泉城楼市火爆 难掩供需矛盾

　　提及上半年的济南楼市，“火爆”、“升温”、“供需两旺”、“淡季不淡”等等，是我们经常看到和听到的几个词汇。今年上半年济南的楼市给人印象最深刻的大概便是房子好卖、房价看涨。但在这种火爆的市场态势下，有着600多万人口的济南，楼市的有效需求是否得到满足？在火爆的背后有什么制约房地产发展的因素？

　　泉城楼市持续热销

　　泉城楼市如火如荼，购房者迫不急待的出手购房，众多品质楼盘往往一有新产品上市便被抢购。今年上半年房地产开发投资快速增长，据济南住宅与房地产信息网数据显示，上半年济南网上售房共计售出住房4303套，已售均价为4625元/平方米。

　　各个区域楼盘在上半年普遍热销。东部的中润世纪城、名士豪庭、锦绣泉城等项目，无论是中小户型，还是大户豪宅都卖得有声有色；而济南西部在泉城花园、外海・蝶泉山庄、鑫苑・城市之家等品质楼盘的推动下，一改以往不太受购房者关注的窘迫，在济南揭起一场西部置业的热潮；而南部作为济南自然环境最得天独厚的区域，以鲁能・领秀城、京鲁山庄等为代表的楼盘也颇受市场追捧；在泉城北部，重汽・翡翠郡、鑫苑・碧水尚景的热销也向人们证明了北部极强的发展潜力。一些楼盘甚至出现供不应求，一房难求的情况，推出不久便已基本售罄，剩下的为数不多的房子向阳的也很少了。

　　楼市火爆凸显供求矛盾

　　楼市火爆的同时也显露出了供求之间的矛盾。全国政协委员、山东省政府参事、山东经济学院房地产经济所所长郭松海认为，造成这种火爆局面有几方面的原因。主要还是供求矛盾和市场运行本身的问题。一方面房子供应量不足，另一方面消费者的购房需求过旺。其中包括自住的需求和投资的需求。伴随着城市化进程的发展，大量的人员来济求学、工作，在他们毕业或者工作稳定之后，有一大批人会考虑在济南买套房子。另外受20世纪80年代我国第三次出生人口高峰的影响，在今后几年期间，80后们将陆续建立自己的家庭，很多人都认为婚房是必须要有的，这是一个很大的消费群体。加之当前资本市场活跃，大量的资金纷纷涌入股市、楼市，房子的供不应求，从一定程度上也可以说是投资和炒房的供不应求。

　　很多开发商均表示今年的开发量已明显多于上年，造成供不应求的主要原因是，在前两年，国务院出台了多项抑制房价的措施，多数开发商、民众都在政策的推行期间采取旁观的态度，供给量、消费量都在一定程度上被压抑了，今年的房价上涨、交易量上升都是补涨、补升的结果。郭教授认为这种说法不无道理。大家确实有持币观望的心理，希望房价能够回落到自己可接受的范围。然而后来大家逐渐发现，房价不仅没有回落的迹象，反而节节攀升，买涨不买跌的观点开始占据大多数人的心理，很多的持币观望者就变成了追涨者。

　　楼市繁荣背后存在隐忧

　　全国房地产市场在上半年普遍出现了房价、交易量双高的繁荣景象，济南的房地产市场亦是如此。然而土地价格已经成为业内最关心的问题。三年前，国内土地交易制度实施重大改革，所有土地转让都必须通过招拍挂的形式公开竞价出让。不仅仅是在济南，全国各地开发商的拿地成本普遍有所提高，随着土地闸门越收越紧、土地市场的规范化，土地价格问题已经引起了不少人士的担忧。省城西部某楼盘的负责人表示，开发商拿地的成本在逐渐增加，加上工作人员工资的涨幅、建筑原材料的涨幅、对项目配套费用的增加，还有财务、管理等费用，在目前的市场环境下，相信不会有开发商赔本出售的，这些涨价因素都会转嫁到房价中，最终还是要由消费者来埋单。

　　郭教授认为，当前房地产市场健康发展的繁荣是市场经济规律使然，其繁荣背后依然存在隐忧，其中不乏制度漏洞，开发商炒作等，但最关键的就是土地问题。毕竟土地资源是有限的，我国人口众多，耕地、林业等都需要大量土地，具体到城市中的住宅用地就更加显得稀缺，一些大中城市的繁华地段可谓寸土寸金。适当的加大土地供应量对控制房价有着举足轻重的作用。为了能够更好的利用有限的土地资源，开发商也可考虑适度加大项目的容积率，也能一定程度上缓解土地资源的紧张。另外有供有需而无法形成交易也是一个问题，现在还有很多空置房，需要住房的人也很多，但由于收入低、买不起，便形不成市场需求。经济适用房和廉租房相关制度的及时出台，应该能在一定程度上缓解低收入人群的住房难题。郭教授表示，下一步还应适当加大经济适用房和廉租房的供应量，以促进整个房地产市场的和谐健康发展。