开发商曝抬价绝招 与相关部门密切配合

　　房价“越调越涨”，购房者有苦难言，而捂盘就是开发商抬高房价的最常用手段。

　　房地产开发商捂盘惜售已经成为众所周知的炒作、抬高楼盘价格的方式。记者近日对一些开发商进行深入采访时发现，不少开发商捂盘的绝招就是与相关职能部门“密切配合”，形成“默契”。一位开发商向记者透露：“只要有职能部门的配合，别说楼盘价格涨一倍，就是翻两番都不成问题。”

　　捂盘五招：房价利润“翻跟头”

　　要实现高额利润，离不开捂盘炒房，记者在对房地产开发商进行深入采访时发现，尽管各种调控手段层出不穷，但开发商已经形成了梯次分明的捂盘绝招：

　　“常规武器”：分批次取得商品房预售证明。这一手段是开发商捂盘的“常规武器”。一个仅仅50万平方米左右的楼盘，开发商就能将楼盘划分为一期、二期、三期甚至四至五期，根据每期市场反映情况来抬升房价。在获取商品房预售证明的时候，开发商往往与相关职能部门达成“默契”，一个材料不全就能拖延一到两个月，一个规划超标就能拖上两到三个月，一个实际测量又能够拖上好几个月，一来二去，捂盘销售拖上半年很正常，就是拖上一年多也不奇怪。

　　“瞒天过海”：瞒报数量欺骗购房者。销售人员向购房者透露的信息往往是好的户型所剩无几，不少户型已经预订，价格还在飞涨，实际上大批楼盘还没有销售出去，消费者又不可能现场上网查询。开发商通过制造商品供应稀缺的假象，借以抬高房价。

　　“生化武器”：变“售”为“租”，降低风险，“吹大”房价。开发商往往用亲戚朋友甚至整村整族的身份证来制造房屋“销售告磬”的假象，实际上是把房屋出租，用租金来偿还银行利息，等时机成熟后，再将房屋直接销售。

　　“暗渡陈仓”：“定向销售”保利润，剩余楼盘牟暴利。开发商往往通过首先确定1/4至1/3楼盘固定客户的办法，在尚未拿到商品房预售证明时，就已经与一些政府部门、企事业单位达成了“折扣购买”的意向，价格一般要比楼盘实际开盘时低1/3至1/4，甚至低1/2，确保这部分能够收回楼盘开发的成本和实现基本利润。余下的楼盘中拿出1/3进行销售，1/3进行囤积抬升房价，牟取暴利。通过这种方式，开发商能够从同一个楼盘中获得100%至200%的巨额利润。

　　“新式武器”：先“抵押”后“赎回”，风险为零，利润翻番。在各种调控手段频频出台的情况下，不少开发商采用与银行联手的方式，在获得楼盘预售许可证后，立即将1/3左右的楼盘抵押给银行，获取房地产开发贷款，进行滚动开发，在不明就里的购房者确定买房之后，开发商又能迅速从银行手中将房子赎回。

　　职能部门：官僚作风助长捂盘

　　多年从事楼盘经营的开发商梁秀御向记者明确表示，捂盘只是实现暴利的前提，炒高房价让购房者接单才能实现赢利的目标。他说：“我们在买地、报建等方面花费的心思，还不到摸准相关职能部门决策层、科室单位领导的爱好一半的心思。搞房地产开发的始终相信，只要愿意跟职能部门搞好关系，他们往往睁一只眼闭一只眼。”

　　记者采访的不少开发商表示，大型楼盘开发的背后往往有大背景、“大领导”。职能部门领导心知肚明，下属就是对一些申报材料提出质疑，领导通常采取“按规定办”的态度，一般不进行深入细致的调查。

　　开发商韦志鹏还向记者透露，捂盘炒楼的开发商往往与相关职能部门平时就联系密切，一旦以材料不全为理由，要求推后审批，官僚作风明显的机关部门也乐得“多一事不如少一事”，这恰恰帮助开发商拖延了开盘时间，无形中助长了捂盘效果。

　　此外，“园区经济”、“会展经济”都是炙手可热的项目，职能部门往往不会过多干预。广州的亚运会项目、广西南宁的中国―东盟商务区项目……都是近年来价格飙升的典型。2003年中国―东盟商务区一带80亩的土地价钱不过100万元/亩，现在拍卖价已经达到400万元/亩，一些前期囤地的开发商还在以260多万元/亩的价格私下转让，仅此一项利润就可翻番。

　　利润分成：拉职能部门“下水”

　　一些开发商向记者透露，捂盘的诀窍是：既要职能部门不敢管，又要让他们从中获得好处，才能实现与开发商之间的“捂盘默契”。

　　开发商梁秀御给记者算了这样一笔账：无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。梁秀御说：“两层利润还是小数目，我们信奉‘让职能部门赚合理合法的钱’，我们才能‘捂出合理合法的利润’。”

　　一些开发商还向记者透露，相关职能部门其实就是确保楼盘基本利润的“VIP客户”。一方面，开发商在开盘之前就以较低价格让这部分职能部门的群体享受较低价格，除主要领导外，让这些群体交纳少量的“定金”，锁定了客户群；另一方面，通过这种“内部预定”的方式，确保了楼盘的基本利润。

　　开发商韦志鹏说：“这种做法让相关职能部门跟我们穿起了同一条裤子，我们捂盘、炒楼，他们同样从中受益匪浅，当然会密切配合我们抬升房价。”

　　除了相关职能部门之外，银行在资金周转过程中起到的作用也不容忽视。房地产业80%以上的资金来自银行。由于银行也有相关的考核业务，他们非常乐于接受这种先抵押后赎回的方式，既能够确保贷款有抵押物，又能够没有任何风险地获取贷款利息。

　　在房地产开发行业干了近10年的开发商廖军告诉记者：“一个楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，我们有30%以上的利润开销在相关职能部门身上，如果没有相关职能部门的默契配合，我们的楼盘价格只能实现现有利润的一半左右。”

　　“经过几番你来我往觥筹交错，不少职能部门就成为我们的利益共同体，达成‘捂盘默契’之后，就能够实现共同炒楼，共同赢利了。”近日，熟悉捂盘内幕的一位开发商透露了房价“越调越涨”的原因。

　　供电、供水、交通、会展、环保、天气……诸如此类的原因都能成为开发商延期交房、延期发售的借口和托词，相关职能部门视而不见首先是一个工作态度问题，而一些职能部门甚至通过“内部认购”等诸多方式，与开发商形成抬高房价利益共同体，则是涉嫌失职、渎职等职务犯罪的严重问题。

　　正如开发商所言，“捂盘共同体”的出现，是导致房价越调越涨的关键。因此，要彻底打断导致房价暴涨的“灰色链条”，就要从根本上打击“捂盘共同体”。

　　首先，应根据城市具体情况出台严格的从土地招拍挂到楼盘上市销售等一套监控办法，从时间上牢牢控制楼盘开发和投放市场的进度。监控的范围包括：开发商拿地之后多少天必须开工建设，多少天必须完成项目1/3、1/2和竣工等。一旦出现延期交房、销售推迟的情况，就课以重罚，甚至追缴土地使用权证。

　　其次，还要将相关职能部门各种证照审批的期限纳入监控范围。明确规定涉及房地产开发的证照审批时限，超过时限则追究相关职能部门、办事人员的责任，相关职能部门必须接受人大的质询和监督。

　　第三，通过审计、纪检监察甚至检察、司法体系，对与房地产密切相关职能部门的“账外支出”、“账外收益”进行严格审计，打断开发商与相关职能部门之间的“灰色链条”。

　　此外，由于目前银行对楼盘价格定价评估主要根据周边楼盘销售价格，并没有把预期的风险考虑进去，而房地产开发商经常在新楼盘开盘前捂盘炒作，银行也默认这种方式：房价越高，银行放出的贷款回笼越快，银行利润自然也就越高。因此，从某种意义上说，银行也是“捂盘共同体”中不可或缺的一部分。所以，只有将可能存在的房地产风险纳入银行信贷评估体系，才能有效遏制开发商炒高房价的行为。 （何丰伦）