加速囤地 大开发商囤地足够开发２７年

　　根据在香港和内地上市的各大房地产公司2007年中报，土地储备（建筑面积）10平方公里以上的不下10家。

　　国务院发展研究中心9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。8月份国家发改委价格监测中心发布的《2007年中国上半年房价分析及后期走势预测》明确指出，“开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾”。同时，根据在香港和内地上市的各大房地产公司2007年中报，土地储备（建筑面积）10平方公里以上的不下10家。

　　对此，专家学者们指出，“如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题”。“开发商囤地不但影响到房价，影响到城市建设发展，让政府处于被动地位，而且囤地带来的风险也会转嫁到股民身上”，有关市场研究人士发出这样的担忧。

　　珠三角一开发商中报显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米，比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%，“目前的土地储备足够其开发27年之久”。

　　珠三角某知名地产企业则在目前2300万平方米的基础上，预计还将在今年购入3000万平方米的土地储备，业内分析认为，“足够它近10年的开发所需”。

　　“囤地”现状：开发商土地储备量，远大于政府推地量

　　正如国务院发展研究中心“9・16报告”等所指出的那样，当今年各地政府加大土地供应，甚至是“节衣缩食”地放出储备地块之时，在土地市场上唱主角的大型房地产开发企业的土地储备并不少。然而，“取得较多土地的企业有效利用不足”，中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露，“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点，占同期土地购置面积比重68.4%，占待开发土地面积比重仅40%”。

　　“8・31大限”（2004年8月31日起所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，协议出让叫停）之后，中国各大城市一级土地市场的供应被足足收紧了两年。随着“8・31”历史遗留土地的清理、政府土地储备的增加以及在房价上涨等诸多因素作用下，今年伊始，一二线城市不约而同地加大了供地力度。

　　政府努力增加土地供应量

　　“今年起，广州连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上”，今年3月广州出台的“穗七条”无疑让人十分振奋。

　　尽管政府已十分努力地增加土地供应量，但“8・31”大限三周年之际，合富辉煌市场研究部的一份统计报告显示，开发商手中存储的地更多。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说：“初步统计，广州十区约29平方公里多住宅用地未开发，加上从化、增城已出让未开发土地，全广州约40平方公里住宅用地囤积在开发商手中。”

　　不仅广州如此，北京今年也掀起供地高潮。与此同时，珠海、东莞、佛山等珠三角城市的供地力度也明显加大，珠海市国土部门近日一次性挂出8宗建设用地、总建筑面积约80万平方米。

　　趁政府开闸开发商加速囤地

　　土地市场上，各地“地王”频现，楼面地价赶超房价。令人关注的是，频频创造“地王”的主角正是各大上市房地产企业。这些上市公司的年报、中报显示，随着政府开闸放地，他们的土地储备也在迅猛增长。佛山地区一家大房地产商的中报显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米，比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%。“其中40%位于广东省内，60%则位于广东省以外地区”，其董事长表示。而今年上半年，该公司房屋销售面积仅90多万平方米，“如果以全年销售200万平方米计算，它目前的土地储备足够其开发27年之久。”有关人士说道。

　　广州另一知名地产企业今年的中报显示，目前其土地储备已达到约3113.3万平方米，“目前手头土地储备足够未来3年之用，为达营业目标，集团每年需要投资约200亿元购置新的土地。”该地产集团负责人说道。

　　珠三角某知名地产企业在目前2300万平方米的基础上，预计还将在今年购入3000万平方米土地，业内分析认为，“足够它近10年的开发所需”。

　　国务院发展研究中心“9・16报告”指出，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。此前的建行报告显示，2001年年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。

　　以某开发商为例，其土地储备中不少都是划拨的，根据其业绩报告，其地块成本2006年时占房屋销售价的9%，而今年更是下降到7%。