房贷新高有忧:警惕楼市盛宴变成鸿门宴

　　新华网上海9月16日专电(记者　黄庭钧)央行上海总部日前发布了最新的上海货币信贷运行情况，再次显示了商业银行房贷的“火热行情”：8月份上海中资商业银行个人房贷猛增71.3亿元，比7月份多增加12.6亿元，“创2005年以来单月增量新高”。

　　上海楼市和信贷运行情况，只是全国的缩影。常言道，人无远虑，必有近忧。正在享受着楼市“盛宴”的商业银行，也应该对这一“房贷新高”多一些远虑：警惕楼市的盛宴变成“鸿门宴”。

　　伴随着这一“新高”同时发布的，是上海二手房指数办公室的最新统计数据。根据这一数据，2007年8月，上海二手房指数为1930点，较7月份大涨110点，涨幅为6.03%，指数涨幅再创2004年以来的新高。由于新建房供应减少，二手房正逐渐成为上海楼市交易的主角。

　　由此可见，“房贷新高”是伴随着“房价新高”齐飞的，是高位上的高增长。

　　再比较一下央行上海总部此前发布的7月份的数据，就更能深刻认识到这种“新高齐飞”的非同寻常：7月份，上海中资商业银行个人住房贷款“继续大幅增加”58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。

　　央行上海总部明确指出，7月份，“二手房贷款增加38.6亿元，较上半年多增16亿元，是当月上海个人住房贷款飙升的主要动因。”

　　此外，在商业性个人住房贷款大幅增加的同时，7月份，上海月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元，达501.6亿元，当月新增住房公积金贷款39.2亿元，为上半年月均增量的5倍多，创三年来单月增量新高。

　　显然，8月份的房贷运行不过延续了7月份的高热度。问题的关键还在于，近年来，商业银行的房贷投放一直处于高位增长中，而上海的房价水平也一直处于高位上。值得反思的是，这种高位上的高增长究竟有没有可持续性？商业银行将如何应对房贷高位回落的局面？

　　应冷静对待“房贷新高”

　　目前，在楼市存在巨大需求的支撑下，商业银行普遍将房贷作为优良资产来大力发展。虽然央行一再提高存款准备金率，但商业银行的信贷冲动难以抑制，信贷投放的增速不减。一般年份，7月份都是信贷淡季，历年信贷投放都在千亿元之下。但是，根据央行此前发布的数据，今年7月份新增贷款达到2314亿元，远远超出预期。

　　上海银监局有关人士提醒，商业银行应冷静对待屡屡创出的“房贷新高”。“目前，人民币存贷款利率的上升通道已经形成，今年以来央行已连续加息5次。商业银行应该考虑到，未来加息可能导致的房贷偿付风险，不能盲目乐观。”上海银监局一位不愿具名的人士对记者说。

　　专家分析指出，在利息上升的通道中，虽然每次幅度都不大，但屡次叠加仍使得贷款成本出现明显上升。据测算，自今年以来，5年期以上房贷户还贷压力已累计增长10%左右。

　　建设银行上海普陀支行有关人士则对记者表示，虽然人们对加息已经有了比较好的抗压性。但因利率频繁上调，会让消费者产生对后期的成本明显增加的预期。

　　与此同时，在8月份CPI创下11年新高之后，央行又再次宣布加息。在这样的背景下，正如央行上海总部所提醒的，商业银行“应密切关注资产价格波动和利率走势变化对借款人还款能力的影响”，增强风险意识和忧患意识，切不可盲目乐观。

　　从美国次级债风波中吸取教训

　　据国家发改委、国家统计局的最新调查数据，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。

　　显然，这一轮楼市“盛宴”仍在进行，而正为这种毫不回头的上涨而担心的人越来越多。特别是美国一场未完的次级债风波，值得国内的商业银行以此为鉴。

　　据平安证券研究员叶英、刘武合作的一份宏观经济专题研究认为，引起次级债危机的主要原因，一是连续加息及住房市场降温；二是次级债风险溢价的抬高。

　　两位研究员分析指出，自2002年以来，央行多次提高存贷款利率，我国房贷利率也随着水涨船高，由于我国绝大部分房贷为浮动利率贷款，利率的频繁调高导致借款人越来越难以预测未来偿付现金支出的变化，况且由于我国资产证券化市场尚未建立，商业银行还无法通过证券化分散房贷风险。

　　同时，他们认为，房价持续大幅上涨，住房抵押贷款的风险也随之越来越大。“只不过，我国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例，这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但不容忽视的事实是，随着房地产价格快速上涨，住房抵押贷款的风险不低。”

　　叶英、刘武还在研究报告中指出：“更严重的是，部分银行为了自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势，不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大，如转按揭等。”此外，“我国还存在较多的贷款炒房现象，放大信用借贷，造成房地产市场‘虚假繁荣’，潜在风险及危害程度可能不低。”