理性政策 促进济南楼市健康发展

　　宏观调控下济南房地产市场下半年发展趋势

　　2007年，济南楼市初现波澜，房价一路上涨，住房保障政策及时跟进，无论是地产开发者抑或房屋置业者，均呈现出了喜忧参半的矛盾状态。随着政府部门出台的“拆违”、“加息”、“经济适用房”等数计政策重拳，为本来繁嚣的楼市指点了健康发展的前景。

　　2007年上半年，济南房地产市场空前繁荣，房价和需求量都出现了大幅度的增长，特别是需求量出现了猛增，其结果直接导致今年上半年市场的全面爆发。同时政策“组合拳”频出，“拆违”、“经济适用房”无不开展的轰轰烈烈，震撼了泉城楼市。

　　市场环境趋于健康

　　在记者的采访过程中，几乎所有的专家一致认为，“拆违”是上半年对房产市场影响最大的政策措施。“拆违”不仅仅是整饬了市容、保障了住房者的权益，更为重要的是，通过“拆违”营造了房地产市场健康发展的市场环境，对今后的房地产发展影响巨大、意义深远。信立怡高物业顾问有限公司总经理朱江认为，以前的监管往往把重点放在开发层面上，没有落实到产品层面上来，导致了大量的“野楼盘”涌入市场。由于这些楼盘偷逃了国家多项税金，并“节约”了大量的建筑成本，价格非常之低，与正常开发的商品房形成了强烈的价格差距，严重地扰乱了济南市房地产市场。

　　同时，朱总认为，这次“拆违”对房地产行业来说无疑是一个巨大的利好消息，开拓了市场前进的广阔空间，但是这种利好并不会在短期内就有所展现。首先从商品房的供给来看，正规的房地产开发不但要受到国家土地政策、建筑法律法规的限制，还要遵循一定的行业发展规律，不会也不能随心所欲地扩张。此外，就目前济南市的情况来看，正规商品房的成本即使压到最低，也要远远高于“野楼盘”的价格，产品的差异性还是比较大的。其次，从拆违引发的购房需求看，由于“野楼盘”业主以满足住房需求的基础购房群体为主，他们在短时期内较难培养出新的购房能力，而会在较长的一段时间内，通过二手房市场等方式，慢慢进入到商品房市场中去。

　　产品结构多元化发展

　　《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后不久，《济南市经济适用住房管理办法》和新的《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》相继出台，首个经济适用房小区――世纪中华城也将正式开售。此次政策的推出体现了政府和谐社会的构想，彰显了政府福利社会化、公共化的执政理念，而不是单纯地针对房地产市场的调控政策。

　　山东大学房地产开发中心李铁岗教授指出，从目前的经济适用房的目标群体和供给量看，房地产市场不会受到经济适用房太大影响，其还会以正常的速度发展。经济适用房的作用主要体现在促进了房产产品的多元化，丰富了住宅产品市场。由于房产产品的不可替代性、土地资源的稀缺性、开发商的利益需要，使得房地产市场很难生产出低价格、满足低收入者住房需求的产品，而趋同于高附加值的中高端产品。此次政策使老百姓有了更多的住房选择，从而会使房地产市场更加健康，社会更加和谐，带来的经济效益是无法估量的。

　　但是，这种影响不会大规模地涉及到商品房市场，因为经济适用房保障的目标群体为低收入家庭，他们并不是商品房的主要目标客户群，并不会造成商品房市场的客户分流。同时李教授估计，经济适用房应至少占市场供给总量的30%以上，才会对市场产生有效的影响，而从目前的状况来看，经济适用房的供给远远没有达到这个水平。

　　投资性购房将受限制

　　纵观上半年，在CPI（国民消费价格指数）居高不下的大背景下，“加息”的声音似乎就没有停止过。房贷利息也不断提高，目前商业性房贷利息1-5年的已达7.20%，同时很多城市也提高了房贷首付比例，这些政策都在一定程度上抑制了投资性购房行为。

　　峰景鉴筑的王经理认为，如果提高首付比例的政策出台，个人房贷条件限制更加严格，对房地产市场的销售是有影响的。购房者中大部分的人都是通过按揭贷款买房的，也有相当一部份人是买来纯投资的。如果此政策出台对投资者形成较大的打击，投资风险拉高，那么就会限制部分购房需求，导致房地产整体市场的萎缩。同时王经理还指出，房贷首付比例提高究竟会对房地产市场造成怎样的影响还很难预测。因为现在的购房者中，尽管大部分都会选择贷款，但选择30%的最低首付比例的并不多。首付低了，以后月供和还款期都会产生很大的变化，对以后的生活质量产生很大的影响，因此很多购房者宁可选择借钱，也想多付点首付。

　　平稳发展将成主旋律

　　李铁岗教授认为，下半年济南市房地产市场将平稳健康发展，不会出现大的波动。从前期的市场状况来看，济南市房地产市场经历了近半年之久的“高房价、高交易量”的火爆景象，市场呈现出供不应求的局面。李教授指出，从往年的经验看，“金九银十”是每年房地产市场的决战阶段，这两个月的市场状况基本上就决定了下半年的市场走向。从目前的市场供给情况来看，受到前期土地放量的限制，九月份新推出的房源并不多，预计十月份也不会很多。反观消费需求，由于中国城市化进程的突飞猛进，大量人口向城市转移，其潜在的消费需求还是十分巨大的。供需矛盾将是济南市，乃至全国房地产市场将要长期面对的一大问题。