少有异议。我国目前法律体系的偏差，实际上鼓励了继承遗产，使“倒按揭”缺少生存的土壤。

　　而且，我国目前住宅的土地使用权最长只有70年。一个人往往要付出长达二三十年的时间还清房贷，等到退休后再向保险公司申请“倒按揭”。按照现行政策，等到保险公司拥有房屋的产权后，土地使用权的年限也所剩无几。“如果未来没有明确的政策落实，保险公司的积极性会受影响。”陆建明说，我国城市化进程中存在大量拆迁，如无政策保障，也会带来很多不确定性。

　　“'倒按揭'是'连体保险'，必须计算夫妻两人的寿命，精算的技术难度很大，”陆建明说，技术方面的瓶颈也将制约“倒按揭”的推广，保险公司是根据既往发生的数据推算未来，“10年前的生活水平，医疗技术，如何推算10年后人们的寿命呢？风险很大”。另外，如果参保的人数太少，样本量过低，计算偏差必然变大，将极大影响险种的安全性。目前国内的保险公司还不具备欧美公司的精算实力。

　　“'倒按揭'所涉金额巨大，风险是不可承受之重，”陆建明介绍，即使只有200万投保人，一套房子100万，也就是20000亿元，只要出现20%-30%的偏差，“规模小一点的保险公司就完了”。

　　链接

　　“倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”。是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

　　目前，美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。比较流行的主要有三种类型，依据不同的贷款发放单位来区别：首先是联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型；其次，是政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；第三种是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。

　　旁边观察

　　伦理困境：怕亲情也被“按揭”掉

　　“中国父母对子女的爱是没有边界的，是终生的，”上海 大学社会学教授顾骏说，“倒按揭”最先冲击的就是中国人的文化心态。在欧美人的传统里，“倒按揭”顺理成章，“巴尔扎克的小说里，欧洲的贵族就将自己的财产抵押出去获取'年金'，可谓古来有之。”而在中国，这一模式面对的，是上一辈对下一辈越来越强烈的单向支持。

　　老年人在享受“倒按揭”服务的同时，也意味着房屋价值的减少。“这意味着剥夺了下一代对房产的期权，”顾骏说，当老人做决定的时候，最大的困难是无法向子女交待。随着目前的房价高涨，许多年轻人买不起房，父母手中的房产成了他们的指望。“抵押了房产，就等于把亲情也给'按揭'掉了，这是老年人在情感上无法承受的。”

　　“享受'倒按揭'的，往往是没有太多经济压力的老人；真正需要养老金的，反倒因为子女家境的窘迫，更不敢动房产的主意，”顾骏说，“倒按揭”将激化中国的家庭矛盾，加深独生子女背景下空巢老人的处境困难。

　　中国人民大学社会学教授夏建中则担忧，“倒按揭”操作复杂的话，会令老人们无所适从，“个人恐怕算不过保险公司”。夏建中表示，对于那些单身或子女不在身边、不想到老了还要考虑如何“倒腾房产”的老人，倒不失为一个选择。但即便在国外，人们更多的还是依赖社会保障体系。

　　“不要把'倒按揭'当成逃避责任的借口，”顾骏说，在健全的养老制度上，'倒按揭'是锦上添花，让老人多了一种支配财富的手段；但如果养老制度不健全，单靠'倒按揭'的雪中送炭，则是对现实的一种漠视。