后加息时代 公积金贷款商业贷款谁划算?

　　刚刚过去的央行第五次加息，虽然“有惊无喜”的平稳过渡。但是，“会不会再加息”的种种疑问，确已在不知不觉中悄然“埋种”在贷款购房者的内心深处。进入后“加息”时代，怎样贷款最能省钱？“伟嘉安捷”专家将较为常用的两种贷款方式公积金贷款与商业贷款对比如下：

　　第一回合：加息后，贷款利率比拼。

　　公积金贷款(上调0.18%)D→9月15日，央行第五次加息后的公积金贷款最新利率为：五年以上执行新利率5.22%，五年以内执行新利率4.77%。

　　专家点评：

　　频繁加息后，公积金贷款利率上调的0.18%与商业贷款上调的0.27%相比，优势变得更为突出。“伟嘉安捷”专家指出，以60万元20年期贷款计算，此轮最新一次加息(9月15日)与半月前的加息(8月22日)相比，按照上表计算，商业贷款与公积金贷款的总还款差额竟然高达5000元左右。以此类推，如果经济流动性动剩以及通货膨胀仍未得到缓解，那么央行势必还将继续以调整利率的手段控制局面，如果是这样，对于普通中低收入家庭来说，进入加息周期后，过于“沉重”的还贷压力，不但会直接影响到房贷者日后的生活条件，同时经济支出的加大也将使期不堪重负。

　　比拼结果：持续不断的加息，从贷款利率来看，公积金贷款已与商业贷款拉开较大距离，所以这局比拼，公积金贷款以利率较低、借款人还款压力相对减轻的优势胜出。

　　公积金贷款：★★★★★

　　商业贷款　：★★★

　　第二回合：银行还款方式比拼。

　　公积金贷款：D→公积金贷款中存有国管与市管的级别区分。一般来说，国管公积金的还款方式中有等额均还与等额本金两种，房贷借款人可以根据自身情况灵活运用。这里要着重说明的是，市管公积金的还款方式颇具特色，是“自由还款”。这种还款方式不仅弥补了商业贷款中固定还款月供的规定，而且从其特点上分析，使用这种还款方式的借款人，月还款额只要不低于规定的最低还款额，每月的还款金额还可以自由设定。无疑提高了借款申请人自主选择的机会，借款人每月可根据自身具体情况，协调月还款额，合理支配月收入。既减轻了借款者的经济成本，又降低了借款者的时间成本，更多的为房贷消费者考虑情况。

　　商业贷款：DD→商业贷款中的还款方式种类较为丰富，“等额本息”、“等额本金”、“气球贷”、“双周供”、“固定利率”等，这些还款方式各具特色。而且，同一种产品，不同银行在贷款的期限、成数或是利率等方面也都具备不同的优势，房贷借款人可以按照自己的“口味”随意“调配”。虽然商业贷款中可供借款人选择的还款方式较多，但是并没有一种特色产品像公积金贷款的“自由还款”那样，“随性、方便、灵活”，相比之下，商业贷款中的诸多还款方式略显暗淡些。

　　专家点评：

　　“伟嘉安捷”专家指出，虽然，目前银行陆续推出各种信贷产品，在很大程度上满足了消费者的个人需求，但不得不承认的是，商业贷款中每月还款固定金额的硬性规定，还是存在着某些局限性。而自由还款方式，在这一方面很大程度的弥补了商业贷款的不足。“自由还款”每月还款金额的自由设定，不但提高了借款申请人自主选择的机会，同时借款人还可根据每月的具体情况，协调月还款额，合理支配月收入，最终达到理财的目的。

　　比拼结果：从还款方式上来看，公积金贷款产品中“自由还款”较强的“延展性”为其争得了“荣誉”，虽然商业贷款产品种类繁多，但公积金贷款还是凭借此优势先拔头筹。

　　公积金贷款：★★★★★

　　商业贷款　：★★★★

　　第三回合：借款申请人年龄与贷款房屋年限比拼。

　　公积金贷款：D→根据住房公积金管理中心规定，住房公积金贷款年限一般为1-30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁。另外，只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄+贷款年限＜47年”，是都可以申请公积金贷款。

　　商业贷款：DD→商业贷款是，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，所购买房屋的“房龄+贷款年限＜35年”，借款人即能申请商业贷款。另外，多数商业银行还规定，二手房贷款房屋年限应在1985年以后，借款人年龄不得超过65岁，才能为其办理相应贷款。

　　专家点评：“伟嘉安捷”举例说明：

　　案例1：公积金贷款：借款申请人今年50岁，所购买房屋年限为1980年，那么根据该借款申请人的条件：其公积金贷款最高申请年限为：“(2007年-1980年)+20年＜47年”，也就是说该借款人申请到公积金贷款的最长期限为20年，借款人年龄可以计算到70岁，并不违反公积金贷款的申请规定。

　　案例2：商业贷款：同样借款人申请今年50岁，根据商业贷款申请条件，该借款人只能购买1985年以后的房屋，假设所购买房屋年限为1990年，那么其商业贷款最高申请年限为：“(2007年-1990年)+18＜35年”，也就是说该借款人申请到商业贷款的最长期限为18年，那时该借款人的年龄为68岁，超出了商业贷款的规定范围，所以银行不可能给予批贷。

　　比拼结果：从上述案例中，我们不难看出公积金贷款在借款人的申请年龄与所购买房屋年限以及借款人贷款最长年限上，较比商业贷款是十分宽限的，所以这一优势也是越来越多的房贷者在后加息时代选择公积金贷款买房的重要原因之一。

　　公积金贷款：★★★★★

　　商业贷款　：★★★

　　第四回合：贷款交易流程比拼。

　　公积金贷款：D→以前公积金贷款的流程是，先面签再评估。在这种情况下，买卖双方中任意一方有突发事件，评估过程就可能会延期。现如今公积金贷款“改头换面”更换流程，将评估前置于面签，先行办理较为麻烦的评估环节，节约不少时间的同时，更加方便客户贷款。

　　商业贷款：DD→二手房的交易如是现款交易，交易流程在五个工作日之内完成；如借款人办理的是商业贷款，其交易流程在10-15个工作日之内完成。根据现在房管局的规定，见房产契税票即可放款，所以商业贷款的交易流程较为快捷。

　　专家点评：

　　公积金贷款流程变更后虽然有所简化，但是与商业贷款相比，还是相应繁琐些，所以从目前的个贷市场大环境来看，不少房贷借款人为了相应简化贷款交易流程的时间，情愿多支付利息选择商业贷款。“伟嘉安捷”认为，相信随着公积金管理中心相关政策体系的进一步改革，未来公积金贷款流程也将逐渐向“普及化”靠拢。

　　比拼结果：从贷款交易流程来看，公积金贷款流程虽然较以往简化不少，但是商业贷款流程“速度至上”较为方便的特性，还是吸引了不少普通房贷者的眼光，略胜一筹。

　　公积金贷款：★★★★

　　商业贷款　：★★★★★