热点解读:南京公积金购房缘何限贷一次

　　南京市有关部门近日发出两则有关住房公积金的通知，引发社会广泛关注。

　　一是催缴住房公积金。通知要求，从10月1日开始至今年12月31日，尚未为职工缴纳住房公积金的单位，须到南京住房公积金管理中心办理缴存登记，并办理职工住房公积金账户设立手续。

　　二是暂停对购买第二套住房者发放公积金贷款。从9月1日起，住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。

　　该通知同时规定，住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数由原0.3调整为0.2。

　　所谓“还款能力系数”，是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。民生银行南京分行一位工作人员算了一笔账：原来某人可贷15万元公积金，每个月缴存的公积金总额为150元，缴存的比例为10%。个人还贷能力系数由0.3调整为0.2后，按照有关的计算公式，这位客户就只能贷到10万元了。

　　“水库”缺水――“催缴令”和“限贷令”有助于实现公积金收支平衡

　　对于“催缴令”和“限贷令”的出台，当地银行界人士分析，这与今年公积金支取额大幅攀升、入不敷出有一定关系。

　　此种说法不无根据。有数据显示，2007年南京市政府给市公积金管理中心定的贷款指标是45亿元。截至6月底，今年南京市归集公积金为22.96亿元，但放贷总额高达24.50亿元――“蓄水”的速度赶不上“放水”的速度，公积金的“水库”缺水了。

　　业内人士认为，通过下调个人还贷能力系数和对贷款条件加以限制，可以减少公积金支出数量。

　　另据了解，南京市已缴存公积金的职工人数最高时达到110万人左右，但从去年底的统计看，该市全部法人单位从业人员超过200万人，这表明还有约半数职工没有享受到公积金福利。此次南京市发出“催缴令”，目的就是为了切实维护广大职工的合法权益，扩大住房公积金制度惠及面，健全城市住房保障体系。

　　“限贷令”抑制房地产投机行为？效果有待观察

　　不过，更多的人认为，“限贷一次”等新政策的目的，是为了给持续走高的楼市降温，抑制房地产投机行为。

　　南京市一家不动产公司的总经理王先生说，公积金贷款“限贷一次”，有利于将一些动用公积金贷款炒房的人赶出市场。已经办理过公积金贷款的市民，依然可以每年提取缴存的公积金用于还贷，在签署买房协议一年内，也可凭合同提取公积金充当买房款。

　　市民唐先生说，建立住房公积金制度的目的，是为了解决广大工薪阶层住房困难。如果允许多次贷款，势必会助长投资性甚至投机性购房。

　　也有人认为，公积金贷款“限贷一次”最重要的意义，在于维护公平。这是对高收入者使用公积金必要的约束，符合公平原则。

　　官方的说法也证实了这一观点。南京住房公积金管理中心贷款管理处有关负责人说，“出台此项政策，主要是为了顺应国家对房地产宏观调控的要求，对第二次使用公积金贷款购房的行为不予支持。”

　　公积金贷款的新政，能否收到“四两拨千斤”的奇效？

　　楼市一向有“金九银十”之说，但在9月份第一周，南京楼市不升反降。南京网上房地产数据显示，9月3日至9月9日，南京楼市商品住宅共认购2088套，成交2095套。当周的认购成交总和比之于8月最后一周，少了近1000套。

　　记者调查发现，公积金房贷的新政策，确实影响了一些人的购房计划。市民刘小姐表示，“本来还想做一些房产投资，现在公积金贷款收紧，还是先放一放。”

　　但多数开发商则认为，“限贷一次”的规定对他们没什么影响。南京的房地产开发商张先生说，想买房的市民办不了公积金贷款，还会通过商业贷款购房。

　　限贷只是暂行政策，公积金的归集量回升后，政策可能再次调整

　　细心的人发现，7、8两月，国家发展改革委、国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住房销售价格，南京已经退出“涨幅较高的城市”行列。

　　南京大学商学院副院长刘志彪认为，利用公积金贷款炒房的人毕竟是少数。调控楼市，更关键的举措是遏制投机性的购房需求，这就需要把投资房产的利益预期降下来。“目前的调控政策是在交易环节征税，但这部分税负最终会转嫁到购房者头上。因此，要达到调控房价的目的，应该在持有环节上征税。”

　　上海财经大学教授印一认为，老百姓的住房条件是“梯度改善”的，没钱的时候先租房，条件改善了买个二手房，条件再好些买个新房，以后甚至还可能换个大房。在逐步改善住房条件的各个阶段，人们无疑都希望可以享受到公积金贷款的优惠政策。

　　不过，有关人士已经表示，限贷只是暂行政策，是针对目前公积金“水库”的现状而制定的，一旦今年底公积金的归集量有所回升，相关的政策可能会再次进行调整。