经营难继 济南商业地产低迷困境求破题

　　2007年，济南的商业地产进入历史低谷，全年的销售量少得可怜，根据调查，目前济南市60%以上商业地产项目进入销售停滞状态，剩余的项目也是断断续续宣传，许多项目虽然在强销期，但是并没有多少广告投入计划，按章丘某商业地产项目负责人的话说：投入也是白投入，就是让大家知道还在卖而已。这样的萧条景象与2005年和2006上半年广告推广和销售的红火程度相比，可谓一落千丈。开发商在急于突破销售困境之时，也进入了全面痛苦的反思。

　　兵败2006

　　从2003年济南市第一个典型的商业地产新世纪明珠广场进入市场，至2006年上半年，济南市和全国一样，进入了商业地产的黄金时代，在“一铺养三代”的高回报期望下，商业地产开发和销售如日中天，从济南市中心区到市郊都有较大的商业地产项目出现，根据我们的采访统计，济南市大约90%以上房地产开发商不同程度涉足商业地产，最早的经典销售案例是远离济南市区的章丘的香港街一期和长清的大学商业街，以及后来济南商业地产销售最辉煌的洪楼商业中心的海蔚广场和泉城广场商业中心的圣凯摩登城，除了广告铺天盖地，对于商业地产未来预期的宣传也是深入人心，一时间济南人相信只要买上其中的任何一间店铺，甚至是大商场的一块水泥地面，都绝对会使自己迅速致富。

　　2006年下半年，已经建成的商业地产项目或者项目的一期二期已经进入经营期，此时，开发商才发现，经营商业和卖房子完全不是一回事，买铺者才发现，即时是在商业中心买的“旺铺”也不可能一夜之间就黄金万两，商业地产在2006年底面临全面的经营困境，其发生的连锁反应是2006年底，大家发现商铺卖不动了，无论多动听的推广词，多打动人心的回报许诺，都无法“感动”市场，消费者开始不买帐了，已经销售完毕的项目也不消停，业主每天在追着开发商要“回报”。2007年，整个商业地产一片死寂，很多项目已经被业内人士认定为10年内的“死局”。

　　沉寂2007

　　泺安广场的商业运营公司总经理王潮河认为，2007年济南商业地产的销售困境不仅与股市的红火有关，最关键是投资者信心受到打击，曾经是商业地产“标杆”的海蔚广场和圣凯摩登城遭遇了招商“滑铁卢”，最初在广告宣传中造成的“黄金商圈、商业旺铺”的形象和现实的招商困难形成了强烈反差。 使投资者看到即使是最好的商业位置都有可能无法实现短期的投资回报，开始收紧荷包。

　　我们在调查中发现，从2003年开始建设的项目中，已经投入运营的商业地产，至今无法找到一例商业地产建成后经营成功的案例，整体平均出租率不超过60%。即使是海鲜大市场这样曾经繁荣一时的老市场改造后的出租率也不到40%，泺安广场是目前出租率最高的商业地产，出租率100%， 但受到市场信心的影响其销售也面临困境。而另外一种情况是为追求出租率，一些以低价出租的市场难以做到承诺的高额回报。但是销售困境还没有将开发商逼到降价的地步，商铺得价格仍然在稳中略有上调。

　　开发商深陷商业地产泥足

　　据三泽公司大股东三庆房地产公司营销部有关人士介绍，目前三泽公司的大学商业街项目二期全部卖给了西区建设指挥部，三期正在规划，目前还没有开工的可能。规划的调整也是在所难免，但未来的规划应该不再仅仅是商业地产，还将规划大面积其他形式的地产。而为了对一期的商业地产经营“负责”，三庆公司自己成立了商业公司进行经营，属于商业地产中退步抽身比较好的公司，而在洪楼商业中心的海蔚广场也已经起诉前任商业公司，并自己成立了商业公司准备接管海蔚广场的商业运营。据了解，目前多数开发商业地产项目的公司都已经真正的泥足深陷，在卖完了房子以后不得不涉足商业，重新学习搞商业经营，以保护自己的开发信誉。

　　谁决定商业地产成败？

　　海蔚广场营销部经理的刘浩认为，决定商业地产成败的关键第一是选址，第二是经营。选址决定了商业地产的未来发展是否有潜力，许多开发商看到某地未来规划非常好就立刻决定开发大体量商业地产，但当前该区域可能是人口稀少，购买力很弱，未来的发展可能需要很长时间，这样，商业地产交房后的经营就会陷入困境，这是过去几年内济南商业地产的深刻教训。经营决定商业地产的价值，和开发商的品牌延续，开发商不懂经营，但可以找懂经营的参与开发和运营，这样就能降低即使在商业中心也可能将项目做死的风险。过去济南的很多开发商拿到好位置土地，但自己做经营，就必然面临外行管理内行的问题。

　　反思：如何突破困局？

　　泺安广场的商业公司总经理王潮河和海蔚置业营销部负责人刘浩都认为，对于目前济南市商业地产的困境，最有效的办法是：养。把商铺养好了，再销售，引进卓越的商业人才，自己搞经营，养商铺，养好了，对社会出售，这样一方面可以让卖铺的人立刻看到效益，另一方面，也可以改善商业地产已经遭到破坏的信誉。但养的办法比较难实现，因为成本太高，按照正常的开发模式，需要很强的资金实力才撑得住。另外一种办法就是象海蔚广场和大学商业街一期一样，销售出去后，靠开发商成立商业经营公司经营，但是，这样的话一方面很难取得购买者的信任，另一方面开发商又很不平，因为，商业是永无休止的利润循环，而房产是可以一次性得到利润的行业，对他们来说商业是完全不同的，他们不原意涉足。但就目前的济南商业地产来看，养的办法是最有效的办法。

 　　尽管大家的认识比较一致，但在实际操作中仍然有困难重重，一个是跨行业经营的困难，一个是资金困难，都需要开发商在实际的操作中解决。