以房养老下月试水 倒按揭可能水土不服

2007-09-25 18:12    作者:杨凯   来源:  

抵押房产后,每月从保险公司领取一笔养老金,过世后将房产交与保险公司,这一流行于欧美几十年的“以房养老”的模式10月将首次在我国推出。

  抵押房产后,每月从保险公司领取一笔养老金,过世后将房产交与保险公司,这一流行于欧美几十年的“以房养老”的模式10月将首次在我国推出。上世纪80年代中期,美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立了“倒按揭”这一模式,之后流行于欧美世界。据了解,我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批,计划下月正式挂牌营业。

  “老有所养”、“惠及子孙”……这些延续千年的习俗观念,是构成中国人精神世界的重要支柱。在经历了四年左右的激烈讨论后,“倒按揭”的出台也给国人带来一场不大不小的观念碰撞。同时,“倒按揭”对于中国的房产市场、保险体系和法律体系,也是一次无形的考验。

  “倒按揭”,究竟是将“润物细无声”地改变我们的生活,还是初来乍到、水土不服?这些疑惑都尚待解答。

  中国寿险的最后缺口

  “对于完善保险市场、完善社会保障体系来说,'倒按揭'都有重要作用,”中国人寿广东分公司企划部负责人陆建明介绍,我国人寿保险从1992年开始发展,短短15年时间就走过了西方250年的历程,覆盖了“生、老、病、死、残”各方面,目前唯一的空白就是“住房反向按揭”,即“倒按揭”,由于种种原因,这一风靡欧美的险种始终无法在中国落脚。

  陆建明介绍,我国目前的养老保障体系主要有三部分,即社保、商业保险和企业年金。其中社保只能保障社会平均线,商业保险更适合年轻人,企业年金只有少数企业才能享受。通过“倒按揭”的方式,将老年人的资产通过配置变成资源,弥补了保险体系的一大缺口。

  “老年人交商业保险的费用高,时间短,很不划算,”陆建明说,从经济角度出发,“倒按揭”的思路非常好。随着老龄化社会的到来,一些大城市里的“空巢”家庭增多,很多老人可能会更需要这一产品。而“倒按揭”在形式上,房子的产权归属都是老人的,直至去世,这也满足了“居者有其屋”的心理需求。

  房价波动太大隐含市场风险

  倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押,贷款回收有一定保证,但面对无限制周期贷款,抵押资产的变化,利率的不稳定,预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响,存在着一定的市场风险,这也为“倒按揭”带来了技术难度。

  “我们的房价波动太大,估值和预测都相当困难。”陆建明认为,美国的“倒按揭”普及与其房地产市场的稳定有关,期房价估算变动不大,“倒按揭”的折旧预测较容易。但在中国特别是上海、北京等城市,房价如果继续猛涨,势必引发很多纠纷,甚至会出现大面积违约局面。

  其次,房产变现的难度也使得“倒按揭”危机四伏。欧美的租赁、中介和出售市场非常成熟,房产的变现相当容易,而我国的房产流通市场还很不健全,“有价无市”之忧甚虞。保险公司手中的房产,如无法随时变现,就会积累成巨大风险。“总不可能专门雇人去卖房吧。”

  政策隐忧和技术瓶颈仍然存在

  “欧美'倒按揭'之所以流行,与高额的遗产税有很大关系,人们在'以房养老'还是'留房予子'之中很容易作出选择,”陆建明介绍,以美国为例,子女要继承包括房产在内的遗产,必须缴纳高达60%-80%的遗产税,这使得许多老人从经济角度选择将房产抵押,而子女也少有异议。我国目前法律体系的偏差,实际上鼓励了继承遗产,使“倒按揭”缺少生存的土壤。

  而且,我国目前住宅的土地使用权最长只有70年。一个人往往要付出长达二三十年的时间还清房贷,等到退休后再向保险公司申请“倒按揭”。按照现行政策,等到保险公司拥有房屋的产权后,土地使用权的年限也所剩无几。“如果未来没有明确的政策落实,保险公司的积极性会受影响。”陆建明说,我国城市化进程中存在大量拆迁,如无政策保障,也会带来很多不确定性。

  “'倒按揭'是'连体保险',必须计算夫妻两人的寿命,精算的技术难度很大,”陆建明说,技术方面的瓶颈也将制约“倒按揭”的推广,保险公司是根据既往发生的数据推算未来,“10年前的生活水平,医疗技术,如何推算10年后人们的寿命呢?风险很大”。另外,如果参保的人数太少,样本量过低,计算偏差必然变大,将极大影响险种的安全性。目前国内的保险公司还不具备欧美公司的精算实力。

  “'倒按揭'所涉金额巨大,风险是不可承受之重,”陆建明介绍,即使只有200万投保人,一套房子100万,也就是20000亿元,只要出现20%-30%的偏差,“规模小一点的保险公司就完了”。

  链接

  “倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”。是指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世;当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。

  目前,美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。比较流行的主要有三种类型,依据不同的贷款发放单位来区别:首先是联邦政府保险的倒按揭贷款,该贷款由美国联邦住房管理局进行保险,大约90%的倒按揭贷款属于此种类型;其次,是政府担保的倒按揭贷款,该贷款由美国联邦全国抵押协会办理;第三种是专有倒按揭贷款,这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出,根据客户群分类而有一定的差异性,属于个人理财型产品。

  旁边观察

  伦理困境:怕亲情也被“按揭”掉

  “中国父母对子女的爱是没有边界的,是终生的,”上海 大学社会学教授顾骏说,“倒按揭”最先冲击的就是中国人的文化心态。在欧美人的传统里,“倒按揭”顺理成章,“巴尔扎克的小说里,欧洲的贵族就将自己的财产抵押出去获取'年金',可谓古来有之。”而在中国,这一模式面对的,是上一辈对下一辈越来越强烈的单向支持。

  老年人在享受“倒按揭”服务的同时,也意味着房屋价值的减少。“这意味着剥夺了下一代对房产的期权,”顾骏说,当老人做决定的时候,最大的困难是无法向子女交待。随着目前的房价高涨,许多年轻人买不起房,父母手中的房产成了他们的指望。“抵押了房产,就等于把亲情也给'按揭'掉了,这是老年人在情感上无法承受的。”

  “享受'倒按揭'的,往往是没有太多经济压力的老人;真正需要养老金的,反倒因为子女家境的窘迫,更不敢动房产的主意,”顾骏说,“倒按揭”将激化中国的家庭矛盾,加深独生子女背景下空巢老人的处境困难。

  中国人民大学社会学教授夏建中则担忧,“倒按揭”操作复杂的话,会令老人们无所适从,“个人恐怕算不过保险公司”。夏建中表示,对于那些单身或子女不在身边、不想到老了还要考虑如何“倒腾房产”的老人,倒不失为一个选择。但即便在国外,人们更多的还是依赖社会保障体系。

  “不要把'倒按揭'当成逃避责任的借口,”顾骏说,在健全的养老制度上,'倒按揭'是锦上添花,让老人多了一种支配财富的手段;但如果养老制度不健全,单靠'倒按揭'的雪中送炭,则是对现实的一种漠视。

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