聚焦2007房产新政 扫描全方位影响

　　2007调整调控基调：从调购买到调供应

　　8月1日，温家宝总理主持召开国务院第187次常务会议，原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这是国务院13年来第三次发文解决住房问题。

　　点评：新政策可能导致中高档商品房价格继续走高

　　被称为“第三次住宅体制改革浪潮”的《意见》在发布最初并没有引起社会相当的重视，因为它涉及到的仅是城市低收入家庭的住宅保障问题，但是从《意见》的实施方式来看，未来的房地产格局已经被确定：70%以上的城市开发土地将被用于建设廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房。这可能意味着未来城市中高档商品房的开发量将更加缩小，需求却在不断加大，受供求失衡影响，价格也将可能持续走高。

　　中低收入家庭住房压力加大

　　保障住房不等于人人有自己的房子，新政策实施保障了低收入家庭的住房，中高档商品房的供应量减少，价格一路上涨的话，中高档房也将成为城市高收入家庭的专利，处于“高不成，低不就”的中间收入阶层，要想得到自己住房，家庭收入的压力就比过去加大，甚至有可能“永永远远赶不上飞涨的房价”。值得注意的是，这批人中间有很多是刚参加工作不久的大学毕业生。这些人中的一部分将成为“国家应该有没有自己产权住房的家庭”即“终生租赁家庭”这一住宅观念改革的第一批实践者。
 
　　国家统计局：预计全年全国房价上涨8.3%

　　根据国家统计局公布的数字，7月，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同月上涨6.4%，全国房价继续上涨，山东济南涨幅低于全国涨幅，而青岛以11.4%高居全国第二，涨幅前5名多是东部沿海的二三线城市。

　　点评：二三线城市将成房产投资焦点

　　从今年国家统计局城调队发布的房价上涨的数据来看，北京、上海等一线城市的房价涨幅已经远远落后于东部二三线城市的房价涨幅，而且，由国家调控严厉的一线城市投资空间缩水， 基础价格低，上涨趋势明显的二三线城市的房产将进一步受到青睐，房产投资将可能流向二三线城市，并因此导致这些城市房价更加快速地上扬。

　　警惕热投资下的金融风险

　　美国由于房产过热引发经济危机的例子值得借鉴，房产在2007的高度升温对于以住宅开发和消费贷款为主要业务的金融机构是个大的挑战，有传闻说个人贷款的首付比例将被提高到40%到50%，以抑制过度的金融贷款投向房产，但是，从经验来看，这是杯水车薪，很难起到良好的抑制作用。有专家甚至认为，我国的房产正面临1993年海南房产泡沫以来最大的变局，金融风险一触即发。

　　济南：经济实用房管理办法出台

　　8月24日，济南市公布济南市经济适用住房管理办法，主要限制门槛：济南市户口；家庭成员人均年可支配收入低于7670元。

　　点评：经济适用房目前无法撼动房价

　　已经酝酿5年的济南市经济适用房管理办法在一个月内连续出台让济南人对住宅开始了重新想象，济南人等了8年的第一个向社会公开发售的经济适用房项目中华世纪城也进入销售程序，真是大快人心。而济南市房管局的文件显示，目前济南市区符合享受经济适用房条件的家庭约有６万户，以每户65平方米计算，大约需要390万平方米。而“世纪中华城”总建筑面积69694.345平方米，远远不能满足需要，因此，经济适用房在短期内只会起到保障作用，可能从心理上会对消费形成暗示，但不能从实际上影响商品住宅需求。

　　户口门槛未来会取消

　　从国家的户籍制度发展来看，申请经济适用房的户籍门槛最终将面临取消的结果，如果此门槛随着国家户籍制度消失，更多的城市低收入家庭将被纳入经济适用房消费者行列，经济适用房的建设压力将加大，因此，经济适用房也被专家认为不是唯一可以解决低收入家庭住房问题的最有效途径。
 
　　央行：年内第5次加息

　　央行最近宣布9月24日继续加息，这是年内第5次加息，与上次加息时间相隔未超过一个月。此番加息，央行直言是为了“合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期”。

　　点评：房产企业利润再度缩水

　　9个月5次加息，对依赖银行贷款开发的房地产企业来说，也意味着利润缩水，由于房价上涨的同时地价和原材料价格也在上涨，而且审批过程不断规范，开发周期和销售周期加长，成本增加，因此，利息的增加将进一步降低开发商利润。

　　加息很难根本撼动房地产投资

　　股市红火，社会热钱增多，房价高速上升，因此降低房地产投资和信贷的热度都比较难，年内的5次加息，不仅没有影响股市投资，而且房价的上涨吸引了更多的热钱投资，相对于增值利润，银行的加息还是微不足道的。