土地增值税对房地产市场的经济效应影响

　　房地产行业作为国民经济支柱产业的地位确定后，我国房地产行业取得的飞速发展。房地产投资、开竣工面积、销售面积、城镇人均居住面积等相关指标快速提高，居住条件的改善和升级换代使人们切实体会到经济发展所带来的良好感受。但随着房地产开发行业热潮的快速升温和连年高速增长，商品房销售价也呈现出年年攀高的景象。近些年房地产市场秩序混乱、房价飞涨，原因是多方面的。土地作为稀缺不可再生性资源在房地产开发中具有举足轻重的地位。土地增值税在被忽视十多年之后，重新得到重视，并参与到国家宏观调控房地产市场的政策中来。

　　2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟又会产生怎样的影响？

　　土地增值税的价格效应

　　短期内税负不易转嫁，但对调控房价有积极意义。按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，地价飙涨，将会导致开发商囤地和开发成本大增。而在短期内，由于房地产供给相对稳定，供给价格弹性具有刚性，而与日常生活用品相比，属于耐用消费品的房屋的消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者。致使房价回归供需平衡的市场规律。

　　长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成住宅的价格会由需求拉动上涨和建设住宅的任何成本都要进入房屋的价格两个结果。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。

　　土地增值税的市场规模效应

　　对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于某些原因，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。

　　对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易滋生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的润滑剂，但从现有实际情况看，这部分购房者与房产商、代理商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。

　　土地增值税的市场结构效应

　　土地增值税将促使房地产企业投资结构趋于合理。当前我国房地产市场结构不尽合理，并且已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌认为：要使中国房地产市场持续健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。其中对于房地产市场产品结构而言，比较一致的看法就是“应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”。而当前受利益机制的驱动，商品房供给结构的突出矛盾是：高档商品房供给量偏大，而中低档商品房供给不足。

　　土地增值税中税收优惠条件的设定将有利于引导房地产企业合理调整投资开发结构。按照土地增值税条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税。这将抑制高档商品房的盲目开发，引导房地产商开发普通住宅、微利商品房或经济适用房，合理调整商品房的供给结构，满足不同收入水平，特别是中低收入水平消费者的需要，对房地产市场的整体价格产生有利影响。房地产业也只有选择这一消费主体作为自己的服务方向，才能得以持续健康发展。

　　土地增值税正式开征后，将调节转让房地产的过高收益，抑制房地产的投机、牟取暴利行为，平衡房价，正确引导房地产投资开发方向，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益，促进房地产开发和房地产市场的健康发展，此为正效应。当然，土地增值税开征后会引起房地产价格继续上升，会使一些行业成本费用大幅增加，特别是如果征管各项配套措施不到位的话，开发商在20％左右的范围内做大成本的可能性比较大，若开发商能在提价的同时将成本做上去，会进一步削弱土地增值税应有的效应，此为负效应。所以在开征土地增值税的同时，国家应继续采取科学的宏观调控政策，从而促进房地产业持续、快速、稳定、健康发展，实现国家总体的经济的发展方针，“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要坚定不移的解决其发展中的突出问题，又要坚定不移的促进其稳定发展”。