新《物业管理条例》让物业公司变服务员

　　9月1日，国务院公布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》以及新的《条例》的全文，在业主委员会的成立、业主对一些事项的决定和业主权益的保护等几个方面对原有的《物业管理条例》作了重要的修改，并且明确了物业公司“服务”的职能定位。新的《条例》将从10月1日起开始实施。

　　与《物权法》相适应

　　使业主投票权与《物权法》中业主投票权的确定方法相统一

　　国务院此次修改《物业管理条例》(以下简称《条例》)，一个重要的原因就是要让《条例》与其上位法、也就是从10月1日将要开始实施的《物权法》相适应。

 　　根据《物权法》的规定，业主在业主大会上的投票权是由业主拥有的物业建筑面积等确定的，所以，新修改的《条例》中删去了原来 “业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定，以使《条例》中业主的投票权与《物权法》中业主投票权的确定方法相统一。

　　为了与《物权法》相适应，新的《条例》将旧《条例》的有关规定修改为“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，还增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。

　　《物权法》第七十六条以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次的修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了和《物权法》一样的七种事项，而这七种事项中的相关表决比例也根据《物权法》作了相应的修改。分别是：一、制定和修改业主大会议事规则；二、制定和修改管理规约；三、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四、选聘和解聘物业服务企业；五、筹集和使用专项维修资金；六、改建、重建建筑物及其附属设施；七、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　“管理者”变“服务员”

　　将“物业管理企业”改为“物业服务企业”

　　此次《条例》修改中的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。这几个小小的名称变化，却表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”，应该说，这是对物业和业主关系更加合理而明确的定位，物业公司本来就是全体业主花钱聘请的，从本质上说双方是一种服务与被服务的契约关系。

　　一直以来，物业与业主之间的矛盾摩擦不断，这很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方之间的权责关系不甚明晰。变“管理”为“服务”，物业公司明确了服务的职能定位，业主明确了自己的权利义务，双方关系的处理也就有了明确的指导。

　　《条例》的修改中很多地方都与物业公司的这种职能转变有关，比如说《条例》规定，物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业公司与业主之间的服务关系也要用合同来确定和保障，《条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　更加维护业主权益

　　解聘物业只要1/2业主同意即可，而原来要求2/3同意

　　新《条例》更加注意业主权益的维护。根据修改后的《条例》，选聘和解聘物业服务企业，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了，这为业主更换不满意的物业公司提供了便利，大大提高了业主的自主性。在此前的规定中，这一比例要达到2/3才行。而对于“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项新增事项，《条例》则规定了更加严格的程序，而且要经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。

　　《条例》还规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。这样就能够避免各种私搭乱建行为的发生，有效地维护全体业主的利益。

　　由于《条例》规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到某一个体业主的权益，《条例》还赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。

　　此外，新的《条例》也将一些现实中的做法以条文的形式固定了下来，比如说在修改中将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府也增加为成立业主大会的指导部门。(徐笑古 王炜)