“面粉”贵过“面包”楼市风险不可小觑

　　地王频现 拉高房价

　　近期，“地王”纪录频频被刷新。以广州为例：2007年5月，广州出让珠江新城一块地，折合楼面地价为9568元/平方米。仅一个多月，7月19日广州市珠江新城B1-3地块就以11912元/平方米楼面地价成为了写字楼最高单价“地王”。然而两个月后，9月11日富力地产以1.8亿元竞得广州白云区某地块，折合楼面地价18729元/平方米，成为广州新“地王”。而11日，金沙洲、花都和番禺也再次拍出了各自区域的新地王。事实上，这些地王的楼面地价已经高于周边不少商品房的价格。

　　再看杭州，有报道称，今年5月30日，杭州一地块拍出近35亿元的价格，折成楼面地价11759元/平方米；6月25日，“地王”就变成了12245元/平方米；两周后，7月9日杭州商学院地块拍出价钱近15亿元，楼面地价15712元/平方米……一个多月时间，地价从11000多元飙升了15000多元。

　　可以说，2007年就是房地产行业的“地王”年。各大开发商在土地拍卖市场上进行了一轮又一轮的“厮杀”，导致全国各地地价屡创新高，不断有“地王”浮出水面，而“地王”又对楼价起到极大的支撑作用。有不少楼盘也“借题发挥”，往往“地王”一出，周边楼盘价格立即大幅飙升。

　　为何地王频频出现

　　开发商作为房地产市场的主体，必须有一个适当的土地储备量，才能保证未来不间断的生产、经营。因此，众开发商在土地拍卖市场激烈竞价，这无可厚非。

　　因此，各地不断出现楼面地价达到甚至超过周边房价，这可能说明一些开发商对房地产市场长期看好。因为开发商作为一个企业大都会以低成本，高利润为目标，所以开发商在拿地之前，一般会做深入而专业的市场调查。开发商最终仍高价拿地，则说明一些开发商对该地块的看好。

　　合富辉煌房地产市场研究首席分析师黎文江也表示，“地王”可能是好事，说明开发商对土地价值的认可。但高地价并不一定就能保证高房价，因为一个房地产项目的开发周期要一两年，届时市场如何很难准确预料。

　　不过，也有不少观点认为，现在“地王”大都是上市公司之间的竞争产生的。对某些自恃财大气粗的上市开发商而言，或许已经不考虑某些房地产项目的正常盈利空间，他们的主要目的是将拍来的土地作为股市融资的资本，因为土地储备仍是地产股上涨的重要因素。不过，数据显示，这些上市公司的土地储备都在数平方公里，按照其开发进度足以满足其十年甚至更长时间的开发。

　　此外，广州房地产专家韩世同等一些专家则认为，也不排除有些地产商通过“障眼法”来牟取暴利的。具体手法就是先低价买进大量土地，然后再高调在其低价地周边拍出“地王”拉高价格。打个比方就是，先以较低价位比如1000元/平方米取得1000亩土地，然后在其周边拍出10000元/平方米的“地王”，那么原来的1000亩土地就会迅速升值，直接把原来的房地产价格拉上去，从而牟取暴利。

　　“地王”频出危害楼市应防范风险

　　不管是什么原因导致地王不断产生，但当前，一个不可忽视的现象就是：地价上涨已成为当前房价上涨的一大主因。

　　华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所所长王幼松教授分析认为，当一个区域楼面地价达到或超过周边房价水平时，从开发商盈利的角度来看，必然会引发周边房价的上涨，而房价持续上涨一段时间后，该区域的房价又将超过地价，房价地价相互支撑，互动上涨。在这种情况下，楼市很容易产生泡沫。从整个行业的角度来看，这不利于房地产行业健康发展。

　　此外，值得关注的是，上市公司在疯狂圈地的背后，还隐约闪现着股市的身影。据调查，这些敢于天价拍地的房企大多都是上市公司，有着雄厚的资金支持，而资金来源又出自股市，一旦下跌不但会对股市造成影响，甚至会对整个经济造成打击。